解析房地產項目工程造價的控制與管理

梁鵬

【摘要】造價控制是房地產項目管理中非常重要的內容，同時也是非常復雜的一項任務，需要在房地產項目全過程中進行控制，實現成本控制的動態管理。因此，房地產企業需要采取科學合理的管理方法，以實現合理控制成本的目標，以進一步提高房地產企業的經濟利益。本文探討了房地產項目工程造價的控制與管理。

【關鍵詞】房地產項目；工程造價；控制；管理措施

中圖分類號：TU723文獻標識碼： A

房地產工程涉及的項目眾多，工程周期長，不穩定因素多都是此類工程的特點。合理地對新股成本進行有效控制，加強工程造價的管理，從項目的決策階段、設計階段以及項目實施階段進行全過程的造價管理，爭取在保證項目質量和安全的前提下，以盡可能小的投入獲取最大的經濟收益，對房地產業的可持續發展具有深遠的意義。

一、房地產建設項目工程造價控制管理的影響因素

1、人員因素

在房地產開發的過程中，管理概預算的編制是一項非常復雜、非常重要的工作，這也是確定建筑產品價格的基礎?；诟蓬A算的編制有如此重要的作用，要選擇符合要求的編制人員，人員素質的高低對概預算工作的編制質量有著直接的影響。這就要求編制人員能夠對市場的各種變動因素非常敏感，同時具備非常豐富的經驗，了解行業頒布的各項政策和新標準，以為企業實現節約預算的目標。

2、設計因素

設計因素也是概預算編制的主要因素之一，這是因為概預算的工作必須基于設計圖才能進行。所以說，在整個項目的造價管理過程中，控制建筑設計因素也有利于房地產項目工程成本的控制。設計階段一般是房地產項目的初期階段，如果能夠在設計階段對項目進行較為精確的定位，同時給出科學合理的施工設計圖，這對下一步的造價工作非常有利，能夠減少由于設計變更等原因造成的成本浪費。

3、施工因素

施工因素雖然沒有人員因素和設計因素那么明顯的影響作用，但仍然需要對施工加以控制，來實現工程造價管理的目標。在編制概預算時，必然要考慮施工的可行性，以及選擇的施工工藝和設備等等，這些都直接影響著工程造價，因此在編制概預算過程中，需要考慮到施工過程中可能存在的影響因素，為工程造價打下良好的基礎。

二、房地產項目工程造價控制與管理的措施

1、工程造價在投資決策階段的控制

① 明確項目資金使用狀況。建設項目的資金使用是從籌備到施工，再到竣工。在整個工程中，都要將資金的使用情況落實到每一個人、每一件事。斌設立監察組，組備監察機構，嚴格監督好使用資金的狀況。倘若發現有部分項目資金出現了偏離，就要立即分析和判斷，及時的進行決策和調整，避免因為資金失控而致使工程停工。

② 做好前期市場分析。投資決策階段，最主要的就是分析前期的市場狀況，從而為項目的決策提供依據，減少投資的風險。并對工程的地況進行相應的分析，比較同類的項目和工程的案例，做好合理充分的評估準備，使得投資決策工作變得更有可靠性和科學性。

③ 規范資本融資。工程的資本融資，要有正式的批文，明確投資方的資金到位情況，保證順利的進行項目工程。倘若項目投資方沒有及時的將資金到位，從而延誤工程的工期，對予進行相應的索賠，減少工程的風險。建設項目單位要對整個融資資金進行全程的控制，讓每一筆資金都能花到實處。

2、 設計階段的造價控制

① 在設計招投標階段的評標過程中， 盡量做到技術和經濟有機的結合，優選設計方案，不僅要對參與投標的設計方案的技術性指標進行分析、評判，還要對投標設計方案的經濟性指標進行認真分析比較，從源頭上確保設計方案的先進性、合理性和經濟性。

② 認真進行設計方案會審工作。在設計方案會審時，需要對初步設計總圖方案及單項設計方案進行經濟性分析和評價，建設單位應組織有關各方參與設計方案會審，運用價值管理理念，通過技術經濟指標的比較和分析，提出優化設計的建議，削減不必要的功能及其成本投入，促使設計方案更加先進、合理和經濟。

