楊秋生周生水
(聊城市城鄉規劃設計研究院,山東 聊城 252000)
聊城市房地產市場“去庫存”問題的深度解析與對策研究
楊秋生1周生水2
(聊城市城鄉規劃設計研究院,山東 聊城 252000)
房地產市場經過十幾年的高速發展,已經成為一個規模龐大、對國民經濟有著影響深遠的行業,隨著產業結構戰略性調整,以及供給側改革的深入,如何實現房地產市場的“去庫存”的中央戰略目標在今后一個時期內成為各方熱議的一個話題。特別是三四線中小城市,落實解決好這個問題,對民生經濟的影響尤其重大。
房地產;去庫存;對策研究
自2009年以來,我國房地產市場高漲帶動住房開工、施工面積大幅攀升,導致供給出現階段性和結構性嚴重過剩。預計2015年商品住房總庫存達39.96億平方米。其中,待售現房庫存4.2585億(去化期23個月),待售期房庫存35.7億(去化期4.5年)。商品住房過剩庫存高達21億平方米。其中,現房過剩1億,期房過剩19.923億。庫存長期積壓嚴重威脅著經濟、金融和社會的健康、安全與發展。因此,去庫存是當前首要住房政策目標。
2.1 目前對“去庫存”問題存在的認識偏差
2.1.1 認為房地產商品房數量已經完全過剩,需要長時間的消耗現有商品房數量,而后就停止建設。
2.1.2 認為房地產行業已經無可救藥,行業頻臨破產或者崩盤。
2.2 當下“去庫存”問題的主要解決方向
“去庫存”問題提出的時間比較短,而且是自上而下的一個某個事件,社會各行業都從不同的角度進行了解讀并提出解決方向。但是這些解決方向更多傾向于經濟手段、側重于放寬貨幣政策刺激消費。從本質上講,這些手段還是屬于消費側的“去庫存”解決手段。要取得“去庫存”突破性進展,還應該從供給端進行有效調整,并結合本地實際提出有針對性的解決手段。
從全國范圍看,房地產開發滯緩和庫存積壓問題普遍存在于二三線城市,跟風冒進的四線城市尤其突出。而我市目前有房地產市場存在壓力,但還沒有出現斷裂式地產經濟衰退的現象,具體而言存在以下特征:
3.1 銷售市場數據分析
3.1.1 有壓力、但總體勢頭還是穩定的。
3.1.2 我市大型房企銷售占據明顯主力位置,盤大量多,新的開發計劃各有不同。
3.1.3 中小房企壓力較大、新的開發計劃趨于保守。
3.2 土地數據分析
3.2.1 東昌府區:主導地位喪失 小體量新盤居多。
3.2.2 開發區隱形土地供應較大。
3.2.3 高新區土地成交量較多,但位置相對集中。
3.2.4 度假區土地成交量最多,但可售房源不多。
3.3 綜合分析
經綜合分析確定,目前聊城城區在售樓盤基本情況有以下幾個銷售特點:
3.3.1 在售地產項目在城區分布較為均勻,越靠近城市中心區和成熟區的項目銷售情況越好。
3.3.2 相對偏僻的項目,配套設施越健全,配套水平越高的銷售情況越好。
3.3.3 盤面上看特大盤和特小盤銷售不如中等盤情況好。
3.3.4 純開發盤面比回遷開發混搭的盤面銷售勢頭較好。
3.3.5 追求高容積率的高層項目和追求品位的別墅遇冷,多層項目受到關注。
4.1 去庫存應該堅持的原則
4.1.1 綜合用力,供求端措施合力推進、長短期政策搭配運用、行政手段與制度構建有機結合。
4.1.2 精準發力:注意不同政策對住房價格及投資的不同影響,采取組合政策促進促銷售、穩投資與穩房價目標的兼容。
4.1.3 利用時滯:正視宏觀政策的時滯效應及變化強度差異,為政策工具在最佳滯后效應時點上發揮作用創造條件。
4.1.4 差別施策:針對我市特點采取差異化調控措施。
4.2 具體措施手段
結合省市要求和宏觀原則,特提出以下“去庫存”的措施手段:
4.2.1 提高城鎮化水平,增加城市常駐人口
今年政府工作報告中提到,2016年我市城鎮化水平要達到47.5%,這個水平也僅僅是城鎮化發展的初級水平,應結合基礎設施城鄉一體化建設、美麗鄉村建設、路域環境提升工作,提高城市入住人口。
4.2.2 加強城市配套建設、改善城市基礎環境容量,確保能容納吸引進來的新增人口,確?!皝淼牧?、留得下”。
新增進入城區的人口,不僅僅是一套住房就可以滿足其生存需要的。需要從以下幾個方面做好配套工作,保證新增城市人口能切實安頓下來。做好提前量規劃,提升基礎設施容量是容納新增人口的必然要求。
4.2.3 完善完備公共服務設施建設。
農村人口放棄寬松的居住條件和低廉的生活成本進入城市,最終的目的就是追求城市高效經濟價值,享用城市優質高效的城市服務。
4.2.4 控制居住項目土地供應和規劃審批,提高批復項目水平和檔次。
應該在審批環節控制建設總量,無論是土地還是規劃項目??刂乒鸵巹潓徟皇强桃獾箅y開發企業,而是將土地供應更加理性化,并且促使規劃項目的水平和品質得到提升。
4.2.5 做好輿論宣傳和引導。
改變房地產企業對固有經濟利潤的認識,做好政策宣講和專業培訓,促使房地產企業減少利潤期望程度,加大銷售力度,盡快回籠資金,失之東隅收之桑榆,將資金用于新地產類型的投資。
2015年12月20日至21日在北京舉行的中央城市工作會議上指出,明年經濟社會發展五大任務之一就是化解房地產庫存。鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略,適當降低商品住房價格。有分析人士指出,這預示著我國城市工作將迎來重大變化,也將對樓市和房企的命運產生重大影響。特別是我市在“十三五”開局之年,各項工作任務都蓄勢待發,做好“去庫存”工作,意義重大不能忽視。
F293.3
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1003-5168(2015)11-220-01