從19世紀90年代的紐約到20世紀30年代的上海公共租界——城市建設法規對摩天樓的高度控制

孫 樂 SUN Le

從19世紀90年代的紐約到20世紀30年代的上海公共租界——城市建設法規對摩天樓的高度控制

孫 樂 SUN Le

摘 要摩天樓的出現與人類歷史發展的都市化進程有著深刻的內在聯系，并且它在城市的選址與垂直生長都對城市空間發展與土地利用影響深遠。隨著19世紀美國都市化進程加快，大批摩天樓的快速建造引發了嚴重的都市環境問題。文章討論了從19世紀90年代的紐約至20世紀30年代上海公共租界出臺的高度控制法規對摩天樓設計的影響，包括控制法規的出臺過程、具體細則以及對摩天樓設計的高度、體量及形態上的影響，在歷史的比較中發現上海公共租界在城市建設法規制訂過程中向西方的學習，以及在實踐中的努力嘗試。

關鍵詞城市建設法規；高度控制；摩天樓；紐約；上海

孫樂. 從19世紀90年代的紐約到20世紀30年代的上海公共租界——城市建設法規對摩天樓的高度控制[J]. 西部人居環境學刊, 2015, 30(05): 28-35.

1 都市化進程下摩天樓的出現及其高度發展對城市土地利用的影響

1.1 芝加哥大火與“高層辦公建筑”的大量出現

1865年南北戰爭勝利后美國的工業革命加速發展，此時的芝加哥城已經成為美國中部的商貿中心，城市的繁榮吸引了眾多的外來者到此定居，其中包括大量農村人口及外來移民①，城市人口在20年間連番十倍，從1850年的2.9萬人發展到1870年的29.89萬人[1]11。1871年10月8日美國芝加哥發生大火后（圖1），災后重建很快開始，據統計，從1872至1879年間，官方批準了1萬余件房屋的建造許可證，此后20余年，城市在建造新房屋上的投入達到了近3.2億美元[1]13，廢墟之中的大規模重建給建筑師們帶來了歷史上難得一見的巨大機遇，在這個急速前進的工業化革命大時代，一種全新的建筑功能需求及與其相匹配的建造技術正在醞釀。

孫 樂： 同濟大學建筑與城市規劃學院，博士研究生，sunle@#edu.cn

為了節約城市中心用地，同時也為滿足資本主義經濟飛速發展下日益增加的商業性空間需求，“高層辦公建筑”（the tall office building）作為一種全新的建筑策略就此誕生。芝加哥的建筑師們很快便發現地產規則對這些高層的摩天樓設計影響深刻[2]，由于開發商最直接的目的是在有限的購得土地上獲取更多的樓板面積，通過建得越來越高的房子賺取更多租金，獲得最大的投資回報率，很快高層辦公建筑便成為19世紀80年代芝加哥最具投資價值的牟利“商品”。

圖1 1871年芝加哥大火Fig.1 the Chicago fire in 1871

摩天樓在芝加哥的初期發展階段主要功能為商務辦公，直至20世紀初期這一建筑類型登上紐約城市建設的大舞臺后，才融入了更多元的商業性空間功能如酒店、百貨公司等，因此，在美國有這樣一句話來形容摩天樓在芝加哥與紐約兩座城市的早期發展：“如果說‘摩天樓的發源地在芝加哥’，那么紐約則是‘摩天樓的實驗場’[3]?！?/p>

表1 1931年世界二十四大城市地價比較Tab.1 the comparison of land prices in top 24 cities worldwide in 1931

1.2 都市化進程下建筑高度控制與城市土地地價作用的重要關聯

伍爾沃斯大樓的建筑師吉爾伯特早在1900年就將摩天樓定義為“一臺由土地買單的機器”（a machine that makes the land pay）[4]，事實上，這句話也充分肯定了摩天樓與商業地產開發之間的重要關聯，以及其與土地經濟的內在相互作用。事實證明，房地產主購得土地價值越高，那么，建筑必須建得更高以獲得最大投資回報率[5]，而此時政府為保證城市空間環境的健康有序發展、緩解城市街道與交通壓力則需要制定相應控制制度，因此，在房地產商、建筑師及政府之間即產生了一個關于建筑高度控制的微妙內在博弈體系，進而對城市土地地價發展產生不容小覷的影響。