③ 為確保實現設計估算、概算和預算這三者相互制約和相互補充關系，讓前者控制后者、后者補充前者，共同組成工程造價的控制系統，就必須加強對設計概算的審核工作，以杜絕設計概算發生漏算、重算和錯算現象。如在設計階段采取了上述造價控制方法，就一定能夠消除設計單位重設計輕經濟核算的弊端，真正從源頭上抓住造價控制的關鍵環節。

3、招標階段的工程造價管理

施工招標以及材料設備的招標是工程造價主要的兩方面工作。一般來說，施工單位的選擇是通過施工招標來進行，而設備材料供應商也是通過招標來進行，這種方式的有效性能夠直接影響到進度、質量以及成本的控制?；谡袠擞腥绱酥匾淖饔?，需要從以下幾個方面來控制招標工作的質量[3]。首先，要確保招標過程的四大原則，即公平、公開、公正、誠信，在開展招標工作之前，需要對各個參與投標的企業進行非常嚴格的審查，包括其財務狀況、業績以及信用狀況等等，以便能夠選擇合格的投標單位。其次，要認真編制招標文件。在編制招標文件時，需要編制人員對各種可能的影響因素進行分析和鑒別，盡可能減少工程造價管理的風險因素。最后，在合同簽訂時要嚴謹細致。必須要按照國家的相關規定來約定各項合同條款，明確雙方的責任義務，以及對于爭議違約等情況的處理辦法。對于無法進行明確的工程內容，雙方要進行充分的談判，同時要對可能發生的索賠事件進行分析，以減少后期的成本浪費。

4、施工階段的工程造價管理

① 加強建設項目監理制度，落實監理責任。對投資的有效控制應按照監理規范和實施細則，不斷完善職責，分工落實有關制度，從工程管理機制上建立健全投資控制系統。做好月度工程進度款審核，避免投資失控。對經監理方核定的工程內容和工程量，建設方造價工程師要嚴格按合同約定的計價依據、中標文件和費用定額進行審核，審核后再支付相應的工程進度款。

② 嚴格工程變更管理，防止工程索賠。在施工階段造價控制的關鍵是對工程變更實行有效控制。結合陜西省目前采用工程量清單報價和合理低價中標政策，施工單位往往采取“低價中標，索賠盈利”的方式承攬工程。作為建設方造價工程師要做到事前把關、主動監控，嚴格審核工程變更造價，減少不必要的工程費用支出，施工單位和材料供應商不履行約定義務時，要及時提出反索賠。

③ 加強現場管理，規范現場簽證?，F場簽證是指在工程施工過程中，因現場實際和其他特殊情況導致工程變更的書面確認, 由此發生的價款是工程造價的重要組成部分。在實際工作中,由于現場管理人員缺乏有效控制, 致使現場簽證價款在結算工程造價中所占的份額不斷增加，成為結算超預算的重要因素之一。因此，很有必要加強對現場簽證的控制與管理。建設方現場管理人員必須從切實工作抓起，高標準嚴要求，規范市場簽證的操作，不斷提高工程造價控制意識和工作質量，使簽證價款得到有效控制。

5、竣工決算階段對造價的管理

加強工程量的復核工作。工程量是工程造價計算的基礎，審價人員不僅要熟練掌握工程量的計算規則，還應對整個工程的設計和施工過程有系統的認識，精通施工技術。加強對變更費用的審查。特別是變更單價，主要審查其有無錯套、高套，是否符合工程實際。

結束語

總之，對工程進行造價管理與控制，是房地產行業進行預算與投資的重要環節，其對于減少項目的支出、獲取項目利潤都有非常重要意義。所以，要企業的獲取更大的生存空間實現自身長遠的發展，就必須嚴格控制，有效管理工程的造價。

參考文獻：

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[3] 茍愛芳. 房地產開發項目的工程造價控制[J]. 陜西建筑.2012(5).