產業鏈視閾下我國養老地產的發展探究

摘要：當前我國面臨老年人口基數大、增長速度快且高齡化明顯的人口老齡化問題，由此相關的養老問題順勢而生，需要得到改善，否則將嚴重制約社會勞動力，有礙于國民經濟的可持續發展。本文主要描述我國養老地產的發展及其在此過程中存在的問題，并給與相關的發展建議作為參考。

關鍵詞：產業鏈；養老；地產

中圖分類號：F840文獻標識碼： A

中國自古屬于人口大國，人口繁盛的同時有很多人口壓力相應而來，為了控制人口基數，中國始終實行計劃生育政策。通過對計劃生育政策長期的堅持，中國的人數已逐步得到了控制，與此同時也漸漸走向老齡化狀態。由中國全國人口普查的最新結果顯示，我國60歲以上的人口即將突破兩億，約占了總人口的十幾個百分點。社會變動帶來經濟變動，由老齡化帶來的商機之一便是養老地產，已引起諸多投資，前景很被看好。

1.我國養老地產發展和問題

1.1我國養老地產發展現狀

中國人口多也為房產帶來的不少利潤，房價更是居高不下。與中國房產的多年的奮戰經驗相比，養老地產屬于新興領域，還有很多不成熟需要補充完整之處。在此新興領域有著一些領軍企業，其中以上海某公司為代表，建設健全養老地產的商業模式。此公司在幾年之前提出會員養老制度體系，就像超市購物的會員卡，有著相關的養老服務，而這些服務需要使用者購買會員卡以及充值一定費用來開啟使用。

養老地產和貸款買房頗有相似之處，都是長時間的投入。養老地產需要一定階段的預熱狀態，業內認為預熱期會在十年左右，之后會進入盈利期，約每年有十分之一的獲得?，F在還沒有進入盈利期，所以一切的可能都只能是預測，但養老地產似乎朝著良好的趨勢前進。例如，我國養老產業在2010年受美國某公司投資一億元人民幣，這也直接說明我國的養老體系所被外界接受。此后國內地產大戶萬科、首創等也展開養老地產領域的擴展。除此之外還有為此專門組建的養老產業研究團隊。

在各地產商涉足養老地產的同時，國家也給出了相關的養老格局建議，主張將養老方式以90、7和3相加為100的比例分為三份，其中最主要占最大比例的屬于家庭養老，也就是子女對老人的贍養義務；其余兩份比例類似，分別為社會養老和相關機構養老。與業界推崇的會員制養老不同，國務院主張計劃推行以住房抵押的方式來養老。所謂住房抵押，就是老年人以其名下產權房屋作為抵押，定期收獲定額養老金或享受某些服務的政策。收獲或享受直至去世為止，屆時其住房使用權歸為銀行或保險公司名下。

1.2發展中存在的問題

1.2.1地產產權模糊

養老地產還在探索階段，不夠成熟，有探索就有問題出現，其中一項與地產產權相關。我國住房相關法律規定房屋的租賃合同應在20年以內，多出來的時間法律不予以保護。而對于我們上文提到的養老制度之一的會員制度就存在許多不解之疑。會員卡模式名義上是長期的租賃，并且簽署相關合同，但因其可能超過20年的合同期限和一次性繳費的制度，實際上類似于買房而非租房；此外，出售的僅是會員卡而非房產權，而當房屋產權轉讓等問題出現時，租賃合同和產權合同便會發生沖突，目前此問題還混淆并無答案。

1.2.2民眾對以房養老方式的抵制

買房基本是現代人的共同愿望之一，不知不覺買房成為我們的奮斗目標，也似乎是我們安定生活的前提。相應而生的“以房養老”政策自2003年至今已在我國相繼提出、試行、改進，但并未取得理想收獲，甚至仍停滯不前，維持原有模式。事實上，中國傳統思想有悖于此政策，如老年人多數隨兒女同住，并沒有打算留房養老，而是將房產歸為子女所有。