根據美商普益地產公司（Asia Realty Company）1931年所做數據調查，對照人口數量，對全球城市進行了地價比較（表1），并且將地價與部分城市房屋高度控制的法規進行了羅列（表2）。全球范圍內，人口數達到693萬排名第二的紐約市，以每畝16,900,000規元（表格按照當時外幣匯率進行了換算）的地價成為世界上擁有最昂貴地價的城市，這塊地坐落于紐約華爾街與百老匯大道的交匯處；而全球擁有人口數量最多的城市倫敦，其地價僅排在第九名；這一時期上海的人口已位居全球城市第五位，僅次于倫敦、紐約、柏林、芝加哥，地價在世界范圍已位列22位，在中國城市中位居第一，超過當時已是英國殖民地的香港，及比上海早近百年開辟通商口岸的廣州②。

表2 地價與房屋高度的限制Tab.2 the limitation of land prices and height of buildings

同時，在表2中，我們還能發現，地價排名前七名都為美國城市，據普益地產公司分析，這幾座美國城市地價之所以位列全球前列需歸功于對建筑高度控制相對寬松的法規制度④。相比起來，古老歐洲城市，如倫敦、巴黎、柏林、羅馬等除特殊情況，對建筑高度的控制都在65.5英尺（約19.96m）至80英尺（24.38m）范圍內，而美國紐約市建筑法規規定，凡超過相鄰街道2.5倍或超過250英尺（76.2m）高度的建筑須作退臺處理，美國費城則對建筑高度毫無限制，其他美國城市根據房屋耐火極限對建筑高度限制規定在150至250英尺（45.72~76.2m）之間不等，同時，對建筑高度與街道寬度之間比例作出控制，高度基本上控制在1.5~2.5倍街道寬度之間。上海公共租界在1916年頒布的規范中對建筑高度做出了較為詳細的控制，規定建筑高度不得超過84英尺（約25.6m），同時不能超過其二層以上外墻最外端到市政道路對面距離的1.5倍，除該建筑與寬度超過150英尺（45.72m）的永久空地相鄰，則高度不受控制。

結合表格1與2分析，凡是建筑物高度控制較嚴格之城市，即使人口數量相對較大，但是城市之土地地價增長仍然受到限制。例如倫敦與紐約兩座城市，倫敦人口數量比紐約多120萬有余，但前者建筑高度控制在80英尺以內，而紐約建筑高度限制達250英尺（76.2m），約為倫敦3倍，倫敦每畝最貴地價為343萬規元，而紐約每畝最貴地價為1690萬規元，約為倫敦5倍。反之，若城市對建筑高度控制放寬，即使人口數量遠不及排名前五大城市，最貴地價值也可以名列前茅，如美國城市波士頓、印第安納兩座城市，其人口數分別約為78萬和36萬，建筑高度控制分別為155英尺（約47.24m）與180英尺（154.87m），前者每畝最貴地價達805萬規元，后者單位地價達490萬規元，皆遠高于倫敦。

基于房產商在開發建造房屋的時候需要尋找最大投資回報率的開發策略，隨著建筑高度的增加，業主在單位土地面積上獲得更大的建筑面積，增加了租金收入，單位土地地價亦隨之上漲。而建筑高度的不斷上長，不僅給城市公共空間帶來不同程度影響，同時也給單位面積的公共交通增加了過大的負擔，因此，城市管理者必須制訂出科學系統的管理政策對地產商追求土地上蓋建筑物高度的渴求加以控制，這成為在工業化進程下，城市公共管理政策在城市建設規則制訂方面遇到的重點難題之一。

2 紐約頒布的第一部區劃制法案及其對摩天樓設計的影響

摩天樓不同于以往建筑的空間尺度，其建造發生對城市街區空間及城市風貌都會產生巨大影響，隨著近代城市化發展，在建筑法規制度的建立健全過程中，對建筑高度的控制一直是其中的重點內容，反而言之，摩天樓單體的高度、體量甚至形態都受到了建筑法規控制與影響。1889年，紐約建筑法規（building code）首次允許建筑使用金屬框架結構（mental-skeleton construction），但對大樓高度毫無限制，由于經濟飛速發展地價飛漲，開發商瘋狂開發致使摩天樓激增，至1913年，紐約市11至20層高的大樓近1000幢，51幢21至60層高摩天大樓[6]9。這一近乎失控的建筑無限生長對城市公共環境及城市人口居住產生巨大影響，也極大推動了分區法案在紐約的率先制定與執行⑤，當時紐約城市化發展已表現出土地使用混亂，及工業大發展背景下移民人口急劇膨脹導致的城市環境衛生惡化等主要局面。

