物業稅：心隨你動

何　晶

在某事業單位工作的小李為了準備明年結婚，最近都在東奔西跑踩盤看房，他已經準備好了打一場硬仗。但自從獲悉要開征物業稅的消息之后，小李開始躊躇：房價真的會如外界傳言的那樣因開征物業稅而下降么?他的這場“硬仗”似乎有向“持久戰”轉化的趨勢。無房之^有他們的“小九九”，而有房之人(特別是有好幾套房子的)，似乎更有一串的問題讓他們的心懸著：這要是真開征物業稅了，我的房子要繳稅么?繳多少?如何繳?又是什么時候開征?

隨著物業稅開征的再次提出，人們的態度混沌和搖擺，心里更是五味雜陳：到底是關心，還是擔心，抑或更揪心?而記者通過采訪發現，這種混沌和搖擺，很多是來源于對開征物業稅的不了解，甚至是誤解。關心——我們都要繳物業稅么?

許多普通老百姓認為，自己辛辛苦苦背上二三十年的債成為一介“房奴”，到頭來還要為自己的房子繳稅，這不是又增加了一筆負擔么?

“開征物業稅的風頭再次一冒，討論聲便四起。但由于畢竟還是處于研究階段，對于物業稅征收對象的范圍如何界定?稅率到底是多少?新房與舊房是否有區別?普通住宅與非普通住宅是否區別對待?第一套和第N套房是否不同?之類等很多涉及細則的內容都還沒有真正出臺，所以眾多討論的聲音終究還只能算是揣測。從2003年物業稅進入公眾視野，到2009年已經六年的時間。而今年政府又重提開征物業稅，中央財經大學稅務學院副院長劉恒，曾經參與過北京市物業稅征收政策制定，他在接受本刊記者采訪時表示：“政府此次重提開征的目的和原因是多方面的。首先，從2003年到現在，條件已經相對成熟。六年前提出‘物業稅，這個詞對于很多人來說，都還比較陌生。經過六年之后，我們在稅收的征管方面，已經有了。一定的準備。而且社會公眾對與這個稅收在認知程度上有了很大的提高。其次，物業稅開征，能夠對我國在房地產稅收方面的缺失狀態有一定的修補。第三，也和我國政府目前處于一個稅收調整過程當中有關。房地產稅制的完善，是我國整個稅收體制完善的重要組成部分。同時，也與政府目前出現的財政經濟困難有關系。受到經濟危機的影響，財政收入的增長速度減緩?！?/p>

中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌則向本刊記者表示：“這次提出‘開征物業稅的問題，我們不應該孤立地看待，而是把它作為整個深化經濟體制改革一攬子內容當中的一個方面。只是因為物業稅關系到千家萬戶，所以比其他方面更受媒體和社會的重視。我們應該認識到，是在政府拉動內需、調整經濟結構的大框架下提出‘物業稅開征的問題?！庇浾咄ㄟ^采訪多位研究物業稅方面的專家發現，普通百姓其實目前還大可以放心。中國管理科學研究院研究員李開發在接受本刊記者采訪時說：“物業稅其實對我們普通老百姓很友好?！彼硎?，物業稅會保證百姓基本生活需要的那一部分物業免稅或是扣減。

“如果開征一個新稅種老百姓增加負擔了，他們肯定也不會答應?！鳖櫾撇睍L則表示，目前我國的房地產稅收主要是靠開發環節和交易環節的稅收。而開發環節稅費混雜，交易環節上則稅種過多、稅率過高。因此，如果要開征物業稅，則必然會清理開發環節的稅收和降低交易環節的稅收。房地產方面的稅收整體上不會產生太大的變化，這樣整體上才符合社會的平衡。

而早在2006年，國務院發展研究中心物業稅改革課題組就對外介紹過一份名為《中國物業稅改革第二期研究》的報告，圍繞物業稅的稅種、稅率以及征收對象等方面展開了詳細闡述，并給出了一些改革的具體建議。

擔心——何日才是開征時?

在已經過去的六年當中，由于牽涉廣大群體的利益，開征物業稅的稅率、稅基和征收對象等一系列問題懸而未決，2006年只在北京、深圳等6個城市和地區實行了沒有進行實際收稅，只是模擬操作步驟的“空轉”試點。時至今日，開征物業稅仍只停留在是一個“說法”的階段。很多人都感覺是被“吊著胃口”，不踏實，總在不停地發問“說了這么久，到底什么時候開征啊?”

