我國“以房養老”發展初期的定位分析

賈曉慧

摘 要：我國“以房養老”新的試點方案出臺后，市場反映并不樂觀。立足消費者有效需求，闡述消費者的潛在需求、現實需求和購買力，從區域和家庭情況視角指出“以房養老”試點初期應根據區域和家庭情況，定位于居住在經濟發達城市中有房產的無子女或者無子女照料的有參與意愿的貧困老年人，以推動“以房養老”這一新型養老方式的發展。

關鍵詞：以房養老;老年人;需求

中圖分類號：C913 ? 文獻標志碼：A ? 文章編號：1002-2589（2015）17-0042-02

2014年6月，備受爭議的“以房養老”保險試點方案正式出臺，保監會下發《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，決定自7月1日起，在北京、上海、廣州和武漢率先開展“以房養老”試點?！耙苑筐B老”保險屬于商業保險，以自愿參加為基礎，規定投保人為60歲以上擁有房屋獨立產權的老年人。但試點實施至今，老年人和金融公司均反應冷淡，持觀望態度。

“以房養老”并不是第一次遭遇尷尬，之前各地推出的“以房養老”產品均不了了之。2007年，中山恒基房地產經紀有限公司和北京壽山福海國際養老服務中心聯合推出了“養老房屋銀行”業務，規定60歲以上老年人可向養老機構提出申請，把產權房交付中大恒基代老人出租，賺取的租金用來抵免養老院費用，剩余租金由老人自己處理，并始終擁有產權。

2011年10月，中信銀行公布了“以房養老”方案，規定老年人本人或法定贍養人以房產為抵押向銀行貸款用于養老，銀行核定貸款額度后按月將貸款劃入老年人賬戶。借款人只需按月償還利息或部分本金，貸款到期后一次性償還剩余本金。若到期無法償還本金，房產將被用來償還貸款。除了以上城市，上海、廣州等地也實施了各具特色的“以房養老”業務，但結果同樣不盡人意。

一、“以房養老”理念

“以房養老”是一種自我養老方式，廣義上是指老年人利用自己的房子取得養老生活費用的任何做法。狹義上指擁有住房的老年人將房屋抵押給銀行、保險公司等金融機構，金融機構對借款人的年齡、預期壽命、折損情況等評估后，按評估價值減去預期折扣和利息，將房屋價值分攤到預期壽命中，按期支付現金給借款人，延續到其去世。老年人在有生之年擁有房屋居住權，去世后房產歸金融機構處理，以補償貸款本息。文中所指是狹義的“以房養老”，其實質是作為一種商品參與市場，主要有以下特點。

（一）“以房養老”是一種特殊的融資保險形式

“以房養老”不同于一般“一手交錢，一手交房”的住房交易——房屋抵押后，其使用權并未轉移，仍歸售房者繼續保留，房屋產權抵押的資金也非一次性支付。金融機構取得房屋產權，卻未能取得房屋的使用支配權。這種交易既是一種權利——若干年后獲得房屋產權，又是一種義務，必須向老人支付養老費用。按照權利與義務對等原則，履行義務的同時享受權利，但金融機構前期取得的權利只是名義權利，并以長期向客戶給付貸款作為享受權利的條件。

（二）“以房養老”中的房屋是一種特殊商品

價值與使用價值本是同一物品的兩個不同方面，沒有使用價值就不可能有價值，無法到市場上進行交換，兩者對立統一于商品之上，在正常情形下不可分離。但在特定狀況下，價值與使用價值也會發生分離?！耙苑筐B老”業務中的房屋便具備這種性質——使用價值與價值分離，即居住權與產權的分離，房主在獲得房屋價值時并不立刻讓渡使用價值，而是在多年后讓出房屋使用價值。正是房屋價值與使用價值的可分離性，使“以房養老”成為可能。

二、“以房養老”的有效需求

影響“以房養老”開展的因素來自作為需求者的老年人和作為供給者的金融機構兩方面。這對關系中，需求者具有主導性，因為有了需求，供給才有意義，市場有效需求具有決定作用?！耙苑筐B老”試點沒有成功原因是有效需求不足。所謂有效需求包含兩方面：一是消費者購買意愿，二是消費者購買能力，兩者需同時具備。

（一）老年人購買“以房養老”產品的需要與意愿

1.社會客觀需求

我國人口老齡化超前于現代化，中國老齡事業發展報告（2013）指出，2012年老年人口數量達1.94億，老齡化水平達14.3%。據聯合國統計標準，一個國家60歲以上老年人口達到總人口數的10%或65歲以上老年人口占人口總數的7%以上，表明國家步入老齡化社會。與此同時，老年人口結構變動進一步加劇老齡化的嚴峻性。一是高齡老人繼續增長，從2012年的0.22億上升到2013年的0.23億人，年均增長100萬人的態勢將持續到2025年。二是無子女老年人和失獨老人增多，2012年中國至少有100萬個失獨家庭，且每年以約7.6萬的數量增加。另外，全國約有1 850萬老人有房產沒子女?？梢?，我國的孤寡老人已達2 000萬，這些老人無子女依靠，我國社會養老保障體系又不夠完善，不能滿足老年人需求，老年人獲得養老資金渠道少，“以房養老”完全可以成為解決上述群體養老問題的有效途徑。