2.1 紐約第一部區劃制法案出臺的漫長過程

區劃制，又稱分區規劃制（Zoning Law，簡稱分區制），是土地使用控制的方式之一，也被認為是西方國家在面對過快的城市化進程中引發的城市問題而采取的一種社會公共管理政策，用以控制、規劃城區成長和發展的一種政府手段[7]。1889后的紐約允許使用框架結構的政策大大刺激了紐約摩天樓的發展，到20世紀初，隨著經濟發展，人口的迅速膨脹，整座城市的公共衛生與安全狀況及建筑內部使用性都到了非常嚴峻的局面，極高的建筑容積率，擁擠的交通，極度缺乏的日光與新鮮空氣，這都成為紐約城市空間發展中遇到的嚴重問題。在曼哈頓下城區的金融中心區，越建越高的摩天樓給街道造成了巨大的陰影，甚至是街道對面的高樓同樣被籠罩在陰影之下[8]。

即使紐約市城市空間發展所面臨情況一直不容樂觀，但相關區劃法案的出臺仍經歷一段漫長的討論過程。事實上，從19世紀90年代起，都市改革與城市美化運動的支持者們（Urban reformers and City Beautiful advocates）就已經在推動對建筑高度的限制規定，當時建筑師湯姆森（Thomas Hastings）就建議將建筑高度定在8至10層⑥。1896年，勝家大樓（Singer Building）的建筑師恩斯特·弗萊格提出，需要依據街道的寬度制定公式來限制建筑的高度及建筑體量，同時提出限制建筑的塔樓占基地的四分之一⑦。自1906年到1908年，對于限制建筑高度在修正建筑法規中展開，但提案最終還是夭折。1909年后新一任紐約市張威廉·蓋納（William J. Gaynor）和曼哈頓區區長喬治（George P. McAneny）執政時期對此提案多有認同，市議會也非常支持，但是在資本的世界缺少商業及支持開發商利益的改革，其立法化道路仍然十分艱難。直到1913年，這一法案才逐漸具體化開始起草細則。

1914年第一次世界大戰爆發，摩天樓建造受到影響，1915年紐約公正大廈建成（Equitable Building）（圖2），有文章稱它是促使紐約第一部區域制最終出臺的重要誘因，原因是這幢大樓面寬200英尺（60.96m），高542英尺（約165.2m），不間斷的單一立面給其北面四幢建筑造成了巨大的陰影，同時它的總建筑面積是其地塊面積的30倍，被當時媒體稱為過度開發極度貪婪的典范，如果按照1916年區劃法案進行控制的話該地塊上僅能建成總建筑面積約12倍地塊面積的體量摩天樓。終于經過漫長等待，1916年7月25日，紐約市評議委員會（New York City Board of Estimate）通過了第一部區域制法案[6]67-69。

2.2 第一部區劃法案中對城市土地功能分區及建筑高度控制的基本內容

紐約建筑高度評審委員會報告稱“城市土地的非有效利用會直接造成租賃者的高成本與投資者的低收益。誠然，建筑管制性政策看似荒謬，但與放任型政策相比，更能促進土地的有效利用，通過實施切實的管制性措施，可以有效地提升投資安全性?！盵9]

紐約法案主要包括三方面內容：（1）對城市空間進行明確的功能分區，包括商業區，居住區及無限制區；（2）為解決摩天樓無限制建設造成城市光與空氣問題的“曼哈頓峽谷效應”（Manhattan’s canyons），針對性制定建筑限高的基本公式，稱為分區封套（zoning envelop），要求當建筑直升一定高度后需進行退臺處理；（3）當建筑平面小于等于基地四分之一面積時，建筑則可不限高度建造。法案同時規定法令適用于所有的商業高層，包括辦公建筑，輕工業廠房（light manufacturing lofts），或者公寓式酒店⑧。分區法案中共有五個基于街道寬度和退臺角度制定的規則公式，最終反映在不同的“街道分區”（districts）中，以紐約曼哈頓下城區為例，在“1 1/2倍區域”，街道寬100英尺（30.48m），在第一次退臺處理前，建筑可直接建到150英尺（45.72m）高度，在此之上，體量需以1：3的比例退臺處理，也就是說每退1英尺（約0.3m）可以建高3英尺（約0.92m）。在位于“2倍區域”100英尺（30.48m）寬街道上，臨街立面高度可直升至200英尺（60.96m），而后以1：4的比例退臺處理。按照五套公式，一般來說，在大道上（avenue）的建筑一般建到14至18層時開始退臺，而小街（side street）一般建至9 至12層時候開始退臺（圖3）。

