對商品房買賣糾紛中逾期辦證問題的法律思考

蘇　玢

摘要近年來,商品房買賣糾紛呈現上升趨勢,本文主要探討開發商逾期辦理房地產權證的相關法律問題,以期對相關法律問題的解決有所裨益。

關鍵詞房地產權 登記 逾期

中圖分類號:D920.5文獻標識碼:A文章編號:1009-0592(2009)09-140-01

隨著我國市場經濟體制的建立,房地產業迅猛發展,已成為支撐國民經濟的重要產業。商品房買賣糾紛尤其是逾期辦證引發的糾紛日益凸顯,以下是筆者在工作實踐中對上述問題的法律適用問題的一些思考。

一、房地產開發商的辦證義務

房屋買賣合同是指房地產開發企業(即開發商)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人,買受人支付價款的合同①,該合同是以轉移所有權為目的的雙務要式合同。因此,無論是依據合同的約定還是物權法上的規定,開發商都有義務協助買受人辦理房地產產權登記、辦理房產證等轉讓不動產物權的手續,這是維護不動產交易秩序的需要,也防止開發商一屋多賣、重復抵押的必然要求。

根據城市房地產管理法、《城市房地產開發經營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》等法律法規的規定,產權登記通常先由開發商完成初始登記,之后才由各個買受人分別辦理房地產產權登記。在此過程中,開發商應當承擔產權登記的協助義務,一般包括:1.辦備轉讓登記前應由開發商先行取得的文件,如建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、測繪、預售許可證等;2.在購房人申請轉讓登記時,提供上述文件;3.依房管部門要求或合同約定,協助購房人遞交上述資料、代繳稅費;4.為實現轉讓登記的目的,應由開發商配合履行的其他事項以及合同約定的應由開發商承擔的其他義務。

二、開發商原因致使逾期辦證的原因分析

實踐中,能否取得產權的初始登記最為關鍵的問題在于開發商是否已足額繳交其開發使用的土地出讓金和開發的房地產是否通過并取得建設工程規劃驗收合格證。根據建設部下發的《房屋建筑工程和市政基礎設施竣工驗收備案管理暫行辦法》的規定,房屋竣工驗收必須辦理竣工驗收備案,開發商取得竣工驗收備案表將作為其辦理產權登記手續的一項重要依據。在房屋買賣合同履行過程中,開發商往往因為房產開發前期資料不全(如未辦理土地使用證、土地使用權出讓合同、繳交土地出讓金發票、建設用地規劃許可證及紅線圖、建設工程規劃許可證、建設工程規劃驗收合格證、預售許可證等)②,未能通過建設、公安消防等主管部門綜合驗收,未能委托辦理實地測繪手續而延遲辦理房地產權證。但延遲辦理房地產權證不能一概認定為開發商的原因導致,如登記主管部門的原因、不可抗力、買受人行為等原因,則不能由此向開發商主張逾期辦證的違約責任。

三、審判實踐中對逾期辦理房屋權屬證書不能的理解與適用

房地產權屬證書是享有房產所有權的法定要件,在商品房買賣中,出賣人交付房屋并辦妥房地產權證是房地產出賣人約定的基本義務。因此,相關的法律、法規對商品房買賣中辦理房地產權證書的期限作出明確規定③?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條對商品房買賣中出賣人辦理房地產權證書的義務和期限作出了十分具體的規定。同時,該解釋第19條對于出賣人遲延辦理產權證,買受人可依此解除合同的法律后果予以明確規定。上述司法解釋的原則性規定并無不妥,但法律適用中卻存在一些問題。如:

1.解釋第19條規定由于出賣人的原因,導致買受人無法辦理房屋所有權登記的情形,如房屋已正常交付使用,可否視為根本違約而解除房屋買賣合同。筆者認為合同法中強調解除權的行使是在根本違約的情況下,即合同訂立時所期待的根本利益不能實現的情況下行使。而房地產買賣合同辦理房屋產權登記只是保障買受人對房屋享有的物權不受侵害,其根本利益仍為對房屋完整的所有權。簽訂房屋買賣合同后,購買房屋的買受人能夠按照約定的時間取得房屋、取得房屋產權、所取得的房屋能夠正常使用,就實現了合同目的。因此,出賣人沒有按照約定的時間交付房屋、沒有取得商品房預售許可證明而無法取得房屋產權、因其他原因未能在約定或者法定期限內取得房屋產權、因出賣人履行不能致使買受人無法取得房屋等情形均屬于“合同目的不能實現”和“無法取得房屋”的情形④,此時即使房屋已正常交付使用仍應視為根本違約而買受人享有解除權。

2.《解釋》第19條規定的是辦理房屋產權登記不能的法律責任,而這種登記是否等同于辦理并交付房地產產權證。對于這類問題的處理也有兩種意見,一種認為應嚴格按照《解釋》第十九條規定解除雙方之間的買賣合同;第二種意見認為《解釋》第十九條只是規定導致無法辦理房屋所有權登記的處理辦法,并沒有規定為無法辦理或交付房地產產權證的情況。對于房屋所有權登記和交付房地產產權證應作不同字面理解。⑤

筆者認為對于辦理房屋所有權登記的理解應為辦理交付房地產產權證。房屋交付包括實物交付和證件交付。所謂實物交付,是指開發商將經過驗收合格的房屋交付買受人占有、使用。而證件交付,是指開發商將房屋的房地產產權證交付買受人,保證買受人對房屋享有完整的所有權。

以上幾個方面是筆者對房地產案件審判實踐中遇到的問題,提出的自己淺薄的看法。對于房地產行業的規制,既需要行政主管部門通過行政法規對房地產開發商進行行為規范,同時也應對買受人通過健全相關法律制度提供必要的司法救濟,以保障買受人的根本權利。

注釋:

①《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第1條.

②據筆者在工作實踐中了解,開發商在廣州市房屋管理部門辦理產權初始登記時須提供前述等32項資料.

③《城市房地產開發經營管理條例》第33條、《商品房銷售管理辦法》第34條等.

④祁宏斌.論商品房買賣糾紛中懲罰性賠償責任.法律圖書館網.

⑤吳慶寶主編.最高人民法院專家法官闡釋民商裁判疑難問題.人民法院出版社.2007.