精細化管理在房地產企業工程項目中的應用

孫武 魏彥朝

房地產項目管理產業隨著我國對外開放而開始迎來前所未有的發展機遇，但是整個行業的蓬勃發展勢必會導致競爭的日益激烈化，同時隨著購房者對于房地產業的產品的需求和要求的提高，使得房地產公司內部在管理模式上的革新勢在必行，粗放型的管理模式必須被一種更加順應時代步伐與發展需求的模式取代，那就是精細化管理模式，而這也是使房地產項目管理企業能夠適應外部白熱化行業競爭的關鍵所在，提升整體實力的當務之急。

一、我國房地產工程管理現狀

1.房地產開發項目的基本特征。作為推動現代市場發展上意義重大的經濟活動的房地產開發，其所涉及的使用功能以及行業包括了諸如辦公、旅游、餐飲、娛樂和住宅等社會生產服務所需房屋這一硬性需求建設、為人民生活工作和社會生產過程的開展和推進提供物質基礎保證以及開發土地等，而其具有的一般特征主要有以下幾點:

首先是地理位置上的固定性，這種地理位置上的固定性還被稱為不可行動性。當房地產開發商選定某地作為土地開發，房屋建造的規劃地區之后就無法再更換至其他位置。因此，在進行最初的位置選擇時需要統籌考量多方面信息，包括地區差異、對于租客、住戶以及投資者的吸引力等。

其次是整個房地產項目開發周期較長，投資較大。在項目開發之初，需要進行對土地及其周圍建筑的考察，土地體量大小其及客觀因素和規律的限制將會影響到工程建設的整體進度和完工時間。此外，繁雜的手續辦理也同樣會影響工程推展進度，通常完整完成一個項目的所有開發工作所需要的時間都在一到三年左右。

再次是會受到國家政策和相關法規的調控約束。作為一項性質較為特殊的經濟活動，房地產開發項目將會對社會生產及百姓生活的方方面面產生影響，與國民經濟和國計民生亦會產生千絲萬縷的聯系，只有通過國家對于市場經濟的調控作用才能避免唯利是圖的房地產泡沫經濟的產生，引導其走向健康發展的道路。

第三是對于相關人員的要求較高。房地產項目一般規模龐大，耗時較長，分為多個環節，需要各個方面的專業人才進行通力合作。市場調研人員負責項目的投資環境以及市場狀況的相關調查工作;營銷人員則需要負責確定消費群體需求偏好情況并有針對性地進行各個渠道的宣傳方案的制定;工程技術人員則需要對工程的實時施工進行技術可行性分析和進度把控;財務分析人員則需要做好項目風險管理及盈利預估等。只有聘用綜合業務能力和總體素質較高的工作人員，并使得他們能夠在各方面進行積極的溝通協調互助工作，才能增強團隊意識，整合思想，報紙項目質量。

最后是房地產項目投資風險較大。由于內外各種可控因素和不可控因素的影響，例如整體經營狀況、自然災害發生、金融狀況的突變、國家和地方政策調控等都會影響到房地產項目的投資風險。

2.我國房地產企業工程管理現狀及存在問題。我國的房地產行業真正出現應該是在我國實行改革開放政策之后，而其發展時間較短，發展程度仍不夠成熟，行業內良莠不齊，整體水平偏低，大部分為小規模房地產項目企業這些問題均限制著房地產項目企業向規?；?、規范化方向發展的腳步，更無須提進一步進行精細化項目管理推進工作。

截止2010年底的統計數據表明，我國五萬多家房地產企業中真正的大型企業所占比例非常低，而國家調控政策的扶持力度的減弱也導致了許多中小型房地產項目開發企業陷入了資金和土地的兩大難題中。

第一，管理制度不明確。傳統體制的限制使得我國房地產企業的組織管理體制仍不成熟完善，無法適應如今世界化市場經濟管理需求的靈活多變，不斷暴露出一些不足之處。

例如在項目管理中，大多以最高管理者的決策為實施理念，以“人治”占主導，而對“法制”在制度建設中的重要地位以及科學規劃的合理性置之不理。有的房地產項目開發企業甚至企圖鉆法律的漏洞，完全忽略制度建設的實現。與各級承包商和各類設備供應商的項目合作過程中亦缺乏有效的組織管理措施，完全無法實現制度規范下的精細化管理。

管理制度的缺失在另一個方面消極影響在于使得項目的總體管理者無法實現有效的實時監控與管理作用，企業內部機構冗雜，各級關系復雜，獎懲機制無法真正有效地實現激勵作用，從而還會造成各方面的大量浪費。這些問題都將對房地產項目的整體績效產生極大影響。因此完善體制建設，消除舊制度下的各種弊端勢在必行。

第二，成本控制的忽視。這樣競爭激烈的全球化市場環境下，無法從全局宏觀角度出發進行主動而高效的成本管控，對可控以及不可控因素所導致的風險無法進行預見和防范，是非常危險的。如果項目工程的管理者無法在項目的各個環節中實現成本管理的系統化管控，將帶來諸多問題，影響材料的采購儲備、設備數量與性能，進而影響工程的整體質量，造成不必要的資金浪費。