圖2 紐約曼哈頓下城區摩天樓,中為公正大廈Fig.2 the Skyscraper in downtown Manhattan with Equitable Building in the middle

圖3 紐約曼哈頓下城區1916年區劃制圖（分區中以數字表示建筑高度限制，字母代表不同分區）Fig.3 the 1916 zoning map of downtown Manhattan in New York City

圖4 紐約華爾街120號摩天樓對建筑高度的區劃圖解Fig.3 the 1916 zoning map of downtown Manhattan in New York City

2.3 區劃法規對紐約摩天樓設計的具體影響

紐約第一部區域制法規頒布后巨大影響著城市里的摩天樓的設計與城市空間的天際線，其對摩天樓設計首要影響表現在業主大多會要求建筑師根據地塊大小及所臨街道情況，研究出依據法案基地可開發體量的最大值。因此，這一時期摩天樓的體量都是間由法案條例進行預設計而成，設計師并不能簡單按照基地平面對角來設計建筑的極限體量，還需要綜合考慮鋼框架結構模數，根據建筑的退臺處理的需要，結合框架結構的模數與開間深度來分析合理的退臺間隔，例如在1：3區域，體量12英尺（約3.66m）的后退，可以允許36英尺（約10.97m）的垂直高度，也就約合3層樓高度。一個16英尺（約4.88m）的退臺允許48英尺（約14.63m）升高，大約是4層樓的高度，以卡恩設計的華爾街120號（120 Wall Street）摩天樓為例，我們可以看到區域法令對建筑體量有趣得影響，建筑師在地塊上進行最有效最大化得體量設計（圖4）。高聳塔樓的設計通常需要開發商投入更多的資金，也就造就了更大得投資風險。因此，在一些中等面積的地塊上，許多開發商更傾向于更經濟性得結構體量，以獲得好的投資回報，而規避更高風險。對稱的處理較為多見，體量與視覺上的平衡，尤其是當一幢建筑兩面臨街而且受制于兩個“分區封套”時候，業主就需要從建筑的經濟性出發，適當得犧牲一些租金利潤。

圖5 紐約帝國大廈66至67層平面Fig.5 the 66th to 67th floor plan of the Empire State Building in New York

圖6 紐約塔狀摩天樓：從左至右依次是紐約帝國大廈、曼哈頓銀行大樓、第五大道500號大樓、城市銀行農民信托大樓Fig.6 tower skyscrapers in New York (from left to right): the Empire State Building, Bank of Manhattan, 500 Fifth Avenue, City Bank Farmers Trust

同時，分區法規也刺激了更大型的建筑出現，由于法規規定當建筑平面小于等于基地四分之一面積時，建筑可不限高度建造，以紐約第一高摩天樓帝國大廈為例，其地塊尺寸為197英尺（約60.05m）× 425英尺（129.54m），按四分之一面積計算，這也就意味著帝國大廈塔樓的平面尺寸可以達到100英尺（30.48m）×212英尺（約64.62m），按照塔樓上升總層數計算可提供辦公總面積約達15,000平方英尺（約1393.55m2）[6]76-77（圖5），因此，出現了一大批如曼哈頓銀行大樓（Bank of Manhattan，1931）、第五大道500號大樓（500 Fifth Avenue Building，1931）、城市銀行農民信托大樓（City Bank Farmers Trust，1931）的塔狀摩天樓（圖6）。另外，由于受區劃法規制約，體量控制與退臺設計對紐約摩天樓的整體風格產生了較大影響，到20世紀20年代末，有一定數量的建筑師與評論家開始討論名為“退臺式”的摩天樓體量處理設計方法，這也成為當時紐約摩天樓盛行的裝飾藝術風格的典型特征之一。

