崇賢新城鄰里中心社區商業創新發展模式與適應性探索

王先成

摘要: 本文基于鄰里中心的理念，從崇賢新城的定位、功能分區、交通系統、便利中心等各個角度，總結出鄰里中心在新區規劃中所起到的重要影響。并結合崇賢新城鄰里中心的規劃和建造，詳細分析了鄰里中心思想在新區規劃運行用所能夠產生的經濟效益、生態效益、社會效益。這也深刻揭示了鄰里中心思想在我國有著廣泛的應用領域，在新城定位、功能分區以及便利中心的建設取得突破并對建立和諧社會起到重要的作用。

關鍵詞：崇賢新城；鄰里中心；商業模式；發展研究

中圖分類號：TU984.13文獻標識碼：A

隨著我國改革開放的深入和全球一體化發展，鄰里中心思想逐漸從國外流傳到國內，鄰里中心思想在國內的發展使得我國蘇州工業園區率先發展，對城市的規模分布和功能定位不斷優化提升，使得我國居民正在向著具有良好的居住環境和社會文化整體環境的需求過渡。下面本文就崇賢新城鄰里中心的規劃建造和應用進行了深入的研究，基于鄰里中心的理念，從管理模式、功能分區、對城市商業發展產生的積極影響、便利中心、商業發展模式定位等各個角度，通過定性和定量的分析方法，詳細闡述了鄰里中心思想應用于崇賢新城規劃建造的設計理念。

1.崇賢新城鄰里中心規劃

崇賢新城中心區塊城市級配套設施較為充足，在進行鄰里中心規劃的過程中，通過對鄰里中心的主力客層集中在家庭消費和新城工作人員的日常消費特點進行分析，從交通工具來看，消費者到平時來到鄰里中心，主要方式分別是步行和乘坐公交車，分別有41.0％和30.8％的消費者選擇上述兩種方式，這部分消費者主要是每個“鄰里中心”的服務半徑（1－2公里以內）的新城居民。因此考慮到城西片區用地相對較小，商業用地較為集中，規劃考慮按1000m的服務半徑布置鄰里中心，集約、高效地服務于周邊居民；考慮到崇賢新城東片區用地較大，商業用地分布較為均勻，規劃考慮按500m的服務半徑布置鄰里中心，以更為方便、高效地服務于居民。

