淺談房地產施工全過程的技術管理

趙小明

【摘要】：從房地產技術管理各階段的要點、組織架構等幾個層面探討了面向全過程的技術管理的特點，實際上這幾個層面是彼此關聯、互為條件的。首先各階段的技術管理要點有助于工作的有的放矢，是技術管理工作的基本職能，是面向全過程的技術管理的基礎; 組織架構的建立是貫徹全過程技術管理的組織保證，而項目日志的建立則為面向全過程的技術管理提供了堅實的信息平臺，三者缺一不可，共同構成了面向全過程的技術管理的基石。

【關鍵詞】：房產開發；工程項目；管理

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

前言

隨著房地產行業的快速發展，競爭越來越激烈，給房地產開發企業帶來了巨大的壓力，面臨著很大的挑戰。如何促進房地產企業的良性快速發展，是當前房地產企業需要解決的重要問題。房地產企業只有加強企業的戰略管理、提高自身運營效率、加強施工技術等管理，才能在房地產市場中站穩腳跟，促進企業良性發展。

一、加強工程技術管理的必要性

房地產項目管理，是房地產企業合理化發展的重心，也與房地產效益密切相關，項目管理成熟度對房地產的技術經濟效益起到了推動作用。此外，它和房地產建設工程質量監督和協調的發展是分不開的，管理直接影響施工質量的水平，影響施工進程，從而提高了房地產項目的建設成本。加強對房地產項目的管理，將有效地縮短項目的完成時間，節約成本，提高工程質量，提高經濟效率，提高在同行業中的競爭力。在房地產企業的運營中，工程技術管理起到了至關重要的作用，相關人員應該清楚技術管理的重要性，提高管理意識，更新房地產建設管理理念，實現房地產業務的持續健康發展。

二、加強房地產項目開發施工技術管理的對策

1、方案規劃中的技術管理

房地產中的方案規劃一般以招標管理和初步設計為主，為房地產施工提供前置保障。在方案規劃中，實行技術管理，主要是實現和諧施工，提高施工工序之間的相互協調，保障房地產中各個項目之間的適應度。為施工提供前提技術指導，施工企業會根據房地產的建設環境與條件，規劃施工設計，合理設置項目的施工順序、工序以及工藝。根據各個項目的規模，實行分項計劃設計。針對招標的技術管理，實行合理招標，即規模、類型、進度等因素相互適應。采取委托的方式，開展招標活動，保障招標技術管理與實際相符。針對設計的技術管理，必須以設計方案為背景，確定各項實施技術，協調相關單位，對技術方案實行審核，重點發現其中不合理的點，協調后改正，發揮技術管理的價值。例如房地產企業在設計好實施計劃后，為保障技術管理，可將編制好的設計書送至相關部門審核，企業根據審核的結果，進行二次設計，重點調整審核不合格的地方。采用技術管理，改正合格后，將其存為檔案，便于施工使用。

2、設計審核中的技術管理

設計審核，主要是對施工過程中的部分成果，實行審查式處理。因為在房地產施工中，絕大部分的成本、效益，與設計審核階段的技術管理存在密切聯系。只有在設計成果投入實施前，進行有效的技術管理，才可有效的發現設計與實際施工的矛盾。所以加強審核的技術管理，能夠減小、避免施工中的遺漏、錯誤。以房地產施工設計審核的實際為例，第一，是管理房地產項目的內部設計。在面積、設計、關系等方面實行有機分配，提高指標質量，保障內部設計的整體性，重點協調個體與整體的關系，達到管理技術的指標約束。第二，是管理房地產初期施工。利用有效的技術管理，約束初期的施工，如標準點布設、管線設計、場地規劃等。一方面，規劃房地產的各項設計項目；另一方面，規劃好施工材料的用量、使用途徑等。針對施工中的特殊環節，做特殊標記，再進行細節因素的設計，比如地基處理、深化設計等。第三，是結合技術管理，設置評價機制。主要對房地產施工中的各項指標因素實行評估，記錄施工全部過程中的相關數據，保證房地產項目施工數據、參數的統一性，例如施工中設備安裝位置的核實記錄、各項運行系統的設計與統計、房地產小型項目的審核與核實。所以，應利用技術管理，綜合管理設計審核中的多類項目，安排好各項因素的協調關系，既要保證設計審核的質量，又要確保各項系統、設備、項目的科學設計。