3 近代上海公共租界建筑法規中高度控制及對摩天樓的設計影響

從1843年上海正式開埠，到1927年上海特別市成立，上海轄區都未有太大的變化。鴉片戰爭后，依據中英《江寧條約》，上海被列為首批通商的五口之一，至20世紀初，上?；拘纬扇A界閘北與南市、公共租界及法租界三界四方各自行政司法體系獨立的特殊城市狀態。

從時空線索上分析，在相同時間維度上紐約建立的完整區劃制度對上海公共租界的規則制定及對摩天樓的設計建造起到了非常積極的良性引導作用。雖然近代上海公共租界工部局對城市規劃建筑管理制度的探索幾乎與西方城市同步，但是由于經濟發展以及行政區劃的局限性，其中對于土地使用控制部分最終也未能建立一套完整的法案體系，關于建筑高度與城市街道的關聯也僅體現在建筑法則里面。

3.1 公共租界的建筑法規完善及對建筑高度控制的具體細則

近代上海摩天樓的建造發展主要集中在公共租界區域，而在三界之中，公共租界在建筑規則制定中對建筑高度控制也是相對完善且嚴格的。上海公共租界1916年11月新出臺的西式建筑規則草案中有關高度限定與美國紐約市1916年頒布區劃制都一致采用了建筑高度與街道寬度之間的比例關系進行控制，體現出對于高樓建造與城市公共空間更加緊密的關聯性。

在1916年11月公共租界新建筑規則草案完成前，工部局已在1900年10月和1903 年8月分別第一次頒布了《中式房屋法規》（Chinese Building Rules）和《西式房屋法規》（Foreign Building Rules），規定新建房屋必須按建筑章程設計，第一次世界大戰結束后，世界經濟迅速復蘇，上海經濟也呈飛速發展態勢。1914年工部局成立了“建筑規則修改委員會”，經反復的討論與修改終于完成第一修訂版。新建筑規則于1916年12月對外公布，次年6月21日正式實施。在1919年及20世紀30年代末，公共租界對中式建筑法則及西式建筑法還進行了兩次修正與完善條例工作。因此，自20世紀初公共租界建筑法規的頒布，結束了上海租界內建房無章可循的歷史，也開啟了西人完全控制管理公共租界建筑建造的時代。

公共租界工部局于1903年制定的《西式房屋法規》中規定一般建筑高度不得超過85英尺（約25.91m）。在1916年頒布的新規則第14條當中，將建筑高度控制在84英尺（約25.6m）以下，并明確指出建筑的高度不能超過其二層以上外墻最外端到市政道路對面距離的1.5倍，若建筑與寬度超過150英尺（45.72m）的永久空地相鄰則不受高度限制，因此建筑向高處發展很大程度上由毗鄰道路寬度決定，換言之，房地產商造屋前的“選址”環節就顯得更為重要。另外，除非得到工部局許可，所有建筑高度都不得超過84英尺（約25.6m），這比舊則當中85英尺（約25.9m）降低了1英尺（約0.3m）。同時，對高度超過60英尺（約18.29m）的建筑必須執行新則附錄2中所列的防火材料建造，這是因為當時救火機械噴水的有效高度為60英尺（約18.29m）[10]。相較于1903年的舊則，考慮到建筑與道路這一公共空間關系，限定似乎更加嚴格，同時，對建筑相關的防火規范有了更明確表述。不久，在1919 年7月17日工部局對《新西式建筑規則》第14b條做出了如下補充修改：“任何建筑（除合理的建筑裝飾物外）面街一側任何一點之高度不能超過至對面道路線的垂直地面距離的1.5倍。在道路拓寬處，這一垂直點應該是從對面道路的規劃道路線算起?！雹?/p>

表3 上海公共租界建筑規則中對“建筑物高度”的規定Tab.3 the provision on building height in the urban construction regulation of Shanghai International Settlement

圖7 沙遜大廈剖面圖Fig.7 the section plan of Sassoon Building

3.2 公共租界建筑高度控制下摩天樓的剖面設計研究

近代上海公共租界高度控制規則主要是由城市街道空間的寬度作為主要變量決定，因此，雖然近代上海摩天樓的高度發展遠沒有紐約摩天樓的向上發展迅速，建筑高度控制對建筑體量的影響并不明顯，但是建筑法規中的高度限定原則還是給摩天樓的設計帶來了較大影響，我們可以根據兩個案例分析來討論。

