房地產示范體驗區建設探討

嚴軍華

摘 要：一個輪廓清晰而又完整的居住環境與居住空間的展示，比銷售人員的解說更有實效。示范體驗區的打造是當前促進新樓盤銷售的必備道具。筆者就房地產中心示范體驗區的建設展開探討，與同行交流學習。

關鍵詞：示范體驗區；規劃；組織；定位

1 示范體驗區設計理念及要求

樓盤設計理念是產品的核心價值，也是該樓盤的靈魂，其中應包括企業產品營造過程中所體現的價值觀，以及經與周邊樓盤比較、分析，與市場情況相結合而提煉出的樓盤“賣點”。當代房地產開發理念就是追求人與人、人與建筑、建筑與環境的和諧。不管是宏觀或是細節，整個產品鏈中應滲透著人性關懷。

房地產示范體驗區建設的考慮應提前到產品策劃階段。結合項目整體定位及市場需求，來規位置、規模、戶型配比、流線組織等，并作為先決條件和指導性原則貫徹到隨后的具體規劃、建筑、景觀及室內設計工作中。

2 示范體驗區的規劃設計

2.1 示范體驗區規模

規模大小應根據項目的整體定位、市場營銷策略以及開發進度等因素結合前期資金投入情況決定。一般包括：入口接待區、入口景觀區、售樓處區、示范組團區（示范景觀、樣板房），有的還建設商業街或者部分商業活動場以豐富原來單純營銷空間。

2.2 示范體驗區選址

示范體驗區選址應綜合考慮以下因素：①交通便利，標識清晰；②方便停車及接待；③不影響周邊施工；④包含樣板房所有房型；⑤景觀具有代表性；⑥靠近售樓處。

2.3 示范體驗區流線及內容

流線內容組成如下：入口接待（停車場）→售樓處→形象入口→示范體驗區→樣板間→示范體驗區→售樓處。

2.4 重要節點

（1）停車場設計。避免參觀者駕車進入示范體驗區，停車場位置應靠近示范體驗區出入口，若接待中心離樓盤的出入口有一定的距離，應銜接好看房車與機動車的換乘。

（2）售樓處。售樓處的建筑外觀和風格應與樓盤的類型、檔次相匹配。

（3）形象入口。參觀的形象入口最好是規劃中的小區主入口，如施工進度許可，作為形象入口的小區主入口應配合樣板房的推出計劃及時間節點提前進行景觀設計和施工。在施工進度趕不上示范體驗區推出時間的情況下，也可搭建臨時形象入口，來烘托銷售氣氛。

（4）參觀通道。參觀通道是聯系各節點的紐帶，起著重要的承接作用。參觀通道根據施工條件可采取多種方式。對工地進行強圍蔽以后，施工通道的設置應考慮不影響示范體驗區環境和看房參觀路線的美觀。樣板房的參觀通道應具有易達性且必須保證安全性。如沒有景觀展示的話，通道兩側和定面應以廣告板或布幅遮擋，內容可以以營銷策劃的各種內容來表現。參觀通道應經過精心打理，讓走過工地的參觀者不會被灰塵所污染。

（5）單元入口及門廳。在前期資金投入許可的情況下，樓棟單元入戶門和門廳需按樓盤交付標準進行設計和裝飾，入口周圍如有景觀烘托，則會產生更好的效果。如果地下室的門廳和電梯廳是連接看房通道的出入口的話，該地下室的門廳和電梯廳也應進行精心的設計和裝飾。

（6）樣板房。樣板房是整個示范體驗區展示的重點。樣板房應充分展現項目的主題，在風格上應既符合項目整體定位又適當超前，突破一般的家裝思路，引導新的生活狀態及方式，為營銷制造一定的話題。除了室內裝飾外，在樣板房入口可結合走道、電梯廳設計一些景觀小品，增添居家情趣。還應在門口設置戶型牌、功能牌等對樣板房做詳細介紹。

（7）室外景觀。示范體驗區景觀是整個小區景觀亮點的濃縮顯示，必須體現整體景觀設計的主題精髓。示范體驗區的景觀布置將直接對銷售產生影響。依據設定的參觀流線，從入口至出口的流線上應有視覺亮點、氛圍景觀、體驗或停留性景觀，其觀賞面與流線應有良好結合。特別是在形象入口、售樓處等關鍵節點應有良好景觀烘托氣氛。在各參觀起始點和達到點，均應有良好景觀視線。范區景觀營造應考慮與樣板房的對景關系，樣板房與示范體驗區應融為一體，在視覺和動線上應有互動的關系。

3 示范體驗區的建筑設計

3.1 售樓處

售樓處作為樓盤形象展示的主要場所，不僅僅是接待、洽談業務的地方，還是現場廣告宣傳的主要工具，通常也是實際的交易地點。建議建設永久性建筑，以后可以改造成會所或是商業、文化場所等。一個設計非常好的售樓處，它可以成為這區域的標志，這樣的建筑肯定會得到目標顧客的認可。

