智能化住宅的建設與管理

王琦

摘要:隨著中國經濟的迅猛發展，人們對住宅也有了更高的要求。智能化住宅是近些年迅速發展起來的一種住宅新標準，但目前智能化系統的理論普遍滯后于工程實踐，所以本文就智能化住宅的建設與管理方面的問題做些梳理探討，以供大家學習參考之用。

關鍵詞：智能化住宅；建設；管理；工程實踐

Abstract : With the rapid development of Chinese economy, the people had a higher request to the housing also. Intelligent residence is a new residential standard which was rapid developed in recent years, but the current intelligent system theory lagging behind the engineering practice, so in this paper, the construction and management of intelligent residence problems do combing study, to learn for reference purposes.

Key words : intelligent residential; construction; management; engineering practice

中圖分類號：TU71文獻標識碼：A 文章編號：

1、前言

智能化住宅在我國起步是比較晚的，但是現在已經表現出了快速發展的勢頭。智能化住宅將各種家庭自動化設備、計算機及其網絡系統與建筑技術與藝術有機結合的產物，從而實現住戶可以在任何時間任何地點進行家庭遙控管理或與外界進行聯系的住宅。住宅具備利用4C（通信與網絡，計算機，自控，IC卡）通過有效的網絡傳輸，將多元信息服務與管理、物業管理與安防、家庭辦公與智能化住宅系統集成，從而為住戶的生活以及住宅小區的服務與管理提供高技術的支持，使之實現快捷高效的超值服務與管理，并為住戶提供安全舒適的居住環境。

2、智能化住宅系統的構成

智能化住宅系統從結構上一般分為：①網絡布線系統 ②家庭智能化系統③智能小區綜合管理中心，這三者之間緊密地結合為一個整體。

網絡布線系統將分散于各個住戶的智能控制器終端集中在小區管理中心；

家庭智能控制器盡最大可能包括智能化家庭所需的各項功能，最大限度的滿足、方便用戶；

智能小區綜合管理中心是小區智能網絡的管理中心。

3、智能化住宅的基本功能及主要特征

目前大部分房地產開發商已將住宅智能化作為住宅建設的標準配置，以此來提高售房亮點。但是許多住戶對一個具有智能化的住宅小區應該提供哪些智能化功能及其主要特征不是很清楚，所以住戶有必要弄清楚智能化住宅應具有的功能及主要特征。

3.1、 智能化住宅的基本功能要求

智能化住宅系統應該具備安全防衛、物業服務與管理、信息網絡與布線、家庭智能化四個方面的基本功能要求：

(1)安全防衛功能

應該包括小區出入口管理、閉路電視監控、對講(可視)與門禁控制、防火、防盜報警、住戶報警與緊急求救、防燃氣泄漏、防漏水等。

(2)物業服務與管理

應該包括物業管理綜合信息服務、遠程抄收與管理(水、電、氣、暖計量和所交的費用)、車輛的進出停放管理、公共設施的監控與管理(供水、供電、供暖、園林清澆、垃圾清理、排污水等)、區域與公共照明、電子公告與廣告宣傳欄。

(3)信息網絡與布線

應該包括模擬計量數據傳送、開關控制量傳遞、程控數字交換(電話、傳真通訊)、視頻(公共電視、有線電視、VCD點播)、綜合服務信息數據網(電子商務、遠程醫療、證券交易、電子銀行等)。

(4)家庭智能化

應該包括家庭辦公、室內人工環境調控、家電智能控制。

3.2 、智能化住宅的主要特征

智能化住宅空間覆蓋面廣，不僅限于建筑物內部，它的控制方式通常采用集散式的模式，利用智能化來營造良好的居住環境。一般具有諸多的特征：（1）高科技性。利用各類先進科技手段來實現、滿足人們的需要，以此來提高人們的居住質量。（2）服務性。為住戶服務的宗旨貫穿于整個過程（從設計到施工，最后到投入運行均體現這一原則）。（3）綜合性。把居住、學習、娛樂、工作融為一體的綜合場所，人們足不出戶，即可進行各種各樣的活動。(4)成熟可靠性。重視技術的成熟性和可靠性，確保智能化系統運行的穩定和可靠。（5)開放和兼容性。無論是系統設備、網絡拓撲結構，還是操作軟件均具有良好的開放性和兼容性，避免因硬件種類多而采用多種網絡操作系統集成和應用帶來困難，考慮了有利于硬件升級與系統移植。(6)升級性。隨著社會與經濟的不斷發展和進步，其規模、功能與技術水平將會不斷提高，用戶的需求也會不斷變化。因此，充分考慮未來拓展的可能性，適應系統功能、服務水平升級發展的需要。