下圖是崇賢新城三個鄰里中心的主要服務社區，如下圖所示：

序號 所在地塊 服務社區 服務人口

01 FG01-C2-03 楊家浜社區、沾架橋社區 3.6萬及部分

繞城以北居民

02 FG10-C2-01 陸家橋社區、徐家浜社區、山西橋社區 3.8萬

03 FG09-C2-02 星海社區、方馬家塘社區 2.2萬及部分

繞城以北居民

2.1 FG01-C2-03地塊鄰里中心規劃建設

（1）檔次定位：中檔商品為主。

（2）基本業態

主營業態 經營內容 品牌商家

商業中心 商場、超市、餐飲店、服務專業店（洗衣房、美發店、維修店等） 新一佳、聯華、必勝客、肯德基、麥當勞等

農貿市場 蔬菜、肉類、禽蛋、水產，糧油、干貨、水果、冷凍食品 ——

醫療衛生 診所、中西藥店、牙醫 同仁堂、德仁堂、唐牙科等

銀行 銀行1-3家或提款機2個 建行、中國銀行、工行等

郵政 快遞、匯款、包裹、信件、鮮花等 中國郵政、宅急送等

社區服務中心 中介所、培訓班（兒童語數外培訓、成人外語培訓、網球培訓、老年培訓中心等） ——

街道辦事處 管理、宣傳、服務、就業等 ——

休閑娛樂中心 KTV量販、網吧、健身房、咖啡店、茶樓、水吧、酒吧、洗浴中心、保健中心等 浩沙健身俱樂部、良木緣咖啡、僑保健等

文化活動中心 棋牌室、老年活動中心、圖書閱覽室 ——

（3）規模預測

按居住區級公共服務設施設置標準預測：

主營業態 規模預測

商業中心 19200㎡（160㎡/百戶）

農貿市場 3000㎡（25㎡/百戶）

醫療衛生 3600㎡（30㎡/百戶）

銀行 756㎡（6.3㎡/百戶）

郵政 216㎡（1.8㎡/百戶）

社區服務中心 2400㎡（20㎡/百戶）

街道辦事處 900㎡（7.5㎡/百戶）

休閑娛樂中心 2400㎡（20㎡/百戶）

文化活動中心 4200㎡（35㎡/百戶）

總計 36672㎡

按人口配置標準預測：按沿海城市的鄰里中心面積配置標準500-1500m2/千人測算，該鄰里中心規模建議為35000 ㎡左右為宜。

2. 2FG10-C2-01地塊鄰里中心

（1）檔次定位：中檔商品為主。

（2）基本業態

主營業態 經營內容 品牌商家

商業中心 商場、超市、餐飲店、服務專業店（洗衣房、美發店、維修店等） 新一佳、聯華、必勝客、肯德基、麥當勞等

醫療衛生 診所、中西藥店、牙醫 同仁堂、德仁堂、唐牙科等

銀行 銀行1-3家或提款機2個 建行、中國銀行、工行等

郵政 快遞、匯款、包裹、信件、鮮花等 中國郵政、宅急送等

社區服務中心 中介所、培訓班（兒童語數外培訓、成人外語培訓、網球培訓、老年培訓中心等） ——

街道辦事處 管理、宣傳、服務、就業等 ——

休閑娛樂中心 KTV量販、網吧、健身房、咖啡店、茶樓、水吧、酒吧、洗浴中心、保健中心等 浩沙健身俱樂部、良木緣咖啡、僑保健等

文化活動中心 棋牌室、老年活動中心、圖書閱覽室 ——

（3）規模預測

按人口配置標準預測：按沿海城市的鄰里中心面積配置標準500-1500m2/千人測算，該鄰里中心規模建議為15000㎡左右為宜。

2.3 FG09-C2-02地塊鄰里中心

（1）檔次定位：中檔商品為主。

（2）基本業態

主營業態 經營內容 品牌商家

商業中心 商場、超市、餐飲店、服務專業店（洗衣房、美發店、維修店等） 新一佳、聯華、必勝客、肯德基、麥當勞等

醫療衛生 診所、中西藥店、牙醫 同仁堂、德仁堂、唐牙科等

銀行 銀行1-3家或提款機2個 建行、中國銀行、工行等

郵政 快遞、匯款、包裹、信件、鮮花等 中國郵政、宅急送等

社區服務中心 中介所、培訓班（兒童語數外培訓、成人外語培訓、網球培訓、老年培訓中心等） ——

街道辦事處 管理、宣傳、服務、就業等 ——

休閑娛樂中心 KTV量販、網吧、健身房、咖啡店、茶樓、水吧、酒吧、洗浴中心、保健中心等 浩沙健身俱樂部、良木緣咖啡、僑保健等

文化活動中心 棋牌室、老年活動中心、圖書閱覽室 ——

（3）規模預測

按人口配置標準預測：按沿海城市的鄰里中心面積配置標準500-1500m2/千人測算，該鄰里中心規模建議為11000㎡左右為宜。

3. FG01-C2-03地塊鄰里中心社區商業創新發展模式探索

FG01-C2-03地塊鄰里中心是崇賢新城最大的鄰里中心社區，因此要想推動崇賢新城鄰里中心發展，那么就需要從該鄰里中心社區發展做起，通過對該社區實施創新發展模式，從而不斷地加強崇賢新城鄰里中心的發展和應用。

3.1交通網絡形成了立體化的空間結構設計

鄰里中心發展模式下，內部交通動線設計過程中著重通過庭院式景觀節點對內部人流的有效導向?？臻g設計原則主要堅持商業空間的步行化、休閑化、個性化、在有限空間的利益最大化。建筑設計原則主要堅持著重表現建筑的親和力，不設置高層建筑，色彩豐富而不雜亂。

3.2促進商業服務的升級

隨著城市建設的發展，人們的生活水平的要求也越來越高，通過建立崇賢新城，使得整個地區的商業服務更加的集約化、規范化，促進了當地商業服務的升級，鄰里購物中心更能夠提供大規模的、高水平、高質量的商業服務，使得顧客一方面在獲取服務的時候更加的方面，另一方面在獲取服務的過程中，獲得精神滿足。在這樣的購物中心，可以享受更加便捷和高端的服務質量。同時能夠促進人際交往。

3.3形成了統一經營管理優勢

統一經營管理一方面創造了品牌，帶來了可復制化的模式，另一方面也大大降低了物業管理成本。這是“社區的商業”所不能完成的任務，“服務于社區的商業”才能完成的任務。

3.4步行可到達的鄰里中心

去鄰里中心（或公交車站）那種令人愉快的步行活動，將鼓勵居民們在本地區活動，而減少開車去別地購物的次數。這樣一來，即緩解了城市里川流不息的人流，又使人們得到了體力鍛煉。天長日久，就成為日常規律生活的一部份。每一個鄰里社區都有一個鄰里中心和明確的鄰里邊界。每個鄰里規模大約16~80萬平方米。鄰里社區的最佳規模是半徑400米，這樣可以保證鄰里中心到邊界的距離在居民5分鐘步行范圍內。

4.結束語

鄰里商業中心提供就業，購物，服務，娛樂活動，結識朋友和社交機會。 聯結四面八方大小街道的鄰里中心縮短了人們與鄰里中心的距離，而對于大部分人而言，他們喜歡10分鐘步行的活動。因此鄰里商業中心領導者為居民區的規劃提供一個戰略發展框架，他們大力支持：可步行到達的鄰里中心，提供本地服務設施，降低對汽車的使用，鼓勵步行，自行車的使用，這也為崇賢新城鄰里中心商業模式發展取得更進一步的成功提供了重要保障。

參考文獻：

[1]李炅之，王夢珂，何丹.社區商業模式選擇的思考——以蘇州工業園區鄰里中心為例[J].世界地理研究，2010，19（04）：138-144.

[2]王春蘭.蘇州工業園區鄰里中心商業模式發展研究[J].中國商貿，2011，11:233-234.

[3]陳靜俊.鄰里中心——社區商業新領袖[J].寧波經濟(財經視點)，2007，08：46-47.