1916年以后，新規則規定若建筑與寬度超過150英尺（約45.72m）的永久空地相鄰則不受高度限制，因此外灘成為符合這一條件的極好地段，以1929年完工的沙遜大廈為例，由于其東側所臨外灘，因此東面塔樓高達13層，至13層樓面高度為164.5英尺（50.1m），加上尖塔約60英尺（約18.29m）的高度，整座建筑制高點達到約224.5英尺（約68.4m）（圖7），其西側臨南京路，由于工部局在1926年頒布的官方道路拓寬計劃中將南京路規劃寬度為80英尺（約24.39m），因此沙遜大廈臨南京路一側高度可達到120英尺（約36.58m）高度，所以沙遜大廈沿南京路上一側高度達到114.5英尺（約34.9 m）是符合規定的⑩，大廈建成后創造了當時上海摩天樓高度之最。

圖8 華僑大樓剖面圖Fig.8 the section plan of Huaqiao Building

另一種選址情況是位于一般沿街地塊的大樓建造，以位于九江路86A號地塊的華僑大樓為例，建筑建成后總高90.5英尺（27.7 m），大樓當時所臨九江路寬度為33英尺（約10.06m），從建筑剖面圖紙可看到，華僑大樓在設計時被要求由原有建筑紅線向后退界（圖紙中的虛線部分是原有建筑的所在位置），而圖紙也標注出39英尺（約11.89m）寬度，應為未來此處擬拓寬街道寬度，因此根據1919年對《新西式建筑規則》14（b）的修訂條款：“任何建筑沿面街一側任何一點之高度（除合理的建筑裝飾物以外）不能超過至對面工部局道路線的垂于地面水平距離的1.5倍。在道路計劃拓寬處，這一垂直點應該是從對面道路的規劃道路線算起”，按照39英尺（約11.89m）的1.5倍計算，得58.5英尺（約17.83m），即建筑從地面建至58.5英尺（約17.83m）高度后需進行退界處理，對照建筑剖面圖紙可以很清晰看到退臺設計的輔助線示意（圖8）。建筑首次退界高度為 6"（室內外高差）+14'（底層高度）+11'（1層高度）+11'（2層高度）+11'（3層高度）+11' （4層高度）=58'6"（約17.86m），即在第五層高度58.5英尺（約17.83m）后開始退臺，并且建筑第6、7、8層也是嚴格按照1:1.5這一街道寬度與建筑高度的比例進行體量處理，可見建筑師非常嚴格地遵守了建筑規則的退界規定，并且在滿足建筑法規的前提下，最大限度地利用空間保障了業主利益。因此，最終建筑立面體量呈現出來的退臺式風格實則為市政建筑控制與業主利益需求兩方面博弈產生的結果。

20世紀20年代末至30年代，越來越多高層建筑開始興建，尤其集中在公共租界商業中心區，建筑規則當中規定的84英尺限高已經形同虛設，大部分辦公商業建筑都依照1919年14（b）的補充修訂條款對建筑進行高度設計。到20世紀30年代末，公共租界工部局最后一次公布的建筑法規當中已取消對建筑高度具體數值的限制，84英尺（約25.6m）的限高已經不存在，而是由更嚴謹的建筑高度與街道寬度的比例關系來進行控制，當然，關于這一條例的執行情況及對摩天樓設計的影響，因為戰爭爆發租界地收回等歷史原因已無從可考。

4 結 語

1916年紐約頒布的第一部區劃制法案對其后紐約摩天樓標志性的“退臺式”體量風格產生起到了決定性影響，而隨著經濟發展及技術條件的日趨成熟，近代上海租界在西人管理下逐步完善制定的建筑法規也成為限制建筑往高處發展，影響摩天樓體量形態不容忽視的關鍵因素。

