略談住宅小區車庫歸屬之法律問題

胡孝虎

摘要:經濟的快速發展,人們生活水平的提高,私家車的消費量也越來越大,但是居民小區的停車位卻相對增長緩慢,使小區的車位成為稀缺資源。相應圍繞車位、車庫的官司也日益頻繁?！段餀喾ā返某雠_為相關糾紛的解決提供了理論依據,但也存在不足之處。本文從第74條的規定談我國小區車位、車庫的歸屬之法律問題,以期能具體完善之。

關鍵詞:小區車庫歸屬物權法

一、關于住宅小區車庫的幾種立法觀點

(一)業主共有業主是建筑物的所有權人,理應對小區的車庫享有所有權。該觀點認為小區的車庫是整棟的建筑物的一部分,是附屬設施,屬于民法上的從物。業主的在獲得房屋所有權后,就有權相應獲得作為從物的車位車庫。

(二)開發商所有

小區的停車位、車庫的所有權應當歸屬于開發商。該觀點認為獨立小區停車位、車庫是與整棟建筑物分離的獨立物,業主房屋的所有權里不包含車位車庫,它可以單獨分開,進入市場自由交易。開發商建造建筑物,基于民法原始取得原理,當然擁有車位、車庫的所有權。

(三)按照當事人之間的約定

小區車位、車庫的歸屬和利用應當由小區業主自行約定。因為商品房交易屬私法領域,而業主按照自己的意愿進行約定正是私法自治的基本民法原理的具體體現。同時,在市場經濟條件下,通過當事人的約定進行交易,也能實現各方利益的最大化。

(四)以是否計入房屋交易價格確定歸屬

該觀點提出業主在和開發商的商品房買賣合同中,應該就車庫車位的成本或面積是否計入房屋交易總價做出約定,如果已計入房屋總價就歸小區業主所有,否則車庫車位所有權歸開發商。 此種做法很好地協調了開發商和業主的利益沖突,也明確了所有權歸屬。

二、《物權法》第74條對于車庫、車位歸屬的規定

(一)《物權法》第74條規定了用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。從該條規定可以看出法律對小區車庫的市場交易時作出限制性的規定的。即要求開發商在規劃小區車庫時,首先要考慮的是業主的需求。因為車庫作為建筑物的附屬設施,對業主的意義重大,法律這樣規定是對業主車位保有量的法律保障。同時筆者認為就是業主擁有優先購買權和優先租賃權。

(二)《物權法》第74條規定小區內車庫歸屬交由當事人約定并列舉了約定方式:出售、出租或者附贈等方式。這樣的規定一方面遵循了市場交易規則,進入市場流通,當事人可以自由約定,方式多樣。另一方面也給當事人交易留足了空間,他們可以根據各自利益考量,選擇最能實現利益最大化的交易方式。

(三)《物權法》第74條規定占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,直接歸屬業主共有。占用業主的共有道路和公共露天場所,不需要花費成本,而這些公共道路、公共露天場所,屬于小區業主的公攤面積。占用這些場地用做車位車庫,當然應屬于小區業主共同使用了,所有權屬于小區業主。

三、《物權法》第74條規定存在的不足

《物權法》第74條規定小區車庫車位應當首先滿足業主的需要,但該規定過于原則、模糊。雖然從該條可以看出立法之初已對車庫的自由交易作出了限制,但這只是原則性的宣誓。這樣的規定對當事人的約束性不強,開發商很可能以此含蓄的法律用語,來逃避對業主的合同義務,謀取自身利益的最大化,從而使業主利益受損。此外,該條對當事人沒有約定或約定不明時怎么處理也沒有給出明確規定,這給司法實務帶來了不便。這樣實踐中在當事人約定不明的情況下,就沒有確切的法律規定予以調整。這就有待于日后相關的司法解釋來解決。

四、小區車庫爭議的解決機制

(一)對“首先滿足業主需要”原則的細化

首先要明確優先購買權或優先承租權的主體,一是權利主體。這里首指小區內的所有業主,既包括有車的業主也包括那些暫時沒有買車的業主。二是義務主體。這里主要指開發商,他們作為房屋買賣合同的賣方,理應全面履行自己應盡的合同義務。同時筆者認為條件不等情況下,業主也應可行使優先購買權或優先承租權。因為開發商相對業主處于優勢地位,憑借優勢地位容易將車位與非業主進行交易而不是優先滿足業主的需要,這樣對業主是極不公平的,侵犯了業主的合法權益。

(二)沒有約定或約定不明時的所有權歸屬

物權法規定了小區車庫歸屬由當事人自行約定,但對沒有約定或約定不明情況下如何處理,該法并沒有給出明確規定。對此,筆者認為在約定不明時,小區車庫所有權歸全體業主。因為業主相對于開發商處于劣勢,而他們同時又是小區的使用者,這樣規定有利于保障小區業主的合法權益。

(三)國家強制力的適當干預

小區停車位、車庫歸屬應當遵守市場原則,同時業主又極易受到開發商借助市場優勢地位的壓制。因此需要國家強制力的適當干預。一是通過立法對小區內車位、車庫的出售或出租施加必要的限制,明確開發商和業主的權利義務;二是通過價格干預,根據市場對相關的價格進行限定,保障業主的價格權益。三是根據城市建設規劃,合理確定小區停車位、車庫配置數量,以滿足業主的需求。(作者單位:南京航空航天大學人文與社會科學學院)

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