4 、智能化住宅發展趨勢及階段

現在智能化住宅作為一種全新的建筑體系正受到社會各界廣泛的關注和許多專業人士的研究，已經成為一個國家經濟實力和科學技術水平的綜合體現。對于智能化住宅的發展方向來說，要把智能化住宅開發作為實用科技技術來發展。智能化程度要與各個地區的經濟發展水平相適應，堅持實用、經濟為原則前提下，提供安全、經濟、舒適的服務。

智能化住宅的發展階段可分為電子化、智能化和信息化三個階段。電子化階段：本階段是小區智能化的初級階段，人們利用現代電子技術提高小區的安全性，減少管理人員的勞動。智能化階段：本階段的智能化具有一定的主動性。如小區的設備監控系統，家庭緊急情況自動撥號系統，家電遠程控制等。信息化階段：在本階段中住戶可以利用家中的計算機獲得小區內及外部的各種信息，可以完成網上購物、遠程醫療、遠程教學，以至于實現家電的信息化，人們可以利用網絡控制自己家中各種家電的運行狀況，如開關、溫度的設定、鬧鐘的定時等。智能小區的物業管理要滿足良好運行的要求。因為智能住宅是一項系統工程，合理的建筑結構設計、優良的施工質量以及完善的基礎設施是智能住宅建設的基本前提和基礎。智能化的設備和良好的系統集成是實現智能住宅的手段和途徑，智能化程度的集中體現，也是衡量智能化程度的關鍵，而配套完善的物業管理和優質的服務是住宅智能化系統良好運行的根本保證，是整個住宅小區必不可少的組成部分。

5、智能化住宅建設中需注意的問題

智能化住宅是一個新興的事物，也必然存在著一些不完美的地方。以下是在智能化住宅的建設中需要注意的地方：（1）在智能化住宅的建設中常會出現不論其規模大小，檔次高低、設置的智能化系統都以星級來配置，沒有考慮實施后的系統的運行成本與物業管理人員的能力要求，以至于最后難以運行。（2）智能化住宅設置的安全防范措施很嚴格，但是由于物業管理人員處理突發事件的能力不強并且現在也沒有相關的法規來約束，實際操作起來有難度，常導致一些安防系統的停用。（3）住戶對智能化的認識存在誤區。一是認為簡單的監控設施、網絡設施的堆砌，便是智能化；二是認為智能化無所不能，通過上網或撥打手機就能控制家里的一切設備（4）智能化住宅開發中缺乏統一標準、規范，開發商對眾多的參與主體缺乏強有效的監控手段，不少智能化設備規格不一、開放性不好，難以實現系統集成或留下維護中的隱患。(5)提高物業管理公司的管理水平。在系統安裝調試完畢后，對物業管理公司和業主的培訓很重要，全國的智能化系統能運行良好的案例少，其中很大一部分原因，就是物業管理公司沒有熟練掌握這套系統，沒有形成行之有效的管理方法，對業主培訓也不夠，導致應用困難。智能化住宅的建設從興建到現在，時間還不是很長，一定要注意提高物業管理公司的管理水平。(6)面對現在國內智能產品的魚龍混雜，國外產品價格昂貴的現實，要自主研發，積極開發出中國自己的智能產品，進而來帶動制造業、IT業等產業的繁榮，促進智能化住宅建設的健康快速的發展。

6、結束語

近年來，我國高科技和信息技術正在由智能大廈走向智能住宅小區，進而走進家庭。住宅智能化的建設和管理，事關居民生活質量的一件大事，要科合理的建設和管理，使之成為信息化社會的重要組成部分。智能化住宅小區是21世紀小康住宅發展的高級形式和主流，它的出現是房地產業與計算機網絡通信技術相結合的產物,必須科學、合理地進行住宅小區的智能化建設?？梢灶A見，隨著我國經濟的不斷快速發展，科學技術不斷創新，智能化住宅小區的設計、施工、管理等方面一定會逐步走向正規化、規范化，實用化，智能化住宅也將以其顯著的特點和明顯的優勢成為住宅市場的主流。

【參考文獻】

[1]《住宅小區智能化系統》徐超漢等，電子工業出版社

[2] 《物業綜合管理實務》（建筑智能化專業）羅忠科等，中國建筑工業出版社

[3] 《物業智能化管理》沈瑞珠等，同濟大學出版社

[4] 《住宅小區智能化設計與實施》劉葉冰等，中國電力出版社