2.老年人主觀意愿

對商品而言，消費者僅有客觀需求，未必會去購買，還需具有主觀意愿，這比客觀需求更重要。搜狐網在2014年7月發起的“以房養老”意愿調查顯示，79%的網友不會選擇“以房養老”，74%的網友不支持父母選擇“以房養老”?？梢?，人們主觀上對這一養老形式的接受度很低。

我國地域差異明顯，政治經濟發展不平衡，導致不同區域、城市對“以房養老”的接受程度也有差異。周宇博選取了包括東、中、西部的六省市對“以房養老”意愿問題進行調查，被調查人員從30歲到61歲以上不等。調查者根據年齡、文化程度、月收入等指標對反饋數據進行了分析：總體上，東部地區對“以房養老”認同的比例高于中部和西部，中部又高于西部。上海居民認為這一養老形式“可行，可參與”的比例為37.57%，江蘇為37.86%;安徽為31.15%，江西為21.58%;陜西為32.96%，貴州為16.39%?？偨Y起來就是總體參與意愿偏低，地區差異明顯。

影響老年人參與意愿的因素很多，如學歷、家庭結構等，其中最大的制約因素當屬傳統觀念。東北財經大學副教授朱勁松對影響老年人參加“以房養老”的因素進行了實證分析，數據表明：“違背傳統觀念”被排在第一，成為影響老年人參與“以房養老”的最主要因素，而“擔心子女埋怨”被排在第二位，顯示了子女對老人的影響。

（二）老年人對“以房養老”產品的購買力

有效需求包括購買意愿與購買能力兩個方面，二者相輔相成、缺一不可。購買能力分為潛在能力和現實能力。

隨著我國住房制度改革，住房商品化，居民住房自有率不斷升高。2012年，西南財經大學和中國人民銀行共同發布的《中國家庭金融調查報告》顯示，中國住房自有率為89.68%，遠超世界60%的平均水平。如此高的住房自有率表明我國實行“以房養老”的可行性與巨大的潛在市場。住房自有率反映了市場潛在能力，然而老年人現時擁有的產權才具有現實意義。根據《中國城鄉老年人口狀況追蹤調查》研究報告的結果，2010年老年人現住房屋產權屬于自己的比例在城市和農村分別為75.7%和71.2%，表明“以房養老”的實際市場也是巨大的。

三、“以房養老”發展初期的定位分析

“以房養老”目標群自然是有房產的60歲以上老年人。但無論從主觀還是客觀上，并不是所有符合要求的老年人都愿意參與，“以房養老”的特點決定了其是一個小眾產品。在該產品試點期，應抓住有意愿并且有能力的老年人群體，針對他們的實際情況制定能滿足其需求的產品，這樣才能打開局面，使“以房養老”成為居民養老的有效形式之一。

（一）區域定位

首先，因為農村依然實行土地集體所有權，目前“以房養老”在農村行不通。在城市，由于歷史背景、地理等因素，我國東、中、西部經濟發展程度不一，城市間差異大，這些差異反映在各地區居民身上就是人們思想觀念、收入等指標的差異。東部地區，尤其是較早開放的沿海城市經濟發展迅速，居民收入高，人民思想較開放，容易接受新事物。上文所闡述的東、中、西部不同城市“以房養老”意愿差異的實證分析也驗證了這一點。因此，最新的試點選在經濟發達、思想前衛的四大城市是合理的。然而，發達城市間也是有差異的，“以房養老”的產品設計應該立足本地實際，研究當地人能夠接受的形式，完善有關的各項配套措施——不同城市應該有不同的具體形式，不應采取“一刀切”的做法。

（二）家庭情況定位

微觀定位也同樣重要，試點期的定位應該是：有房產的無子女或者無子女照料的有參與意愿的貧困老年人。在有子女的家庭里，老年人受到傳統觀念和子女的牽制，往往不愿將住房進行抵押。無子女老人則不需考慮那么多，只要能夠保障自己晚年生活即可。另一種情況是有子女但是子女不孝，沒有盡到贍養義務，這種情況下，老人完全可以利用住房自我養老。這兩種家庭狀況的老人對“以房養老”更有認同感。此外，我國無子女和失獨老人的數量超過2 000萬，這部分市場潛力巨大，要想抓住這個市場，在初期產品設計的時就要更多地考慮這部分老人的需求，比如在定期發放養老金的同時可以從中抽取部分資金聘請相關人員給倍感孤獨或無法自理的老人提供家庭照顧等。

老年人的收入情況也需考慮在內，若其在年輕時候積累了大量財富或自己購買的養老保險能夠保障晚年生活，這部分老年人則沒有對“以房養老”的迫切需求。只有那些晚年收入來源少甚至是無收入，不能夠保證其晚年生活質量的老年人才有可能成為最早的“以房養老”產品購買者。

因此，目前的“以房養老”產品應定位于居住在經濟發達城市中有房產的無子女或者無子女照料的有參與意愿的貧困老年人?？傮w來看，“以房養老”的市場前景是樂觀的，只是目前受到一些因素的制約導致市場潛在需求無法變成現實購買力，若能夠準確定位目標群，設計具有針對性的養老產品，“以房養老”將會成為老年人可選擇的有效養老方式之一。

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