淺析房地產價格形成的影響因素及廈門地區房地產的實例分析

汪東才

（龍巖高新技術產業開發區企業服務中心　福建龍巖　364000）

淺析房地產價格形成的影響因素及廈門地區房地產的實例分析

汪東才

（龍巖高新技術產業開發區企業服務中心福建龍巖364000）

本文簡要介紹了影響房地產價格形成的影響因素，從房地產的商品和資產兩個屬性出發，淺要地解讀了這些影響因素的影響機制。結合廈門地區的房地產市場的實際情況，本文重點分析了廈門房地產價格形成過程中，供給方面、需求方面以及貨幣方面的影響作用。最后，對于全國房地產市場的分化情況，本文也做了簡要的分析，并對全國房地產后市作了基本的研判展望。

房地產；供給；需求；政策；廈門

房地產作為民生問題的一大熱點，其價格問題一直以來都是專家學者以及普通民眾的關注重點。本文將結合筆者所學，較為全面地介紹影響房地產價格形成的因素，并且以廈門地區的房地產為實例來實際分析影響房地產價格形成的因素。

1　房地產的定義

大眾總在談論房地產，但是其對于房地產的定義的理解可能并不是那么準確。首先，這里明確一下房地產的定義。房地產是房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。房產是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業、服務、文化、教育、衛生、體育以及辦公用房等。地產是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產由于其特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產，可以有三種存在形態：即土地、建筑物、房地合一。隨著個人財產所有權的發展，房地產已經成為商業交易的主要組成部分。

2　房地產的兩個屬性

每天都有房地產的交易在進行，有買有賣，顯然在房地產市場里，房地產這一商品的價格的形成，最直接的影響因素就是供給和需求了。對于商品價格形成的靜態分析，從理論上的商品的供需狀況出發，我們大概就能給出個結論。然而對于房地產的價格，我們如果只是從一般商品的供需來分析，肯定是不全面、不科學的。這是因為房地產區別于一般的商品，其同時具有商品和資產兩重屬性。在考慮房地產的商品屬性里的使用價值以及其可買賣出租和與戶籍相關等社會價值時，我們還應該從資產屬性的角度來分析房地產的價格。房地產投資作為許多百姓抗擊通脹的投資方式之一的事實也從側面說明，房地產已不單純只是簡單的耐用商品，研討房地產價格，我們必須“預期”投資房地產的未來收益。然而，房地產又不像股票一樣標準化程度那么高，有戶型、區位的差異等，其交易環節也較為復雜，房地產市場的信息不對稱比股票市場嚴重，并且房地產市場的流動性弱于股市，有區域性劃分。此外，房地產定價中還涉及土地的資產定價，這和國家以及地方政策都息息相關。以上，都是從實際價格的層面來分析的，如果考慮到貨幣的層面，國家的貨幣政策也會影響房價的變化。所以，綜合來看，房地產的定價要考慮的因素真的是太多了。

3　影響因素的具體分析

下面，結合房地產的商品和資產屬性，具體來分析影響房地產價格的供給、需求以及貨幣等因素：

房地產供給方面，由于城市土地供應的剛性和一級市場的壟斷性，土地價格和城市土地數量會首先直接對房地產的供給產生影響。由于房地產商品較長的生產周期、前期開發建設需要投入大量資金的特點，這使得資金的供應量和利率也成為影響房地產供給的重要因素。此外，作為房地產商品的“生產者”的開發商，考慮得很多的還是盈利即投資回報率的問題，開發商對國民經濟發展形勢、通貨膨脹率、房地產價格、房地產需求的預期，以及對國家房地產信貸政策、稅收政策和產業政策的預期等都會影響房地產的供給。除了房地產開發商提供的商品房等，國家保障性住房也是房地產供給里一個重要的影響因素。

房地產需求方面，由于房地產價格一般較高，這里討論的需求需要明確一下是“有效需求”，即有支付能力的需求，暫時沒有支付能力的“潛在需求”本文暫不討論。首先，從自住需求來看，人口結構是影響房地產需求的一個很重要的因素，許多國家包括我國都已進入人口老齡化社會的階段了，通俗的說就是干活的人少了，有消費購買能力的人少了，房地產價格要想像之前那樣高歌猛進是不可能了。隨著新型城鎮化的快速推進，新入城居民有剛性的住房需求，原城鎮居民有改善住房需求，在供給一時難以快速增加的情況下，這股強大的需求成為推動房價上漲的第一動力。

