關于高速鐵路車站ROD模式綜合開發的探討

車云

摘要：本文通過對我國高速鐵路車站綜合開發當前的形式，通過分析高鐵綜合開發以及TOD理論模式和ROD理論模式的概念的解析，結合我國高速鐵路建設運營資源及特點，提出了高速鐵路車站ROD模式綜合開發的主要原則。

關鍵詞：高鐵車站；綜合開發；車站；TOD；ROD

1.引言

隨著高速鐵路的發展，站點綜合開發概念引入到對高鐵車站的建設中。高速鐵路作為一種高效交通方式的出現，使得更加廣泛的城市地理邊緣與經濟市場整合在一起，克服了城市與區域經濟交往的地理限制，滿足了生產體系所需要的以速度和供應為前提的產業需求，實現了產業向高可達性的地區轉移；高鐵出行的舒適性、安全性、高效性等改變了人們的生活和工作模式，促進了商貿業、生產性服務業、旅游業等的發展，帶動了經濟的繁榮。因此，高鐵的建設帶來了城市的擴張和地方經濟新的增長點，高鐵車站綜合開發成為高鐵經濟的重中之重。

2相關概念解析

（1）綜合開發的內涵

所謂站點綜合開發（Statjon Integrated Development簡稱SID）即是在滿足交通功能的前提下，對車站（或車站基地）建筑設施與地區商業、辦公、居住以及其他服務業等多種物業進行復合形式的一體化開發。SID注重功能開發的綜合效益，通過規劃控制與城市設計的手段，以水平和垂直交通組織將多種復合功能聯系成一體：SID強調土地與空間的集約利用，強調優化站點資源配置，以此推動城市開發與舊城更新，以此增強土地利用高效與升值。

（2）TOD理論模式

TOD（Transit-Oriented Development）即以公共交通為導向的開發，作為一種源自城市規劃的城市經營方式，已經被西方國家的城市政府廣為采用。所謂TOD，就是政府利用壟斷規劃帶來的信息優勢，在規劃發展區域首先按非城市建設用地的價格征用土地，然后通過基礎設施（主要是交通基礎設施）的建設、引導、開發，實現土地的增值。政府基礎設施投入的全部或主要部分是來自于出售基礎設施完善的“熟地”，利用“生熟”地價差平衡建設成本。TOD模式運用成功的關鍵是在于政府行動領先于市場需求，只要判斷準確、運作得當，對城市邊緣的“生地”進行TOD的先期投入，其成功的可能性和回報率要遠遠超過現有建成區內的“熟地”?；赥OD模式的城市規劃與建設的概念，我國地鐵沿線站點物業開發應用的比較廣泛。

（3） ROD理論模式

ROD（Rail Oriented DevelOament）模式：以高鐵樞紐及與之發生關聯的城市交通樞紐帶動城市邊緣地區的高密度開發模式。ROD模式同樣強調在區域層面上組織緊湊的、有公交系統支撐的城鎮發展模式，在樞紐站點周圍適于步行的范圍內布置混合性質的用地，并提供多種價格、密度的居住類型和多元的商業模式，可以引導城市的集約化發展，節約土地和能源。

值得注意的是根據高鐵站在城市中的位置，高鐵樞紐站可以分為城市中心區型、城市近郊型、城市遠郊型三種，而近郊高鐵客運樞紐站一般設在城市空間之間的過渡和連接部位，是我國當前高鐵站開發的主要模式，而ROD模式正是強調通過對高鐵交通樞紐的開發從而來促進城市邊緣地區的發展，所以說ROD模式在我國高鐵樞紐站開發方面是具有非常重要的指導意義。

3高鐵站ROD模式綜合開發的原則

要充分利用鐵路建設運營資源優勢，打造具有中國鐵路特色的鐵路綜合開發模式，將因鐵路建設帶來的沿線土地及物業升值部分反哺鐵路企業作為建設運營資金的補充，實現外部效益的部分內部化，促進鐵路可持續發展，要堅持一下原則：

（1）更新理念，科學發展

新建鐵路綜合開發模式，并非單純將鐵路設施和房地產物業放在一起，更不是簡單的以房地產補貼鐵路的做法。是一套理順鐵路建設、運輸和土地開發相互關系的制度，通過在場站上蓋及周邊集中發展房地產物業，創造資本收益補貼鐵路發展成本，并提供人流聚集，為鐵路運營、城市發展和社會整體創造最大效益。因此，鐵路建設項目綜合開發需要鐵路企業將鐵路建造、運營與房地產開發、物業管理、資本運作、商業經營等運用市場手段有機整合，各部門通力合作推進，指導掌控前期規劃、設計、施工建設和運營管理整個流程。確保規劃開發方案的實施，才能獲取好效益。

（2）科學決策，效益為先

新建鐵路項目綜合開發是圍繞鐵路建設項目而進行的，鐵路建設項目是綜合開發的前提和依托，因此，綜合開發的前期策劃、規劃設計和投融資運作，應與項目工程預可研、可研及初步設計同步開展。在前期策劃階段對開發工作的整體定位、目標、商業風險、實現途徑等進行深入研究，為實施綜合開發奠定基礎.新建鐵路綜合開發核心是圍繞鐵路建設提高經濟效益，因此，綜合開發必須把經濟效益放在第一位，效益理念要貫穿項目實施過程的每一個環節，從地塊選取、業態選擇、建設規模、投資規模、合作方式等每一個方面都要貫徹效益理念。對項目評估和決策，實行經濟效益一票否決制。

（3）市場化運作，實現共贏

綜合開發涉及資本運作、房產開發等高風險行業，需要利用鐵路資源優勢，搭建運作平臺，借鑒先進經驗，規范進行操作，利用市場化運作來分散、化解商業開發風險，確保獲得好收益。綜合開發要借力現有政策支持和地方政府積極性，探索當前用地管理制度下低（合理）成本獲取土地的方式，實現地方政府、鐵路企業、開發（建筑）商等多方共贏，實現協同綜合效應。

（4）發揮優勢，通力合作

鐵路用地綜合開發工作涉及鐵路總公司、鐵路局、項目業主、地方政府、設計單位等方方面面，需要各方通力合作。鐵路總公司要發揮其協調國家層面政策、協調地方政府、協調內部管理和資金籌措等優勢，統籌策劃全路用地綜合開發工作；充分發揮地方政府在規劃制定、項目審批、基礎配套、稅費減免、協調地方關系等優勢，保障鐵路用地綜合開發所需的外部條件；項目業主（或鐵路局）要組織得力人才，做好綜合開發方案的策劃、設計、實施，發揮優勢，爭取地方政府的最大支持；受托設計單位要充分考慮車站綜合開發的特點，精心設計，打造一流的設計精品。

4.結束語

新建鐵路綜合開發是一項全新的業務，鐵路建設與沿線土地綜合開發密切相關，綜合開發的研究要與鐵路項目的前期工作同步展開，并相互影響，鐵路項目的前期工作中要充分考慮鐵路用地綜合開發因素，在保證滿足鐵路項目運輸功能的前提下，爭取整體效益最大化。

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