公寓式辦公戶型研究

吳玉飛 王楊 于傳國

摘要：通過對房地產市場中公寓產品的關注，引出本次研究的主題。分析其存在的原因與現狀情況，總結產品種類及其各自的特點。通過分析研究公寓式辦公戶型設計，提出應該注意的幾個細節，并應用到設計實踐中。

關鍵詞公寓式辦公LOFT公寓酒店式公寓住宅式公寓設計實踐

中圖分類號：TU2文獻標識碼： A

一、公寓式辦公產品現狀

隨著我國房地產調控政策的一步步收緊，房價上漲，限購政策使得一部分人群買不起住宅，一部分人群投資無門。就在這形勢下，“公寓”這類產品以其總價低、不限購不限貸等優勢，如雨后春筍般蓬勃發展。就濟南來說，2013年，公寓市場熱度不減，供應量充足，高性價比投資產品持續走量，投資客流連市場?！安幌拶彶幌拶J”的特點，使得公寓產品在國家加緊對房地產行業的宏觀調控階段，成為投資者追捧的對象。

二、公寓式辦公產品起源

對于一個城市人來說，公寓這種建筑類型并不陌生，但不論百度搜索還是詞典、辭海，它代表的物業范圍都很難界定。正是他這種寬泛的存在，使它的功能、形態豐富多彩，在開發和設計領域非常具有難度和挑戰。

在房地產開發領域，國內開發商對于住宅類產品的依賴是非常明顯的，開發商在非居住類土地上的資金運轉很多都需要“公寓”這種類住宅產品出現，并消化容積率，快速回籠資金的同時，降低大量非居住類產品來規避操盤風險。例如濟南的龍奧金座、杰正山山山、誠基中心、卓越時代廣場等等。

在建筑設計方面，公寓一般是指非住宅用地上面建設的適合居住的產品類型，產權40~50年，日照不能保證，設計文件中不能標廚房、臥室、客廳的住宅中的字眼，只能標注公寓式辦公。本文就針對公寓類型以及細節設計展開研究。

三、當今公寓式辦公產品類型及解讀

服務式（酒店式公寓）：此類產品針對消費人群一是高端商務人士，另一種則是剛開始工作買不起住宅的白領階層。面對不同人群，產品的類型是一樣的，檔次高低主要體現在裝修程度上。

比如酒店式管理的公寓更強調“服務”和“品質”，讓客戶盡量享有住酒店的體驗和感受，為中長期商務住客提供一種完整獨立，或者具有自助式服務功能的住宿設施?？臻g組成一般是開敞式“廚房”，衛生間，客臥室合一，陽臺。所謂的廚房，通常是一個帶電磁爐灶臺操作面板，住戶可以在這里做一些簡單的烹飪，僅此而已，限于房間面寬，一般是在過道旁邊的開敞式布局。衛生間布局傳統三件套?？蛷d+臥室整個一個大間，通過一個窗口采光，住戶可以在中間加一個玻璃隔斷，在保證客廳采光前提下，明確一下會客與休息空間。講究一些的產品，會考慮住戶晾曬衣物空間，適當增加一個小陽臺。這種公寓一般標準間面積控制套內38㎡左右，（開間x進深）4.2x9.0米，加上公攤總銷售面積約50㎡。房間輪廓比較規整，標準層劃分間數比較靈活，可分可合，適應性較強，而且對底部商業或者車庫空間影響較小。但是，該產品面積略大，難以縮小，無形之中就流失了一部分中低收入人群；另外，空間比較單一，客臥空間劃分牽強，廚房難以封閉形成獨立空間，無法滿足某些人群對于家的概念的渴望。

住宅式公寓：與上述類型相比，此類產品更注重功能性，客臥分間設計，面積可以自由控制，有些城市還允許廚房內接入煤氣，這就解決了一類客戶群對于居住的簡單要求，受到年輕人的追捧。

LOFT公寓：LOFT原意是“在屋頂之下，存放東西的閣樓或高大空間的建筑”。如今，這個概念在公寓設計中已經成為一個時尚前衛的設計手法?，F在，一提到LOFT，人們的直觀感覺就是一個大房子，在這個空蕩蕩的空間里，主人可以根據自己的喜好，隨意地隔斷出各種功能不同、風格各異的子空間。

但是，隨著此類產品的使用反饋以及各地市限制政策的收緊（詳見5相關政府文件），他的弊端也逐漸體現出來，例如開發商為了偷面積，先期夾層不做，驗收通過后由住戶自己或者物業統一改造，一是本身層高并不大最多的5.4米，改造后單層側層高都比較低，空間壓抑；施工質量良莠不齊，防水隔音做不到位，嚴重影響居住品質，種種問題使該產品一度成為雞肋，食之無味，棄之可惜。

