我國居住區規劃指標的不合理因素

呂衍航 張睿

摘要：我國房地產業飛速發展，居住區規劃及建造問題日益凸顯，尤其是規劃重要控制指標存在較大問題。本文通過對人均指標、容積率、千人指標等進行理論和數據的剖析，明確指出其不合理性的問題和根源，為實現“居者有其屋”社會和規劃愿景提供理論支持。

關鍵詞：居住區規劃指標，人均指標，容積率，千人指標

中圖分類號：F110文獻標識碼： A

設定居住區規劃的各種指標，其本質是為了更好的控制土地開發強度，提供更合理、怡人的居住環境。然而，隨著房地產業的不斷發展，部分規劃指標的不合理情況也逐漸顯露出來。本文選取居住區規劃指標體系中最重要的人均指標、容積率和千人指標等三個指標作為研究對象，對其中不合理因素逐一分析，為規范和完善住區規劃指標體系提供基礎例證。

1、人均指標

居住區規劃中的人均指標中主要包括戶人均收人和人均居住面積。戶人均收人是戶人均總收入與戶數的比值，人均居住面積是人口居住的總面積與人口數的比值。一方面，多年來我國一直采用算術平均數方法計算人均收人和人均居住面積，而忽視了不同種類平均數的應用條件。算術平均數與所平均的每一個標志值有關，尤其受極端值的影響很大。雖然極大值提高了平均數，但不能反映大部分值的真實情況。這恰恰是算術平均數的局限性。反而言之，在各數值差異不大，沒有極端值的情況下，算術平均數才具有代表性。另一方面，除了計算方法的問題之外，還存在其他相關的原因影響人均指標。我國土地曠闊，土地條件差異較大，地域性較強，能作為居住用地的面積不是很多，因此，各地區總量數值差異較大。這就造成了各地區、各省市人均指標的不均衡性，更不能全面反映群眾的住房狀況，在一定程度上掩蓋了住房苦樂不均的事實。其次，人均數值計算的標準不同，也導致大部分人居住條件情況無法真實反映。如，日本和香港等國家的人均居住面積只計算其住房套內的使用面積，而公寓大樓中的公用樓梯和走廊等，都已經從中刨除。而我們現在使用的人均住房建筑面積所包含的真正可使用的室內面積，一般只有標準的住房建筑面積的七八成左右?？梢妵獾娜司≌笜撕鹆恳任覈叩枚?。

現行人均指標中存在忽視隱藏在數字之后的貧富差距和社會不公的可能，如何避免這樣的情況的繼續惡化，如何加速的提高我國人民的實際生活水平，從根本上解決人均指標的弊端，需要我們探索制定出更加合理的統計指標體系。

2、容積率

容積率又稱樓板面積率、建筑面積密度。它作為一項典型的區劃控制技術指標，首先于1957年的芝加哥提出和采用，后來紐約的區劃條例也采用過。由于它以地塊內建筑規模的控制代替了早期的單純建筑高度和體量控制，為建筑設計提供了靈活性；同時，它又表現為無量綱的比值，清晰、簡明，利于管理控制。這些優點使這一指標得到廣泛的認同和采用，我國規劃中也采用此指標用來控制城市用地分配比率。從社會效益和環境考慮，大范圍用地的總平均容積率越低，就越能提供優美、舒適的環境空間，但土地經濟效益就相應地越低。一般情況下，高容積率會損失開放空間、綠地面積以及住宅的隱私性，導致住宅的價值下降，從而降低小區內房地產的價格。即當容積率提高時，消費者愿意付出的單位面積的價格是下降的；另一方面，高容積率可以增大小區內土地上建造的建筑物的數量，增大小區土地的利用強度，從而增加總建筑面積。所以，這也就是為什么房地產開發商總是期望容積率提高的原因所在。

