龍巖地區商品房共有建筑面積分攤模型的探討

李忠勇

（1.龍巖市經緯測繪有限公司，福建 龍巖 364000）

隨著龍巖房地產市場的快速發展和完善，房產測繪管理也備受市民的關注，共有建筑面積的分攤由于牽涉到眾多百姓的利益而更加引人注目。2009年7月，龍巖市房地產管理局出臺龍房綜[2009]32號文件《關于印發“房屋面積計算和共有建筑面積分攤規劃補充說明”的通知》，詳細地規范和統一了龍巖商品房共有建筑面積的分攤。本文根據《房產測量規范》（GB/T17986-2000）[1]及省和市房地產行政管理部門的相關補充規定，結合筆者實際工作中碰到的問題，對商品房共有建筑面積的分攤模型進行研究，為房產測繪工作者提供借鑒。

1 共有建筑面積的定義[2]

房屋共有建筑面積系指各房屋所有者共同占用或共同使用的建筑，分為可分攤的共有建筑面積和不可分攤的共有建筑面積。不應分攤的共有建筑面積是指原則上不允許分攤但建筑功能上服務于小區樓棟居民的共有建筑面積，如作為人防工程的建筑面積，獨立使用的地下室、半地下室、車庫、車棚，建在幢內為多幢服務的物業用房、配套設備用房等，建在幢外為本幢服務的配套設備用房，作為公共休憩用的亭、走廊、塔、綠化等建筑物等。

2 共有建筑面積分攤原則

本文中的共有建筑面積是指建在幢內為本幢服務的共有建筑面積，包括樓梯間、電梯、管道井、過道、值班警衛室（保安室）、地下室設備用房、物業用房和外半墻等。

共有建筑面積的分攤原則：①若該建筑物有地上和地下時，則按地上和地下分開進行分攤；②產權雙方有合法的權屬分割文件或協議的，按其文件或協議規定計算分攤；③無權屬分割文件或協議的，可按相關房屋的建筑面積比例進行分攤；④分割的部位和分割的方式應明確寫入該部位所有相關權利人的買賣合同，隱含的或不明確的協議均視為無效的分割協議；⑤相關房屋權利人所達成的分割協議不能侵犯公共利益和第三方利益，否則視為無效的分割協議；⑥無產權文件或協議的，可按共有建筑相關的房屋的建筑面積比例分攤；⑦規劃不是獨立層（架空附屬層、夾層等）不參與分攤共有建筑面積，房產測繪時以套內建筑面積和共有建筑面積進行面積單列，產權登記時以套內建筑面積進行登記；⑧夾層（技術層、轉換層等）不計入房屋總層數，該部分測繪時按附屬層進行測繪。

3 建筑功能區域的劃分

建筑功能區域的劃分為：①根據住宅和非住宅不同的使用功能，將整幢房屋劃分為不同的功能區，按各自的建筑面積將整幢的共有建筑面積分攤成住宅和非住宅兩部分；②功能區域的劃分以規劃行政管理部門批準的為準；③下部為裙房上部為塔樓的按一幢處理，其功能區域的劃分以規劃批準為準；④具有特定服務對象的，以其實際使用功能不同設定不同的功能區域。

4 共有建筑面積的分類及計算方式

4.1 共有建筑面積的分類

1）幢共有建筑面積：指按本棟整幢（包括住宅功能、寫字樓功能、商場功能等）的共有建筑面積，包括地面上各層外半墻的建筑面積之和、地面上通往屋頂層的樓梯、電梯的建筑面積之和；2）功能區共有建筑面積：指本棟某一功能區的共有建筑面積，如為商務區服務的專用電梯、樓梯、大堂等；3）本層共有建筑面積：指本層的共有建筑面積，如本層寫字樓的共有走廊等。

4.2 共有建筑面積的計算公式

式中，K為面積分攤系數；Si為各單元參加分攤的建筑面積，單位為 m2；δSi為各單元參加分攤所得的分攤面積，單位為m2；∑δSi為需要分攤的分攤面積總和，單位為m2；∑Si為參加分攤的各單元建筑面積總和，單位為 m2。

共有建筑面積的分攤方法：

1）住宅樓。同棟（幢）住宅的分攤系數原則上應相同，按各套內建筑面積比例分攤共有建筑面積。

2）商住樓。將幢應分攤的共有建筑面積，根據住宅、商業不同使用功能，按建筑面積比例分攤成住宅和商業2個部分。

①住宅部分：將幢分攤給住宅的共有建筑面積作為住宅共有建筑面積的一部份，再加上住宅本身的共有建筑面積，按住宅套內建筑面積比例分攤。

②商業部分：先將幢分攤給商業的共有建筑面積加上商業本身的共有建筑面積，按商業各層套內面積比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分。再加至各層共有建筑面積內，得到各層總的共有建筑面積。然后，再根據各層各套內建筑面積，分攤其相應各層總的共有建筑面積。