四、公寓式辦公產品細節設計研究

眾所周知，不論哪種公寓，總面積是有一定控制的，不會像住宅一樣做成面積闊綽的幾室幾廳，平層豪宅或者復式住宅。那么，在有限的條件內我們如何打造一個功能相對齊全，使用相對舒適的空間，我們認為以下幾點值得參考：

1、衛生間干濕分離，分為如廁、盥洗、淋浴三個獨立隔間，滿足不同需要的一家人同時使用，互不干擾。

2、強調玄關空間的重要性，通過精心設計玄關儲物空間，充分發揮其在小型居住公寓中的作用?。ㄟ@里其實容納了很多功能：進出門的換鞋、雨傘衣物的放置、各種小物品的放置等等。一個好的玄關櫥柜對居家品質起到很大的作用~~）

3、盡可能多的設計儲藏空間，滿足各種生活需求，以期取得小中見大的效果。（比如在餐廳附近設計一組碗柜、在浴室外面的盥洗室設計一組儲藏柜，進浴室之前可在此脫換衣服，有合適的放置衣物的平臺或櫥柜、主臥室內設計步入式衣柜 、化妝間等，取得同豪宅一樣的效果）

4、躍廊式戶型設計，動靜分區明確，空間闊綽?。ㄊ讓映瑢捒蛷d，能容納各種日?；顒?，二層分設南北臥室，滿足人們不同居住習慣。中間設計活動室或者家庭廳，營造一處浪漫溫馨的休閑空間）

五、設計實踐

今年有幸做了兩個公寓項目的戶型設計，兩個項目都屬于住宅式公寓，根據各自的策劃公司要求，前者針對當地中等收入及以上人群，因此戶型設計在經濟緊湊的基礎上追求一定的舒適性；后者針對濟南中低收入人群，戶型設計在滿足基本功能基礎上，以緊湊、面積小為特點?，F將兩個項目分別做簡要的分析。

項目一：

概況：1、產品形式為LOFT公寓，地上16層（夾層不計層數），層高5.4m，底層2.8m夾層2.6m。2、兩室戶建筑面積約50~65㎡，三室戶建筑面積約75~100㎡，廚房接入煤氣，戶型內設計陽臺空間。

設計方案：按照設計要求并結合前述設計細節研究，我們在此項目戶型設計中著重對玄關空間、衛生間功能細分、儲藏空間做了細化設計。玄關設計，在門口處將墻體凹進，預留一處放置鞋柜空間。衛生間設計將潔具分別布置在獨立的小房間，從而使各功能空間能同時使用互不干擾；控制細部尺寸設計，為后期裝修預留充足的儲藏空間。標準層設計成單廊式布

局，保證夾層的北側房間可以自然采光。個別戶型面寬較小，但又要保證廚房、衛生間的獨立性，我們將兩戶衛生間錯位咬合布置，有效的節省了面寬，達到了設計目的。

項目二：

概況：1、產品形式為住宅式平層公寓、復式公寓、酒店式公寓，地上32層，層高3.1m，主樓標準層大面寬、小進深。2、主力戶型建筑面積30~45㎡，獨立式廚房、衛生間。

設計方案：本項目產品類型較多，但主力戶型為住宅式平層公寓，占總面積的80%，這是策劃公司跟甲方一起確定的產品方向。策劃方提出要求是：最小戶型套內面積不能超過20㎡，必須要有獨立廚房、衛生間；中等戶型套內不超過28㎡，獨立廚房、衛生間，客廳與臥室分離，做到一室一廳。

針對20平米小戶型（A戶型），設計時，我們首先根據廚衛潔具尺寸，計算出廚房衛生間所需最小尺寸，軸線1.5米見方的房間基本能滿足要求。其次，我們考慮此類戶型主要是追求總面積小、總房價低，因此主要的生活空間有一個廳室合一的大房間就足夠了。在以上設計理念的指導下，此戶型最大的一個特點就是進深小。接下來我們考慮將28㎡中等戶型（B戶型）與小戶型組合設計，將中等戶型的交通空間減到不能再減，在一側與小戶型咬合一組廚衛，南側靠外墻部分，設計一個客廳和一個獨立的臥室，保證主要生活空間的采光通風。為了使戶型組合的外輪廓盡量方正，我們將A+B+A作為一個戶型單元，拼接到主樓標準層，最終形成整個方案的框架。

端部戶型根據區位優勢，設計50㎡左右，兩室一廳的較大戶型。北側為了降低銷售壓力，以更小的戶型為主，套內面積17㎡，加上公攤約24㎡，總價約15萬左右。