從目前實施容積率控制的情況來看，基本達到了城市規劃目標，但也存在一定問題：①不能夠真實反映居住水平。在一定用地范圍內，容積率可以控制區域內的建筑面積占總用地面積的比例，這個數值一般由規劃部門確定的一個范圍值，開發商再根據土地開發需求調整得出最后的結果。但由于該過程中并未涉及到具體的人數或戶數，因此，無法確定區域內所居住的人口數和家庭數，不能反映小區內的居住水平和標準；②若戶型面積過大，雖能滿足容積率的要求，但往往會突破規劃用地指標，造成嚴重的土地浪費，以及土地占有的嚴重不公。假設不突破容積率限制的前提下，加大戶型面積，居住的戶數和總人口數就會相應減少，甚至影響規劃用地指標。以多個別墅樓盤為例，若其建筑總面積達300萬平方米，建造容積率為0.2的別墅區，只能解決2000戶高端客戶的居住使用；同樣若建造容積率1.5的普通住宅區，則可以解決3.75萬戶普通市民的住房問題，每戶套型面積可達120平方米；③容積率限上不限下或相反。同樣建筑強度控制指標下，在一些經濟發達地區，政府部門對開發活動主要控制是不要突破環境容量上限，不要給周邊環境造成更多影響，而在一些經濟相對滯后的地區，政府部門主要是督促開發商達到一定的規模，保持一定的城市形象要求。這種矛盾使得不同地區的容積率在一定范圍內浮動較大，難以產生標準控制作用。

3、千人指標

千人指標是指每千居民擁有的各項公共服務設施的建筑面積和用地面積，它反映住區內居民與公共服務設施之間配比關系的一項控制性指標。目前，現行住區規劃指標制定中存在一些問題：首先，未能反映出居住的真實需求。在市場化進程中，我國城市居民開始出現階層消費，把“居民需求”作為一個整體概念來討論整個城市的居住區共有設施，已經顯得過于寬泛。居民選擇住房商品時，需要根據個人偏好以及支付能力對住宅面積，戶型、區位、環境、相關設施以及價格等因素進行綜合平衡，以追求居住效用最大化。由于居住環境具有不可分割的特征，使特定的居住區總是吸引特定的人群聚集，因此，以不同區位、不同價位的居住區相比較，居民需求總是存在這樣或那樣的差異，無法在“千人指標”得到反映。這也是其捉襟見肘的根本原因之一。其次，按人口定量、彈性較小，且以此計算的總面積受每戶平均人口增減的影響較大。公共服務設施的面積根據它占住宅建筑面積的比重來計算缺乏人性化，不能適合居民的需求。雖為增設公共服務設施項目或增加一些公共服務設施的面積創造了條件，但此計算方法無具體項目及指標進行有效的控制，彈性太大，不便于規劃、配套和單體設計，特別是目前由于各地的建設條件不同，各地采用的每戶建筑面積標準不一的情況下，即使“比重”相同，每戶居民所擁有的服務建筑面積絕對值也不一樣。第三，住宅戶型變化較大，一個小區內從300平方米到60平方米的戶型都存在，甚至還存在一戶家庭同時擁有2套或2套以上住宅的情況，根據這種情況來確定公共設施的所需要的面積，就很難符合實際情況。上海陸家嘴中央公寓開盤3年多，內部住房基本被炒房者購買，所以迄今為止絕大部分房屋仍然空置，居住區內公共設施使用率之低的可想而知。

4、結束語

從對我國居住區規劃和指標的分析可見，目前所沿用的部分重要指標存在漏洞。雖然目前國家已出臺多項控制和維持居住公平的政策，在一定程度上，彌補住區規劃指標制定過程中存在的誤差和問題，但采用存在誤差的指標而進行居住區規劃，是不能滿足人民的基本需求，都不能體現“居者有其屋”的目標，不能完全真實地反映社會和市場的需求。因此，如何制訂充分反映人們整體的社會公平需求的替代性指標，迫在眉睫。

參考文獻：

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