從近代紐約與上海頒布的城市建設法規完整性上比較，這一階段上海并未出臺從功能分區到建筑高度、體量控制在內的區劃法案，但是近代上海公共租界制訂的建筑高度控制規范卻潛移默化的影響了這一群商業摩天大樓在公共租界的分布區域。在高度控制法規作用下，當時公共租界大部分新建的摩天樓都集中分布在外灘、蘇州河邊以及跑馬場（今人民廣場）一帶，新建建筑面對的都是超過150英尺（45.72m）的空曠地帶，因此高度亦不受限制；另外，在地價高且寬度較大的道路兩邊也出現了大批高層摩天建筑，如南京路地段。因此，在城市還未有功能分區規劃之前，這些對建筑高度控制的條例不僅直接對建筑本身的體量外觀產生影響，同時間接地對城市區域空間形態及整個區域的功能空間布局起到較大影響。

圖9 上海公共租界地區發展規劃圖（1926）Fig.9 the zoning plan of Shanghai International Settlement in 1926

近代上海公共租界直到1926年6月才提出了公共租界現代城市規劃意義上的第一份分區規劃報告?，其中第四條即為區劃條例（Zoning by-laws）（圖9）。這一報告是上海近代最為系統和具有整體觀點的報告，此后工部局的道路規劃也是在此報告原則基礎上進行改進。雖然至1940年代，上海公共租界也未能如紐約市出臺一套成熟的區劃制法令，但這不能否認從19世紀40年代上海開埠后，公共租界面對城市化發展中各項問題，為平衡各方需求，包括房地產商追求最大利潤化、城市可持續發展與治理，及滿足民眾對于城市公共空間的基本要求所作出的努力。

事實上，摩天樓的建造已經超越了一般單體建筑而成為一種對城市性格具有決定性影響的都市現象，它不僅改變了城市物質性與土地利用方式，同時還推動了設計、技術、城市基礎設施建設及城市環境的發展[11]。它不僅是這個時代的產物，更是一個時代的象征物，當我們深層挖掘時，會發現摩天樓的建造實際上已經脫離了建筑師的控制，功能、使用者、資本、制度甚至政治都已經加入到這個影響因子體系當中，它或許更像是一個信號， 告訴我們在現代化進程當中，建筑設計將會反映出城市生長中更深刻的社會矛盾性與復雜性。

注釋：

① 19世紀初美國人口僅有700萬，平均每平方公里1.6人，勞動力不足成為美國經濟發展遇到的首要問題。1864年美國成立移民局，通過了鼓勵移民法案，準許雇傭外國工人，并向移民預借工資作為路費，同時19世紀中葉歐亞地區不斷發生災荒及戰爭促使了大量人口涌入美國。在1861—1914年的半個世紀中，美國移民人口達2700萬人，在整個人類移民史上，像美國移民這樣規模之大、范圍之廣、持續時間之久，對社會影響之深是罕見的。

② 清乾隆二十二年（1757年），政府實行“一口通商”，廣州成為唯一的對外通商口岸，外國商人來華交易，都要找指定的行商作為貿易的代理，這些指定的行商所開設的對外貿易行店，就是“十三行”。

③ 規元，也稱豆規銀、九八規元。近代上海通用的銀兩計算單位。1933年以前，上海通行的一種記帳貨幣。

④ 《上海地產月刊》1931年7月份，第5—6頁。

⑤ 追溯對城市土地使用控制的思想起源還是應當從歐洲說起。19世紀大規模的工業革命使得歐洲乃至北美的城市化進程加快，城市擴張的速度大大超過了之前人類文明進程中的任何階段，因此在這一階段初期道路規劃對城市區域生長具有重要意義。政府對城市土地控制首先是從城市道路計劃開始，進一步發展為對城市空間道路的控制，進而演化為地塊區劃制度。1868年在德國南部的巴登大公國正式頒布《道路紅線法》（Fluchtliniengesetz），被稱為“具有現代意義的物質形態規劃的立法起點”。而后，歐美其他國家都相繼對區劃制度做出探索和努力，1909年英國政府頒布了《住房、城市規劃法》（The Housing, Town Planning, etc. Act）形成了控制性的城市規劃體系。只是1916年，美國紐約出臺第一部真正通過立法實施的分區制法令，被普遍認為區劃制的真正起點。

⑥ Thomas Hastings, High Building and Good Architecture, American Architect and Building News, 1894.11.17, 67-68, Source from New York Skyscraper Museum.

