論目標成本進行房產成本控制

陳春艷 施云翔

摘 要：伴隨著現今社會市場經濟的逐步發展，怎樣通過縮減成本的方法來吸引人們的注意力，增加銷售額及經濟收益，成為了企業重點關注的事情。想要高效的對環境動態做出反應，提高企業自身的市場競爭能力，就需要站在戰略的高度上對下屬系統進行管理。不管是利用成本領先的方法還是商品差異性的方法，縮減成本才是實質所采。那么，對目標成本的管理工作就需要相關工作人員對其進行深入研究。

關鍵詞：目標成本；房產成本；控制

隨著現今我國城市建設進程的深入，人們的生活水平日益提高，房產行業所面臨的市場競爭越來越激烈。想要提高房產企業的市場競爭能力，推動企業更好發展，就需要加大對目標成本的控制力度。以下簡要針對目標成本控制的相關內容進行探討，僅供參考。

1 利用目標成本的方法對房地產的成本實施控制

1.1 創建目標

對于目標成本來講，其指的是企業事先明確的，在一段時間內通過努力達成的成本目標，是控制項目成本的重要措施?，F今，很多項目的成本出現失控問題的成因就在于沒有實現創建好明確的目標，就算創建了目標，內容較為模糊，一般只有大概，待落實期間，經常出現問題，不能良好的控制成本，進而導致目標成本失控的情況。

1.2 明確各崗位的職能范圍及管理流程

在利用目標成本的方法控制房產成本期間，應創建責任成本系統，其目的在于確保將目標成本工作落實到位，所以，需要劃分好責任的范圍。同時，由制度流程的角度確保目標成本的落實工作，對成本進行控制。相關工作人員將開發房地產的行為劃分成多個單獨的過程，確定各個作業流程規范，并且重點定義成本控制的要點。

1.3 利用動態成本的方法進行跟蹤落實

動態成本能夠顯示出項目落實期間的預計成本，借助實時反映的方法體現成本的動態差異性，輔助企業中的有關機構找尋問題并予以處理，提高成本的控制水平。動態成本具體包含以下內容：其一，動態成本的核心內容為實時性，動態是指整體項目的生命周期各個點都可以掌控成本狀態；其二，動態成本的測算方法為三條主線、一個中心。

2 各個環節的成本費用管理工作

2.1 土地的成本管理

在對土地的成本進行控制期間，可以從以下幾方面入手：其一，同政府部門積極協商探討舊城的改造工作，盡量爭取優惠政策。盡可能在稅收方面返還一定的資金，基于土地規劃設計許可前提下，盡量爭取到高容積比率，從而間接縮減土地的成本；其二，認真對其他房地產企業轉讓的地區進行調查，分析其區域的環境、地理位置、企業的財務情況等，進而縮減操作期間的風險概率；并且主動同轉讓以防進行協商，盡量延長付款的時間，縮減資金投入數額；其三，利用拍賣或者公開招標的方法對區域的房地產項目及市場進行研究，探討其可行性，細致分析競爭對手，保證投標的客觀性與正確性。利用相應的投標方法，保證政府相關機構的性能，履行開發、付款的責任，縮減土地的資金投入成本。

2.2 對前期的費用進行管理

一般來講，在進行房產項目開發期間，前期費用所占的比例約為項目總資產的2～3%左右，包含的內容有：設計資金、報建資金、勘測資金、繪圖資金、研究資金等，對前期費用進行控制與管理的重點在于控制設計資金。設計的結果同項目造價之間存在密切的聯系，所以，相關工作人員應重視設計的管理及控制工作，不但需要積極參與并配合結構的選型及項目的設計、基礎的評估等工作，盡量為設計從業者提供一些精確、客觀的意見，同時設計機構本身也需要精確對項目實施定位，基于確保設計質量的條件下，盡量限額設計，細致分析設計結果的性價比，同時多次進行修改，預防在施工期間出現返工或者矛盾問題，嚴重浪費成本，延誤施工進度。

2.3 對項目成本進行管理

一般來講，管理項目成本工作大致可以分為以下幾方面內容。

（1）項目的前期管理。對于項目前期工作來講，其包含項目規劃環節、施工預案設計環節、施工圖繪制環節等，相關工作人員需要依據設計的深度及自身的建設經驗，市場價格等，合理對項目進行定位，分析銷售市場的狀態，調整并完善設計內容，從而確保成本控制目標的合理性與科學性。

（2）成本控制目標管理。當確定成本的控制目標以后，相關管理機構需要盡快對成本的預測數值進行拆分，例如：土建成本、消防成本、弱點成本等，進而為后續建材原料的選取夯實基礎。

（3）項目建材原料的采購與工程分包。在采買項目建材原料期間，需要通過招投標的方法合理選擇合作廠商，并且對建材原料的性能進行審核。當將項目分包時，應嚴格遵照“三堂會審”的方法，從而提高項目的施工質量。

（4）加大對投標企業的議標標準。

（5）全面對建材市場進行調研。相關工作人員應全面對建材市場進行調研，掌握相關新的施工技術、新的建材原料，累積大量的市場信息經驗，廠商企業等，進而協助設計從業者進行施工設計、選樣，盡量實現相關建材原料的替代，相關施工預案的替代等，從而縮減項目成本投入。

（6）細致研究施工設計圖及建材原料的樣本。從業者應盡快研究施工設計圖及建材原料的樣本，及時找尋其存在的問題，并予以改進與完善，縮減成本投入，增加企業市場競爭能力。

（7）改善設計變更。從業者應不斷改善設計變更，現場簽證等過程，嚴格遵照相關標準開展工作。當設計變更時，應通過有關人員的審批及授權。一般來講，設計的變更是控制項目成本的難點與重點內容，其是因為很多施工設計出現改變時，通常無法合理明確造價，必定會增加施工成本。

2.4 對營銷的成本進行管理

據相關調查分析發現，營銷的成本約占總成本比例的5～8%左右，是指在項目營銷期間產生的各類費用，例如：推廣費、廣告費等。想要保證營銷成本的控制合理，具體可以進行以下方法：①創建較為完善的廣告及市場推廣計劃，并予以落實及監管；②創建并改進營銷的成本管理系統。相關工作人員應加大對成本的管理控制力度，樹立縮減成本投入，增加經濟收益的理念，增強工作質量及效率，盡量縮減浪費，同時依據相關規定合理規劃資金，更好的體現集團的統籌優勢，確保項目供求的平衡，增強企業市場競爭能力。

2.5 對業績進行評估

在房產企業創建好目標成本，明確劃分好責任系統，實施跟蹤并控制好業務流程以后，就需要依據落實的情況對有關業績進行評估。從業者在評估業績的同時，還需要及時總結好整體項目在生命周期期間的成本得失，同時將其同項目動態成本數據、目標成本數據等一起進行歸檔，基于此前提下，總結中重點的成本指標，同時創建項目成本數據信息庫。利用創建成本數據信息庫，能夠保存好所有項目的成本重點信息，同時為以后項目開發做好指導作用。需要注意的是，成本數據信息庫的創建需要表現知識管理的觀念，不斷進行豐富，從而獲取沉淀，并不會由于人員的變更及流動而丟失，進而推動房產企業更好發展。

3 總 結

總而言之，隨著現今社會經濟的逐步發展，市場競爭逐步增強，房地產企業想要獲取生存并不斷發展，就應重視成本管理工作，利用目標成本的管理方法，縮減資金投入，增加經濟收益，從而促進房地產企業及社會經濟更好前進。因此，對房地產企業目標成本控制的相關內容進行探討是值得相關工作人員深入研究的事情。

參考文獻

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