大連龍門旅游度假區開發思路模式

■譚雷 趙霞

一、前言

隨著城市化的發展，城市郊區憑借其獨特的區位優勢和資源特點成為近年來開發建設的熱點。城市郊區擁有比城區優越的生態環境，開敞的建筑空間，山、水或林等自然景觀的依托。從區域整體開發格局來看，龍門旅游度假區的旅游開發不僅能給規劃區塊本身帶來發展的空間；而且，由于其身處城市與鄉村開發的邊緣地帶，還具有承接城市擴展的功能，通過旅游項目的開發，匯聚人氣，形成區域的人流、物流、商流，正在建設的完善的區域基礎設施環境，優美的生態環境景觀，更能提升周邊的土地價值，成為區域發展的核心引擎項目。

二、龍門概況

大連龍門旅游度假區位于大連瓦房店市最北部的許屯鎮和李官鎮境內，度假區北接營口蓋州市和鲅魚圈區，東起大連龍門湯省級森林公園，西至龍王廟海濱浴場，其地理位置優越，交通便利，旅游及物產資源豐富，民風質樸，文化底蘊深厚。

2010年4月被遼寧省人民政府正式批準納入遼寧沿海經濟帶重點支持區域。全區規劃總面積40平方公里。起步核心區15平方公里，是一個以溫泉地熱資源為依托，綜合了溫泉休閑游、森林生態游、田園風光游、海濱度假游等諸多旅游元素的、充滿生機與活力的新興旅游度假區。

三、龍門旅游度假區開發思路

1.研究市場，項目定位準確。龍門旅游度假區要找準在整個城市中擔當的時代性角色，避免同區域內其他度假區在產品類型上發生雷同，通過調查研究，龍門旅游度假區主要是以溫泉旅游、濱海度假游產品為主，同時開發森林生態游和田園風光游產品項目。

2.根據項目具體特點，設計適合本項目發展的模式。龍門旅游度假區的開發一定要開創自身的發展模式，不能照搬照抄，在人本服務、項目設置、建筑特點、軟件配套方面要有自己的特色。在旅游產品開發過程中，項目組一致認為，不能拘泥于傳統的旅游度假區的開發模式，要懂得開拓創新，如果繼續做傳統旅游度假區，不免跟像鞍山湯崗子溫泉旅游度假區、金石灘國家旅游度假區等項目雷同，不具特色，反而降低了自身旅游度假區的區域競爭力。

3.復合產業業態設計。復合產業業態，將傳統的旅游產業與商業、地產業、運動康體產業、創意產業、農業等結合，確定不同的角色，在角色定位的前提下，圍繞開發項目的角色與目標，努力挖掘自身的優勢，利用恰當的商業措施與文化聯姻，用市場的方式運作才能獲得最佳經濟效益。從近年來大連市經濟發展和全社會產業結構調整的大趨勢看來，以現代服務業為旗幟的第三產業的發展是未來經濟發展的必然方向。深度挖掘特色產業、優勢產業，立足資源特色，開發綠色旅游產品，在創造經濟效益的同時追求對環境的最低破壞，才能形成旅游度假區的可持續發展。

4.注重龍門旅游度假區區域項目策劃和創意，提升項目的品牌含量。在開發過程中，必須注意項目的規模與功能，布局的尺度與收放，氛圍的營造與把握，都應在創意、策劃中很好地確定，最終通過新穎樸實的外觀、功能完善的內涵、配套齊備的設施、自然諧調的韻味，塑造項目的特色和魅力，提高品牌的含金量。

5.重視景觀規劃，合理安排布局。規劃是建設的龍頭，城郊旅游項目必須統籌規劃、合理布局、均衡布點、具備人本關懷，既著眼當前，又立足長遠，將旅游地產的開發效益與風景區生態環境保護、文化生態優化結合，實現經濟效益與社會效益、環境效益的統一。

6.商業運作模式設計多樣化、特色化。商業運作模式設計是開發旅游景區不可或缺的，運作模式設計時要注重多樣化、特色化、時尚化，通過不同的運作模式，來提升龍門旅游度假區的吸引核。

四、龍門開發模式探討

1.度假區+旅游地產。40平方公里的龍門旅游度假區是區域內最為核心的資源集合區，交通條件優越，西面擁有大海資源，東面擁有大量森林資源。通過挖掘自然和歷史人文資源，圍繞濱海區域建立濱海旅游度假區，帶動濱海區域周邊地產發展，同時圍繞東面森林資源區域發展溫泉旅游度假，森林生態游、田園觀光旅游等多個項目。

在豐富度假區旅游產品體系的同時，考慮到整個旅游度假區域作為大連市“北大門”，沈陽“后花園”的核心區，在做好度假區的同時，也要考慮到旅游地產的戰略性引導功能。項目組在借鑒深圳東部華僑城、日本溫泉旅游等案例經驗的基礎上，結合該區域的戰略定位和實際資源條件，在區域內形成品質較高的居住區。

豐富整個區域內的游覽內容，實施東聯西進的空間發展戰略，形成兩主兩副，一軸四區的功能結構，以“農夫、溫泉、有點田”的主題特色，策劃龍門湯溫泉滑雪場、地中海溫泉度假村農業觀光園、龍門山莊露天野浴園、石湖森林公園生態游等配套項目和產品。在后期運營上，而度假類的產品則采用定制物業等運營策略，實現旅游地產的良性運作。

2.度假區+城鄉統籌配套區。在對龍門旅游度假區域的旅游策劃過程中，李官鎮和許屯鎮的建設必須納入整個度假區的統籌范圍，實現旅游度假與居民日常生活的良性互動。通過對周邊基礎設施的完善和一些商業網點的設置，在滿足當地居民日常生活需要的同時也能對度假區的旅游功能進行補充。通過一系列景觀節點的打造，突出這是生機盎然的新生活度假新天堂。

3.綠色生態旅游+溫泉養身體驗。作為龍門獨特的濱海資源和溫泉資源區，在開發過程中，緊扣這一資源特色，根植地域文化，打造具有地域特色的旅游產品和項目是項目組深入思考的焦點問題。

只有民族的，才是世界的。通過深入挖掘當地的傳統風俗風貌，策劃具有當地特色的旅游項目，充分反映當地風土人情，形成溫泉、森林、海濱相呼相映，塑造浪漫之都“北大門”。