3、施工質量中的技術管理

現場質量在全過程的技術管理中占據較大的比重，主要包含施工材料的技術管理和實際施工的技術管理。實現有效的材料技術管理，最主要的是根據現場材料使用的情況，提出相適應的方案。首先，是實行市場調研。調查材料在市場中的價格位置，材料質量的動態變化、根據房地產施工的材料需求，設計采購計劃。盡量保持計劃與實際施工的相似度，避免材料采購成本浪費。房地產企業可組織專門的材料采購團隊，重點分析市場變動，做出材料采購的成本預算。然后對比施工全過程，評價材料種類、數量是否滿足施工需要。在確定所需材料后，聯系合適的供應商，對供應商的要求不僅要保障材料的質量，更要體現成本節約的思想，與供應商簽訂材料供應合同以及采購合同。根據施工需要，劃分材料采購周期，提前做好采購計劃。最后，控制材料采購標準。在性能、型號、數量上實行控制，確保材料各項指標因素的正確性。對實際施工實行技術管理，主要是預防施工事故，房地產企業制定質量檢查制度，約束每一項施工環節，確實做好質量控制的工作，例如對需要進行控制、審查的項目，實行嚴格管理，同時做好審核工作。主要在與房地產質量關系密切的施工環節中，著重控制質量點，如混凝土施工技術管理、地基施工技術管理、抗震施工技術管理等。

4、施工安全中的技術管理

安全技術管理是施工全過程中的重要內容，一般施工安全中包括兩方面：現場安全和人員安全。管理現場安全，主要是加強現場監督、管理的力度。利用安全制度約束現場施工，確保各項施工措施執行到位，宣導施工現場的安全條例，提高對施工現場的安全管理，時刻保持安全管理的警惕性。管理人員安全分為技術安全和行為安全，技術安全主要是確保施工人員在施工過程中的技術到位，避免由于技術缺乏，造成安全事故。行為安全即是除管理施工過程中施工人員的行為外，同時還要確保人員在生活中的安全，管控人為因素，防止人為因素引發施工過程的不穩定表現。因此，通過技術管理，重點提高施工全過程的安全度，充分發揮人力資源的優勢，不僅可以保持房地產持續發展的狀態，還可以提高施工進度，避免由于不安全因素，影響施工正常進行。

5、施工進度控制中的技術管理

房產進度控制貫穿于項目的實施階段，滲透到項目實施的全過程，對項目的各個方面都要進行進度控制。對于項目設計階段進度控制來說，應在與設計單位簽訂合同時明確設計的總進度和設計準備，及初步設計、技術設計、施工圖設計等各階段的進度。同時，要及時提供給設計單位充分、完備的基礎資料(包括有關圖紙、證件，技術要求以及項目配套的征詢意見等)。在設計過程中，工程管理人員要對設計進度進行動態的控制，及時跟蹤并提出要求。要將設計進度與計劃編制的進度計劃進行比較，若發現拖延，及時分析原因，采取措施加以調整，把不利因素降到最低點，督促設計單位按時、按質、按量完成項目建設施工圖等設計文件。對于項目實施階段的進度控制來說，要依據簽訂的監理合同和施工合同，通過總承包單位自身的內控，依靠監理單位的監督、反饋，加強溝通、協調力度，不斷地將實際進度信息收集、統計、整理，并對照公司的預控計劃(總進度計劃、月進度計劃等)進行比較、分析，確認進度執行無偏差的，則繼續按計劃進行。如發現實際進度與計劃進度有偏差時，要發揮管理人員調控職能，積極組織和協調監理單位、施工單位分析偏差產生的原因及對后續工作和總工期的影響，提出糾正方案，落實措施(如對實際進度滯后的，要求施工單位說明原因，并上報趕工期的措施方案;對甲方指定分包單位、配套單位要同時安排好施工計劃節點等等)，以減少對整體項目進度的影響，把好進度關，保證工程的順利竣工。

總結：

在整個房地產開發及施工過程中好的技術管理必須具有前瞻性，因為只有對可能出現的技術問題制訂完備的預案才能使得未來可能出現的技術性難題迎刃而解，才能使施工更加順利、快速地完工。如果將整個工程比做一件衣服，那么技術就是穿梭于其中的針，恰當的位置的穿針引線才能織造出優美的華服。技術管理可以對施工現場的一切實施技術管理，可以在施工的全過程中施工技術管理，可以將施工中的一切人、事、物管理起來，使之發揮最大的效能。重視技術管理工作，加強技術管理隊伍建設是我國目前房地產施工企業的當務之急。

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