2.關于我國養老地產發展的幾點建議

2.1慎重選擇地點

房價高漲，而左右價格的主要因素就是地點。養老地產的走勢和買房的大形勢一致，地理位置是購房者的主要參考因素之一，也是投資者想謀取利益首先并不得不考慮的因素。很大程度上，優越的地理位置就是盈利的關鍵一步。那么什么樣的位置是優越的呢？按照我們的正常邏輯，交通便利、服務周到是優越的基礎，對于開發商來講更要考慮到發展和經濟問題，一方面要降低自己的不必要支出，另一方面增加附加價值，如社區醫院便可迎合老年人的健康心理，也因此成為不錯的選擇。

2.2區別設計養老房產

人們漸漸有越高的追求，而高的另一面就與細致緊密相聯。所謂細致，類似于工作中的明確分工，也類似孔子的因材施教，根據不同特點將養老房產區別設計?？纱笾聫乃膫€方面加以區分：其一，大規模社區，顧名思義，主要為養老的居住，包括居住和服務兩方面，服務又可分為公共服務和商業服務兩方面內容?？傮w而言，就是最大可能的便利老年人的生活，將一切可能使用的衣食住行都在社區中配備方便且齊全，免去老年人不必要的心理和身體壓力；其二，養老公寓和設施。房子是老年人住，可與傳統房屋有所區別，如將房屋中的廚房可以省去，轉變成公共餐廳等，一方面節省空間，一方面為老年人與他人接觸提供更多機會。同時涉及到的設施也盡量更貼近老年人，而不是虛有其表；其三，專項開發。這是較為成熟的養老地產，具備較齊全的功能，同時也需要較多投入；其四，養老產品的開發，主要是針對旅游度假地產而言，將旅游資源和養生優勢相結合，綜合開發利用。

2.3大力推行以房養老

改革開放已多年，中國的人均經濟也越發上升，人們的生活水平正不斷提高，我們也正在通向小康社會的道路上?，F階段恰好是一家之中的第二代人買房的時期，隨著時間和經濟的雙向推進，房產在之后一些年將持平狀態，居高不下的房價或小幅下降，而一家兩套房也漸成趨勢，老年人也便有了屬于自己的養老房。而這也很大可能的迎合了我國政府所推崇的“以房養老”政策，老年人可將房產進行抵押，辦理相關手續之后，根據銀行或保險公司等相關金融部門結合其生命期望值、房產現階段價值及未來預測價值等多方面因素，以月支付的形式為其提供固定數目的錢款，直至生老病死。相關金融部門在其死后收取出售其房產，房產的升值部分歸其親屬所有。與此相關的制度還在不斷的建設完善中，伴隨遺產稅的開征等制度的推行，此種養老制度將獲得更多人的認可，也有更多的可能去推行。

結束語：

養老地產問題好比人口問題，并非一朝一夕能發展或達到理想狀態。作為新興領域的養老地產領域，需要我們更多的探索和發現，尋出最適合的發展方向和發展模式。發展的同時必然有許多問題產生，或是給我們警醒，或是暫時難以完成，都是通往更好發展的必經過程。我國養老地產目前主要存在制度不健全的制度方面問題和人們思想未完全認可的思想問題，這些問題的改進還需要時間，更需要政府和開發商的支持。政府應推行更多切實可行的優厚政策，讓開發商和人民群眾嘗到甜頭；開發商應慎重選擇，突出優勢，積極做好相應的開發項目；而人民群眾也應辯證看問題，改變僵直思想，學會換向思考。相信通過各方面的一致努力，養老地產產業會贏得良好的發展。

參考文獻：

[1]羅福周，韓言虎. 我國養老地產發展研究[J].商業研究, 2012

[2]基于中國國情的養老地產發展探究[N].論文網, 2013

[3]李雪韻.淺議養老地產發展及對策[J].上海房產， 2010，11

簡介：楊云舉（1979年），男，籍貫：河北人，職稱：建筑師，學歷：本科，主要研究方向：社會養老地產設計。