3）綜合樓。多功能綜合樓共有建筑面積，除幢共有建筑面積分攤到各功能區外，其他各功能區的公用面積按“誰使用誰分攤”原則，參照商住樓的分攤方法進行分攤。

4）其他說明。①下部為裙樓，上部為多幢住宅樓的綜合樓，參照省廳閩建房[2004]117號文件中規定“裙樓式建筑（其構成一般下部為裙房，上部為多幢塔樓）按單幢處理”。②凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積。作為人防工程的地下室，也不計入公用建筑面積。為該幢服務的配電房、水泵房等設備用房在地下層的，可計入共享建筑面積分攤，但不參與地下層功能區內的公用建筑面積分攤，非人防工程地下室，在計算面積時地下層的通道、樓梯、電梯間等公用建筑面積，由地下層功能區分攤。人防工程地下室（車位）部分，在計算面積時人防工程地下層的信道、樓梯、電梯間等（人防專用除外）共有建筑面積，由人防工程地下層功能區分攤。

5 綜合樓共有建筑面積的分攤實例

本幢建筑物為綜合樓，共6層，分3個功能區，1層為店面，2層為辦公，3～6層為住宅。其中樓梯(T1、T4為2層辦公專用，T2、T3為1層至屋頂樓梯),外墻粉刷為缸磚[3,4]。各功能區布置如圖1～圖4所示。

圖1 1層平面圖

圖2 2層平面圖

圖3 3層平面圖

圖4 4～6層平面圖

面積計算如下:

S總=S1層+S2層+S3層+S4～6層+S屋頂=396.652 m2+396.652 m2+269.428 m2+269.428 m2×3+27.228 m2=1 976.33 m2

S總套內建筑面積=S店面套內建筑面積+S辦公套內建筑面積+S住宅套內建筑面積=328.20 m2+328.20 m2+256.12 m2×4=1 680.88 m2

S梯=S梯[ST2+ST3](1至屋頂層)+ S梯[ST1+ST4](1～2層)=(11.70 m2×2×6+27.228 m2)+(16.20 m2×2×2)=167.63 m2+64.80 m2=232.43 m2

S外半墻=S1層外半墻+S2層外半墻+S3層外半墻+S4～6層外半墻=12.652 m2+12.652 m2+9.428 m2+9.428 m2×3=63.02 m2

S幢共有建筑面積= S梯[ST2+ST3](1至屋頂層)+ S外半墻=167.63 m2+63.02 m2=230.65 m2

S辦公功能建筑面積= S辦公套內建筑面積+ S梯[ST1+ST4](1～2層)=328.20 m2+64.80 m2=393.00 m2

S幢分攤系數= S幢共有建筑面積/(S店面積套內建筑面積+S辦公功能建筑面積+S住宅套內建筑面積)=230.65 m2/(328.20 m2+393.00 m2+256.12 m2×4)=230.65 m2/1 745.68 m2=0.132 161 62

S店面分攤幢共用建筑面積=328.20 m2×0.132 161 62=43.38 m2

S店面分攤系數=43.38 m2/328.20 m2=0.132 18

S辦公分攤幢共用建筑面積=393.00 m2×0.132 161 62=51.94 m2

S店面分攤系數=(51.94 m2+64.80 m2)/328.20 m2=0.355 7

S住宅分攤幢共用建筑面積=256.12 m2×4×0.132 161 62=135.40 m2

S店面分攤系數=135.40 m2/328.20 m2=0.132 16

以上分攤是按照“先幢分攤,后功能分攤,再套分攤”的原則進行的。

[1]GB/T17986-2000.房產測量規范[S].

[2]呂永江.房產測量規范房產測繪技術[M].北京:中國標準出版社，2005

[3]GB/T50353-2005.建筑工程建筑面積計算規范[S].

[4]福建省建設廳.福建省住宅建筑層高和面積等有關設計問題的暫行規定[S].

[5]龍巖市房地產管理局.房屋面積計算和共有建筑面積分攤規則補充說明[S].

[6]龍巖市人民政府.龍巖中心城市規劃區容積率規劃核實和房屋產權面積計算管理辦法[S].

[7]龍巖市人民政府.龍巖中心城市容積率和房屋產權面積計算管理有關事項[S].

[8]李忠勇.RTK結合全站儀在規劃測量中的應用[J].北京測繪，2012(3):89～90