論商品住宅與非商品住宅設計的差異化

劉治 林金輝 陳哲

【 摘 要】：隨著人們生活水平的提高，開始對住宅的設計有了更高的要求，于是住宅的設計就以多種多樣的種式出現，而在住宅中最顯著的設計差異就體現在商品住宅與非商品住宅的建筑設計上。對比一下過去的非商品住宅與現在的商品住宅之間的差異，從而尋找前后兩者在規劃設計、開發建設方面的不同點及主要變化點。再逐一針對這些差異點進行內容的分類、展開討論。

【關鍵詞】：商品住宅；非商品住宅；建筑設計；差異性

中圖分類號：TU2文獻標識碼： A

一、引 言

就目前的建筑業發展趨勢來看，住宅建筑是建筑業的主要發展方向與趨勢，而為了更好的迎合消費者的購買需求，建筑廠商就會主打設計迥異的這張營銷牌，所以就住宅區的建筑來說，最主要的就是建筑設計的不同。商品住宅與非商品住宅的差異隨著時代的變遷差異也是越來越明顯，就其設計方面來說最主要的是這兩種住宅建筑的設計標準就存在許多差異，商品住宅有其自由無限制性，而非商品住宅就有各方面的約束限制。

二、商品與非商品住宅建筑設計上的差異

1 建筑形式上的不同

在目前住宅設計發展形式上來看，非商品住宅的設計基本是按照統一的設計圖紙來進行建造的，因此非商品住宅都是設計規模相似、標準相同的建筑。而商品住宅則是為了滿足廣大消費者的要求，在設計上進行了多種多樣的變化，產生了多種多樣的建筑形式。

1.1 政府推出的經濟適用房

隨著經濟社會的不斷發展，政府的住房政策也開始越來越為民眾考慮，于是政府就出臺了解決低收入者的住房問題的經濟適用房。經濟適用房從原則上來說，是給低收入者以及無收入者提供住房的一項政策，經濟適用房最重要的一點就是政府不從中贏利，所以經濟適用房的各方面設計標準都是以最低標準為標準。

2 、設計所遵循的標準不同

設計所遵循的標準不同。過去的非商品房建設中，有著明確的標準。國家制定住宅設計標準，各單位套用后制定不同級別的分配標準，設計單位據此設計。在過去的標準中，不僅針對不同職務級別的單套住房面積，而且針對臥室、衛生間、廚房的單間面積都作了最上限的規定。除住房戶型總面積不可超標外，每個

獨立功能的房間面積也不允許突破。即使是在有較大進步的，只規定了各功能房間面積下限的95住宅標準，仍然沒有在大幅度提高居住空間的舒適度方面起到推動的作用。

商品住宅的指標控制則完全不同，除對每戶的總建筑面積的控制，以控制銷售總價外，對戶內的各功能房間的面積都有較高的下限要求。而這種要求會根據不同地段、不同項目類型、不同銷售策略等開發理念的不同而不同。設計工作是在國家現有規范及規定等強制性條文作為前提，來控制建筑設計的主要方面，而

其它的細部指標與面積標準完全由面向市場的開發商研究制定，建筑面積標準、設備選型標準、室內外裝修標準、門窗選型標準等等，都在以銷售為核心的前提下，達到了空前開放的程度。

3 、一般的商品住宅

就目前的經濟發展趨勢以及人均GDP來看，一般的商品住宅是大部分人的選擇，因此就所有的住宅建筑來說，一般的商品住宅是銷售量最大的一部分。而一般的商品住宅建設設計則是要滿足一般消費者的要求，基本以一室一廳、兩室一廳、三室一廳、三室兩廳為主。

4 、高級的商品住宅

高級的商品住宅就其名稱而言就知道是相對于一般以及經濟適用房來說的，所以高級的商品住宅就是占地面積較大且居住區的物業管理和園林設計要求高的一種住宅。這種住宅的建筑設計一般都以別墅型或公寓型為主，內部的設計則是保證了消費者的享受層面需求。

5、獲得產權以及使用權的方式不同

1 商品房的獲得方式

商品房是相當于商品進行貨物交換的商品之一，所以獲得商品房的最主要的方式就是通過貨幣獲得商品房的特定年限的產權。購房者主要是根據自己的需求來對不同地段以及不同大小面積的商品房進行選擇購買，這樣就推動了房地產業的發展以及競爭，使得房地產商只有通過改變商品房的建筑設計來吸引消費者的購買，這樣也就使得商品住宅的建筑設計風格各不相同，戶型面積也有了各式各樣的發展。