而事實上，一張物業稅開征的路線圖似乎在漸漸成形。劉恒教授對本刊記者表示：“物業稅的開征在未來可能會分幾步走：第一步，對企事業單位開征物業稅。目前對企事業單位的商業用房其實早就在征兩種稅：一種是房產稅，一種是土地使用稅，這兩種稅收的開征都還是在80年代中期，與我國目前房地產市場的發展狀況相差甚遠。因此，我們目前的房地產稅制改革就想以企事業單位為核心，對它們先行進行稅收的檢定，比如說，我們把房產稅和土地使用稅等稅取消，稅負合在一塊，代之以新的物業稅。這算是物業稅開征在我們預想之中的第一步，這個也是隨時可以開征的，目前對企事業單位的房產情況也是比較清楚的。因此，我們說要開征物業稅，就是第一步要動?！?/p>

“第二步，恐怕就涉及到百姓的利益了^涉及到百姓的存量房要征收一定的占有稅收。這個也分兩個步驟，首先對一些例如豪宅、大戶型等高檔住宅征收，因為這類房產擁有人的稅賦承受能力比較強，同時，對于有第二套房子的投資行為，甚至炒房投機行為。那么他們的征稅也是在先的。第三步，再過若干年之后，再準備條件向普通百姓的一般性的投資性住房征收。我們現在大概可以做這樣一個路徑的描繪。

但目前要開征物業稅的確仍存在種種困難?！罢畬Ψ慨a的信息不全，沒有房屋的普查數據。物業稅的開征要建立在信息完整透明的基礎上。而且物業稅稅基、稅率等的確定，對于各方面的關系都需要考慮，有些涉及利益的調整就不是幾句話能說得清楚。所以為了慎重起見，物業稅出臺也有一個過程?！鳖櫾撇睍L則表示?！本拘摹績r會隨之下降么?

“百姓最關心的是物業稅開征以后對于房地產價格和百姓存量房價格體現的影響?！眲⒑憬淌谡f。之所以最近對重提開征物業稅引起如此多熱議的原因，很大程度上是與開征物業稅之后，房價會下降的說法相關。此種說法認為，物業稅改革將會將現行的房產稅、土地使用稅以及土地出讓金等稅費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。一旦實施了物業稅，房地產商就不需要一次性支出高額的土地出讓金，極大緩解了開發商的壓力，從而也就降低了房屋開發的成本，房價隨之下降。

但記者在采訪過程中發現，事實并未如上說法那般美好，消費者對于開征物業稅后房價大降寄予的希望更像是一個“白日夢”。

對于將土地出讓金并人物業稅的說法，劉恒教授解釋說：“這是一個誤解。目前，我國百姓住房用于自己居住的基本上占到百分之七、八十。對百姓的基本住房是沒有繳稅的，除非是出租住房，才需要繳納一些稅收。而土地出讓金則是屬于地租性質的，這和稅是兩碼事。我們說租、稅、費是分開的。稅是政府憑借政治權利征收的。租是由于國家是土地所有者，因此要收取一定的土地出讓金。費則是對開發商或政府在開發過程中的花費收取的一定的補償性質的費用。因此租、稅、費是不能互替的。這個關系要捋清，土地出讓金和物業稅之間是不能替代的?！?/p>

而對于抱有開征物業稅能平抑房價的想法的人來說，必須先明確一個概念：物業稅本質上并不是為打壓房價而設計的。顧云昌副會長分析說：“物業稅出臺了，房地產價格就會便宜么?這也是兩個概念。房地產市場的價格波動，和宏觀經濟層面的資金、流動性等都有關系，也和市場的供求有關系。當然，開征物業稅對供求關系也會有一定的作用。比如說，對于某些炒房人，如果要支付物業稅，就會考慮到那么多房子囤積在那里，都要交稅，能不能承擔得起，是不是合適?可能就會減少一些存量，防止更多囤地囤房的現象發生。但是話又說回來，如果他們覺得囤地囤房最后還是賺錢的話，那無論要不要交物業稅，都還是會照囤不誤。開征物業稅可能會對房地產的供求有一定正面的好處，但也不是起絕對作用?！眲⒑憬淌趧t表示：“如果房地產價格因為開征物業稅而引起很大波動，恐怕會使我國的房地產市場陷入一個動蕩的狀態。目前對于物業稅的開征對于房地產市場到底會產生什么樣的影響，大家看法不太一樣，但是市場會做出相應的反應，這是肯定的?！崩铋_發則更是不認為物業稅的開征與房價下降有任何必然的聯系，而是直言不諱地說：“房價還會繼續漲?！彼诰W上甚至還發表了即使開征物業稅之后，房價仍會上升的八條觀點，他認為“開征物業稅房價會下降的說法不靠譜”。而無論如何，應該說，“物業稅的出臺會有利用于房地產市場的發展，但是市場的健康發展光靠物業稅是遠遠不夠的。美國、英國都征收物業稅，但是前幾年，他們的房地產市場也都有泡沫。我們不能對物業稅的出臺寄予太多的期望，認為它就是一個‘法寶，一出臺，房價就會下降，這個是不可能的事情?！鳖櫾撇缡钦f。