⑦ Ernerst Flagg, The Danger of High Buildings, Cosmopolitan 21,1896.5, 70-79; The Limitation of Height and Area of Buildings in NewYork, American Architect and Building News,1908.4.15,125-127, Source from New York Skyscraper Museum.

⑧ 直到1929年紐約新頒布的《多層住宅法案》（Multiple Dwellings Law）才將公寓住宅列入法案控制范圍之內。

⑨ 《上海公共租界工部局公報（1919）》第245頁。

⑩ “有利大樓”文件檔案，案卷題名6415，上海城市建設檔案館建筑檔案.

? 報告內容包括：（1）現狀和規劃的道路系統；（2）道路交通改善的步驟和進程；（3）涉及人口密度的建筑法規；（4）區劃條例（Zoning by-laws）；（5）道路附屬設施；（6）交通管理；（7）公共交通的線路規劃等。委員會在報告中提出，上海交通的阻塞主要來自開埠以來未能預測的快速發展，報告認為“必須確立區劃的原則，即控制某些區域的發展”。根據報告分析，當時上海的已有自然形成的功能分區：中區為商務區，并有向西、北發展的趨勢；工業區在東區的南部和西區的北部發展；住宅則分布于租界中大多數土地上，其中較為寬敞的住宅主要在西區出現。但是上海的分區是自然形成的，并非出于規則的限定，導致“城市中一些區域發展的失控，交通負擔過重。法規的缺席還使工部局無法預測未來的交通和公共設施的發展”，因此委員會做出一個總體功能分區規劃。

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圖表來源：

圖1：美國國會圖書館，LC-USZC4-9440，《芝加哥189 0：摩天樓與現代城市》（Chicago 1890: the Skyscraper and the Modern City），第18頁

圖2：紐約摩天樓博物館館藏,《形式追隨金融：紐約與芝加哥的摩天樓與天際線》（Form Follows Finance: Skyscrapers and Skylines in New York and Chicago），第69頁

圖3：紐約摩天樓博物館館藏,《形式追隨金融：紐約與芝加哥的摩天樓與天際線》（Form Follows Finance: Skyscrapers and Skylines in New York and Chicago），第70頁

圖4：《建筑論壇》（Architectural Forum），1930年6月,第52期，第882頁，《形式追隨金融：紐約與芝加哥的摩天樓與天際線》（Form Follows Finance: Skyscrapers and Skylines in New York and Chicago），第70頁

圖5：紐約摩天樓博物館館藏,《形式追隨金融：紐約與芝加哥的摩天樓與天際線》（Form Follows Finance: Skyscrapers and Skylines in New York and Chicago），第94頁

圖6：紐約摩天樓博物館館藏,《形式追隨金融：紐約與芝加哥的摩天樓與天際線》（Form Follows Finance: Skyscrapers and Skylines in New York and Chicago），第74-75, 89頁

圖7：沙遜大廈檔案圖紙，案卷題名A6980，上海市城市建設檔案館

圖8：華僑大樓檔案圖紙，案卷題名A4451，上海市城市建設檔案館

圖9: 《上海城市規劃志》，第62頁

表1-2：美國普益地產公司編《上海地產月刊》，1931年7月份，第5-6頁

表3：整理自唐方《都市建筑控制：近代上海公共租界建筑法規研究》第240-242頁

（編輯：李方）

中圖分類號TU201

文獻標識碼B

文 章 編 號2095-6304(2015)05-0028-08

DOI:10.13791/j.cnki.hsfwest.20150505

作者簡介

收稿日期：2015-09-06

From New York in the 1890s to Shanghai International Settlement in the 1930s —Urban Construction Regulations’ Control on the Height of Skyscrapers

Abstract:The emergence of skyscrapers has profound inner link with urbanization process in the history of human development. The building’s location and vertical growth has a profound influence on the development of urban space and land use. With the acceleration of American urbanization in the 19th century, the rapid construction of a large number of skyscrapers triggered serious urban environmental problems. This paper discusses the effects of height control regulations on the skyscraper design from New York City in the 1890s to the International Settlement in Shanghai in the 1930s, including the enaction process of control regulations, regulation details, and their effects on building height, volume and form of the skyscraper design, meanwhile, the administration of Shanghai International Settlement’s attempts of learning from the west are also presented in the comparison of the history.

Keywords:Urban Construction Regulations; Height Control; Skyscrapers; New York; Shanghai