2 非商品房的獲得方式

非商品房主要由兩種構成，一類是政府突出的經濟適用房，這種房屋的使用權是由房屋租賃者所有，而產權則是由國家的相關單位所有。而另一類就是相關單位的職工住宅，這是國家根據特定的計劃對不同單位的不同職位的員工劃分不同大小的住宅區域，而且部分單位為員工提供一定過的經濟補貼，這類住房的使用權在員工手中，而產權仍在國家的相關部門。

6、物業管理的形式與對象不同

物業管理的不同帶來如計量、維修、保潔等服務內容與形式的變化，設計也不可避免的隨之改變。非商品住宅中由于住房體制上的特點，在水電費的收取、計量；設備與房屋的維修；公共區域的綠化、保潔等物業管理方面，基本上依靠單位或房管部門。定期統一查表，自行繳費或單位代扣；維修費用與維修質量均維持在一種基本要求的層面；定期統一繳納很低的綠化費及公共衛生費。商品住宅中出現了諸多的變化，首先，要統一繳納物業管理費，用于公共部位的保潔、保安、綠化等支出；水、電、燃氣的計量與收費基本上都采用卡表式，即住戶自行購買各種卡中的用量，自行控制用量，或通過弱電信號將用電、用水量遠傳至物業管理的中心機房，由物業管理公司向住戶收取相應費用。

1、建筑形式上的不同

非商品住宅在形式上是單一的，幾乎是清一色的相同標準，且標準較低的普通住宅，而商品住宅的形式也同樣呈現出多樣化的趨勢。有些我們甚至很難定義全面或定義準確。

2、標準最低的經濟適用住房

標準最低的應該是政府為解決低收入者的居住問題而正在大力推行與建設的經濟適用住房，這類住房是為解決居者有其屋，保證基本居住功能的一類商品住宅，原則上開發建設方不從中贏利。因此，其無論是面積指標、建造標準，還是物業管理、園林環境水平都比較低。銷售價格受到政府的嚴格控制與監管，購買人群要經過嚴格的審查后，方可被允許購買。

2.1一般商品住宅

一般商品住宅，應該是目前最普及的，建設及銷售量最大的一部份商品住宅。各開發建設單位根據市場分析，確定各項目的銷售策略及產品定位，進行開發建設與銷售。

2.2高級住宅

高級住宅，是指戶型面積較大、居住功能的設置豐富多樣、社區的建筑密度較小、居住人口較少、配備的各種材料及設備設施標準較高、物業管理水平較高的集合式住宅或別墅。

2.3新型居住形式的商品住宅

隨著商品住宅的開發建設的不斷進步，在旅游風景區、度假區等自然山水秀麗的地區，近年來逐漸開始興起一種分時度假酒店、產權式酒店或酒店服務式公寓。這種項目以商品住宅銷售形式出售房屋的產權，平時由管理公司代管代租，為使用者提供酒店式的物業管理與服務，使度假型居住的生活品質得以保障及提

高。產權人可享受每年固定天數的免費使用期，房屋的租金可由代管方與產權人協議分配。實際上這種商品住宅已經變成一種投資的手段。這些項目大多以小戶型為主，幾乎沒有大戶型，戶內只對于居住的必要功能進行安排，大多數戶型沒有獨立的起居室及臥室，而是所謂的“廳室合一”或“0居室”的格局；廚房及衛生間也被壓縮至最小，而大多數廚房是用電的，沒有燃氣管線及燃氣灶具。這樣就可以充分利用建筑的進深與面寬的關系，能盡量多的安排房間，提高每層的“得房率”。

結束語

人們的生活離不開住宅區，每個人都不能離開自己的房子，所以商品與非商品住宅的建筑設計差異是值得我們研究討論的。就目前廣東汕頭的商品與非商品住宅區域來說，有著很多的差異，這些差異是顯著的，因此在很多方面也還存在許多不顯著的差異等待著我們的探尋，這樣的差異找尋可以幫助政府以及有關單位對非商品住宅的建筑設計有一定的改善。