第三，組織管理的模糊性。如果房地產項目的管理者只關注項目的最終受益而忽視管理過程的精細化操作，使得整個過程仍處于粗放式的落后模式將會導致施工場地的混亂不堪，承包商之間管理制度的缺乏等不良后果。一旦缺乏科學完善的總體規劃管理方案并付諸實踐，將會出現“各自為政”的混亂局面，使得整個項目施工無論是最基礎的材料設備采購、庫存管理還是工程建設都會面臨無序狀態，不僅會有不必要的浪費產生還會增大各種建設工程中的安全隱患。

第四，標準化執行的僵硬性。企業從粗放式向精細化、規范化管理模式轉變的首要前提便是制度的建立。只有制定出較為嚴密的整體流程規劃以及貼合實際的各類考核標準才能真正使管理精細化變成可能，但是如果只有制度、規范和流程，忽略了實際情況的多變，突發意外的可能性，企業不僅不會如預想中那樣開始走向高速發展的道路，反而會限制各個工作人員和專業人才的主觀能動性。必須意識得到人力資源對于企業發展的重要性，盡可能以更加科學有效的激勵舉措來滿足員工“受尊重”與“價值得到肯定”的心里需求將比一味以提高薪金的方式來進行激勵所取得的效果更好，也更有利于調動起工作積極性與責任感，激發起創造力。

第五，過度強調財務管理。正因為房地產產業所具有的高投入高回報特征使得其成本管理成為企業最為重要的管理指標之一，所以財務成本管理精細化也就成為了項目工程精細化管理中極其重要的關鍵部分之一。項目財務精細化管理的數據來源與成本管理中的各類指標，根據這些指標進行跟蹤、分析、調整和整體規劃無疑可以為企業的成本控制提供更加科學有效的實施方案。但是完全以這些數據指標為依據也容易導致一些意料之外的問題的發生，如項目管理為提高企業盈利狀況和投資回報率，過分強調財務指標的硬性要求和執行程度，忽視其他的細節管理之處，這樣反而會影響最終的整體管理效果。

第六，對項目對環境的影響的忽視。環保話題越來越引起各方的關注，人們生活水平的日益提高使得大家對于干凈舒適的環境的需求更加迫切，然而不可忽視的是整個房地產項目開發和施工過程會產生很多污染，對環境和附近居民的生活帶來不良影響。而正因為在環境保護方面，國家的硬性法規和規范還未完善，企業對之的重視程度也嚴重不足，導致其除了進行工程施工外完全不顧垃圾處理模式和流程的建設和執行，隨意傾倒工程垃圾，不注重灰塵和污染顆粒物等空氣污染物的，不采取正確的防塵措施，進而不僅影響了施工工人的身體健康，還會影響附近居民的生活質量。樹立環保意識，盡可能采用綠色環保材料和施工工藝實則已經成為行業內逐漸推廣的必然趨勢，因為人們的環保意識的日益深入使得環境友好型和資源節約型工程將會日益受到追捧。

二、房地產工程建設精細化管理

精細化管理的興起浪潮最先在發達國家大型企業掀起，它既是一種理念更是一種文化的表現。精細化管理的存在使得社會分工日益精細化，進而滿足了現代管理模式的需求，提高了服務質量。以傳統的管理方式為基礎，再進行管理思想上的更深層次的建設和強化，從而構建起一種精細化的管理模式，以這樣的精細化分工和管理過程來減少以往管理模式下的資源占用與浪費率，降低管理的總體成本。

許多該領域的學者專家都對精細化管理的定義有著自己的看法。有的認為精細化管理的要義在于“五精四細”;有的則認為精細化管理是一種卓然有效的技術方法，其目標就是為管理者實施產品結構的調整、運營與服務等過程提供技術指導。而依筆者的觀點則認為有一種定義更加能表達出精細化管理的意義所在，即精細化管理給出了一種更加全面的使得企業能夠通往更加精確、協同、細微的狀態的可能性，使其在市場競爭中更具優勢地位，而這樣的推進過程還必須充分借助現代科學的管理技術，在效益與效率的權衡評估中才能充分實現管理水平與管理效率的卓效持續提升。綜上所述可以看出，視企業性質的不同，發展階段的各異將會影響精細化管理的具體內容和定義，但是其基本理念缺失一以貫之的，都是以細微、細致、協同和數字化為基礎和目標?？梢赃@么說，精細化管理既設計技術層面，也關乎思想理念層面，二者密不可分，相輔相成，共同為企業發展奠定基礎。精細化管理所強調的是一種責任分工的明確化具體化過程，要求管理者落實并貫徹自己的責任與義務，在自己的崗位上盡忠職守，兢兢業業，以期盡可能最大程度上做好自身本職工作。而對于工人的要求則是落實到每天的工作的保質保量和日清日結上，一旦發現當天的工作出現問題，就要及時的糾正處理，不讓這樣的問題成為以后工作的隱患。

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