3.2 樣板房

3.2.1 樣板房類型

樣板房按交房時裝修及設備配置情況，大致可分為：

（1）展示用樣板房：樓盤交房標準為毛坯房，樣板房只是按各樓盤不同定位要求設計并裝修其中部分套型作為銷售道具，幫助客戶理解房型空間關系，為客戶提供一個未來家園的美好想象，以激發客戶的購買欲。特點：高水準的硬裝和軟裝設計，營造出高于實際的感官沖擊。

（2）精裝修交房標準樣板房：樓盤交樓標準為裝修房，樣板房除活動家具及軟裝外即為交樓標準。精裝修交樓標準樣板房是為了事先讓購房客戶了解樓盤交房時各戶型的裝修標準及配置的設備品牌、型號，同時通過家具及軟裝塑造富有品質感的生活氛圍。為客戶提供對于未來家園可實現的生活指引。特點：真實、實用、品質感。

（3）工樣法樣板房：樣板房中不展示任何硬裝及軟裝，只展示材料、設備和施工做法。工樣法樣板房是為了讓購房客戶了解各種具體施工做法，通過實物和介紹十客戶對所選材料的外觀和品質以及施工方法有深入的認識，對未來的家園產生非常實際的了解，對預售樓盤的品質產生信心。特點：真實、具體、詳盡。

3.2.2 樣板房定位

（1）檔次定位：依據樓盤檔次定位樣板房檔次。樣板房檔次應稍高于樓盤檔次，使購房客戶感覺預售物業品質高于期望值，因而產生物超所值的驚喜。但樣板房檔次也不能定位過高，避免購房客戶因感覺與實際不符而不能認同。

（2）室內設計風格定位：依據樓盤檔次、物業類型、樓盤主題風格定位樣板房的設計風格。在兼顧樓盤的建筑風格及宣傳導向的同時，了解不同面積戶型的意向客戶群的年齡層次及文化背景，符合意向客戶群的喜好。每套樣板房的風格應為該套型意向客戶所喜歡的風格。

3.2.3 樣板房數量控制

戶型較多的住宅樓盤不用每個戶型都做樣板房，但至少要做幾個主力戶型的樣板房，一般一個樓盤做四到五套。

如果資金情況允許，則應以一定樣板房數量形成市場話題效應。

3.2.4 樣板房套型選擇

（1）戶型選擇原則：①主力戶型；②難銷售戶型；③特色戶型。

（2）注意事項樣板房不同戶型的數量比例應與整個樓盤整個樓盤戶型比例大致相仿，不然會顯得樓盤定位不明。

3.2.5 樣板房選址

（1）樣板房按位置可分為以下幾類：①固定：如果施工期允許的話，可以在預售樓盤中選擇適當的位置設置實景樣板房。優點在于真實、可信且節約成本。由于樣板房在完成銷售任務后可以帶裝修出售，因此節約了裝修成本，也省去了搭建房屋的費用。②臨時：如果沒有條件設固定樣板房，也可以在戶外搭建獨立的示范單位，或講樣板房設于售樓處（會所）內，一方面可以避開施工的影響，保證施工建造不受其他因素干擾，同時又可以盡量彌補示范單位局部細節如朝向、通風采光等條件的缺陷。

（2）樣板房選址要點：①所選位置應方便參觀，且處于示范體驗區范圍內；②樣板房與售樓處距離不宜超過400m，否則應配備電瓶車等交通工具；③從樣板房至售樓處應有安全、快捷且易圍合的通道；④參觀流線周圍應有一定面積的輔助景觀場地及停車場地。⑤固定樣板房的選址要求：在無電梯或電梯為開通的情況下，所選樣板房樓層位置不宜高過四層；不同套型的樣板房應盡量集中在同一棟樓或相近樓棟；主要功能房的景觀較好，能突出項目賣點并符合項目營銷策略；主要功能房與周邊建筑無對視、無視線遮擋；⑥臨時性樣板房選址要求所選地點應能保證所需的使用期限；所選地點應具備足夠的樣板房使用面積及景觀場地；應不影響施工。

3.2.6 樣板房設計要求

（1）裝修設計應符合建筑設計的總體要求，強化建筑設計與裝修設計的相互銜接，使室內空間組織和界面處理更趨合理；

（2）裝修設計應本著標準化的原則，積極采用新技術、新工藝、新材料和新設備，并提高現場裝配化程度；

（3）裝修設計不得破壞建筑的外立面；

（4）裝修設計所形成的使用荷載應在結構設計所允許的范圍內；

（5）裝修設計嚴禁破壞房屋承重結構，且不得在承重墻上隨意開洞；

（6）裝修設計不得破壞豎向管道及井道，并不得改變其使用功能；

（7）套內裝修設計不得減少原套型安全出口、疏散出口和減少疏散走道設計所需的凈寬度和數量；

（8）裝修設計不應影響消防設施的正常使用。樣板房設計詳細見《室內裝修設計標準》。

4 總 結

當前隨著房地產開發市場的持續發展，結合開發商與設計師對樓盤的理念設計，示范體驗區建設在房地產開發中漸漸普及，而這不僅僅與產品銷售的需要，也是人們追求高品質生活的人文表現。但當前的建設中還有種種不足，在今后的實踐中還需不斷完善。