淺議城市新區建設項目投資控制的方法

摘要：建設項目投資估算與控制是項目立項決策階段的首要工作，合理的確定并執行好這一目標將對后續建設工作起到事半功倍的效果。本文從分析建設項目投資構成入手，提出城市新區建設項目投資估算的方法，以及估算過程中要考慮的關鍵因素，并結合工程實例來驗證投資控制方法的適用性。

關鍵詞：建設項目投資；估算；指標

中圖分類號：TL372文獻標識碼： A

1引言

建設項目管理過程中，擬建項目投資期的主要工作是項目設想、可行性研究，策劃好擬建規模方案、編制投資估算及資金籌措計劃等工作內容。在項目投資決策階段，則應做好充分的前期調查、數據分析、方案比較，進而作出切合實際的可靠的投資估算。長期以來，我國很多工程項目“三超”現象較為普遍，雖然未對國民經濟造成重大損失，但也給建筑行業留下了深刻的教訓。鑒于此，針對當前我國許多地方正在進行的新一輪的城鎮化擴張，如何貫徹“投資估算極限”理念，將其作為強制性標準來控制初步設計和概算，并進一步指導施工圖設計和施工圖預算，是急需解決的問題。

2建設項目投資控制的理論依據

2.1建設項目投資構成

根據我國建設項目總投資構成理論，項目建設投資涵蓋了項目規劃、設計、施工，一直到竣工驗收階段的全部費用，一般可分為靜態投資和動態投資兩部分。其中，靜態投資包括工程費用、工程建設其他費用、基本預備費；動態投資包括漲價預備費、建設期利息。建設投資按費用構成如下圖1.1所示[1]。

圖1.1 我國現行建設項目投資構成

2.2 建設項目投資估算

城市新區建設項目需要征用大量的土地，而且原有用地性質、地上附著物情況復雜，所以往往需要變更用地方式、重新布設基礎設施。因此，在項目的可行性研究階段，宜參照類似建設項目的管理經驗，結合擬建項目選址、資源綜合利用情況等實情編制可行性研究，再按照地方行政法規的規定來編制投資估算，即可作為項目投資的上限。在編制投資估算時，因為項目的進度尚處于設想階段，暫時缺少詳細的工程規劃設計，所以大多采用投資估算指標進行，比如元/噸、萬平方米投資額等。

在投資估算過程中，為有效控制總體設計和初步設計，還要注意控制好投資估算的精度。一般情況下，項目前期構思階段的精度控制在±30%以內、初步可行性研究的結果±20%以內、詳細可行性研究的結果±10%以內，即能滿足投資控制的需要[2]。

3建設項目投資估算編制的方法

城市新區建設項目投資估算的編制，除采用國家、地方主管部門頒布的最新法規外，還應搜集技術及經濟方面的資料，包括①國家、行業和地方政府關于工程建設的有關規定；②擬建工程的勘察設計文件；③擬建項目所在地工程造價指標、造價指數、相似工程的技術經濟指標及參數；④其他與工程建設相關的技術規范、設計文件、圖紙等。

城市新區建設項目多以住宅、物流、商業旅游、文化教育等項目為主，這些建設項目一般不同于生產性項目，大多體形系數龐大、結構和樣式統一，所以在工程實踐中適合參照已建類似項目的經濟指標來估計其早期的成本。

雖然類似的工程項目眾多，由于單件性、異質性的特征，即使建筑結構類型、裝修標準完全一樣的工程，也會在某些方面存在差異。指標估算法就是利用這種相似性和差異性，求同存異、同質同價，不同的部分可以根據實際情況進行技術修正。只要能找到類似工程，分析其局部差異性，再按規范計量差異部分的工程量，然后套用該地區的人、材、機等資源信息價，即可獲得差異部分的差價，最后對所采用的造價指標進行修正[3]。

4指標估算法的應用

房屋建筑技術經濟指標是投資估算編制的主要依據，若存在因時間跨度等因素差生的偏差，則應及時根據擬建項目的現場條件進行調整，這充分體現了指標的適用性和時效性，但估算過程中也要考慮以下幾個方面的影響：

（1）擬建項目的結構類型、建筑規模、建設標準等，指標越明確則估算結果越準確；

（2）類似工程的竣工決算資料，尤其是單位造價指標內人工、材料、機械等的含量；

（3）時間跨度不能太大，最好是3年以內的工程項目；

（4）投資估算中需要的規費、稅費及有關的取費標準，參照省、市地區費用定額。

采用指標估算法既不能照搬照套，也不能人為修改指標參數，要著重看前后項目之間是否有差異的標準或條件，如果有，則要進行調整或修正。通常采用的投資估算指標有單項工程指標、單位工程指標等，用這些指標乘上單位工程的數量，即可找到每個單項工程相應的投資；再估算其預備費、建設期貸款利息、鋪底流動資金，便可得到擬建項目所需投資。

5某城市新區建設項目投資估算實例

通過以上分析可知，任何一個建設項目投資分析要分清估算對象的層次關系，對一般的民用建筑主要控制其建安工程費用，再根據該項目建筑結構和裝修標準以及規劃建設指標，參考當地工程造價信息和市場條件，采用指標估算法編制投資估算。下表是對某城市新區一商務酒店所做的投資估算(建筑面積約7500m2)，結果如表1.1所示。

表1.1某商務酒店建設投資估算表單位：萬元

序號 費用名稱 金額 備注

一 建筑安裝工程費 1087.5

1 主體建筑安裝工程費 900 1200元/m2

2 室外工程費 187.5 250元/m2

二 設備及工器具購置費 (含設備安裝工程費) 97.5 130元/m2

三 工程建設其他費用（土地、勘察設計、配套設施等） 667.5 890元/m2

四 預備費 98.1

1 基本預備費（以一、二、三項費用為基數） 55.6 費率按3%

2 漲價預備費（建設期按1年確定） 42.5 費率按4.5%

五 建設期貸款利息、費用 57.1

1 銀行貸款利息 51.9 年利息率按5.6%

2 融資成本支出 5.19 按利息額10%計

六 建設投資費用估算總額 2007.7

單方造價：2007.7萬元÷7500m2 =2677元/m2

（備注：相關取費標準依據地方造價管理部門發布的造價信息。）

6結束語

新建項目無論是單體工程還是群體建設項目，建設目標的正確性以及建設條件的充分與否是決定投資合理的關鍵。只有通過實地考察，結合擬建項目的建設規模、預期使用功能、資金的儲備，參照類似工程的造價指標進行綜合分析，確保建設工程在起步階段就是正確的，才能保證后續投資的實際效用，從項目的源頭上控制新區建設項目的經濟效果。

參考文獻：

[1]國家發展改革委.建設項目經濟評價方法與參數（第三版）.2006.7

[2]寧素瑩.建設工程造價管理[M].北京：知識產權出版社，2014.1.

[3]徐宏年.高?；椖咳^程造價管理與控制方法研究[D].武漢：中國地質大學，2014.5