其次，作為投資品的住房，其價格會在一定程度上脫離消費需求，這取決于人們對未來的預期。一項資產的市場價格并非由成本決定，而是主要取決于兩個因素：①它能為投資者帶來的預期收入；②這些未來收入所據以貼現的市場利率。簡言之，資產的現價就是其未來收益總和按市場利率的折現。房價越漲，表明其未來提供收益的能力越強，現在就越有投資價值。在居民投資渠道比較匱乏的背景下，房地產價格上漲會催生巨大的房產投資需求。因此，房價越漲，人們越爭相購買。特別是在一線城市，投資需求早已成為高房價的強推手。

在信用貨幣時代，商品價格以貨幣數量表示，而貨幣發行量是可以人為控制的。因此貨幣發行量就成為影響商品價格的重要因素。當貨幣發行量超過流通中所需的貨幣量時，就會發生通脹。此時，貨幣購買力不斷稀釋，占有房產等投資品是保值增值的最佳手段。因此通脹通常會刺激房產投資需求。由于各種商品需求不同，在物價全面上漲時商品漲價的幅度是不同的。投資需求旺盛的住房會吸收更多貨幣，價格上漲更快。我國2009年的經濟刺激計劃造成了較為嚴重的通脹，房地產業成為吸收過量貨幣的主要資金池，導致房價急劇上漲。

4　廈門地區的房地產市場

下面，結合上面所述的影響因素，來具體分析廈門房地產價格受這些因素的影響。

圖1　2010～2014廈門土地供應計劃完成情況

供給方面，我們首先可以分析的是土地供應方面，從圖1來看，廈門土地供應計劃完成率近幾年呈波動下行趨勢，2014年更是跌至25%。從數據來看，2014年島外四區商住用地計劃出讓總建達到490萬m2左右（島內無計劃商住出讓），最終年內商住地塊出讓總建面積僅為137萬m2，再創新低。

圖2　2006～2014年全市商住用地成交規模走勢

從圖2來看，商住用地年均成交從2009～2010年的630萬m2左右縮減至2011～2012年年均200萬m2左右，再至2013～2014年年均150萬m2左右，土地供應的缺口凸顯。面對土地市場的此種情況，開發商普遍面臨土地儲備不足的困境，競爭激烈，地王頻現，高企的樓面價必然倒逼房地產的價格上升。

需求方面，從人口來看，盡管有前述的人口老齡化的影響，但是廈門作為海西中心城市，其占據的天生資源優勢無與倫比，會吸引周邊城市居民前往置業。以廈門為中心，其150km輻射范圍內的周邊城市有漳州、泉州、莆田、龍巖，人口規模超過2000萬，而300km輻射范圍內人口接近6500萬，作為一個人口流入型的城市，大量的人口流入為廈門房地產市場帶來極大的市場機會。

從政策來看，新一屆政府提出“讓市場在資源配置中起決定性作用”的政策指導，隨后全國各地迎來了限購松綁潮。房貸新政、公積金政策松綁、降準降息等等，房地產市場迎來近幾年最為寬松的環境。就廈門而言，限購方面，采取島外放開，島內逐步放開的思路，并適時調整普通商品住房標準，調整住房公積金政策，政策意在降低購房門檻，支持首置首改等自主性需求，擴大客戶基數，盤活廈門市場庫存，無疑這些措施將加大廈門房地產市場的有效需求。結合前面土地供應和人口因素的分析，廈門房地產的價格就算在全國市場低迷時期，依然保持堅挺甚至微漲的態勢，從這幾個“基本面”的因素來分析就很好理解了。

此外，大眾對于未來的預期也在廈門房地產價格的形成過程中起到了非常重要的作用。這其中當然不乏諸如廈門要獨立為直轄市之類的帶有炒作嫌疑的坊間傳聞引起的預期，不過更多的預期還是建立在較為理性的基礎之上的。借助自貿區的東風以及廈門地鐵建設、多條高鐵線路開通、廈漳泉城際軌道、廈漳隧道建設推進同城化進程，拉近了與廈門與周邊城市的距離，這些將直接催生新的商業、辦公需求，長期來看有望刺激資本對廈門新一輪的投資，帶動廈門產業再升級，促進廈門經濟發展，大眾對于廈門房地產市場自然預期看漲。

由上述分析可以看出，廈門地區的房地產市場正是由其稀缺土地資源，天生的優越地理優勢以及基礎設施建設的推進，加上自貿區的東風和國家的房地產政策，使得其在全國房地產市場成為一道亮麗的風景線。

5　全國房地產市場的分化以及對后市的看法

從供求看，近年來我國城市建設如火如荼，很多地方超前規劃，大面積開發新區，住房供給快速增加，供需矛盾得到很大緩解，甚至出現了住房的結構性過剩，新聞中可以頻頻看到所謂的“去庫存”。京滬深穗等一線城市因為每年都新增一定數量的落戶人口，所以住房需求估計仍將保持穩定增長。但同時新房建設仍在不斷增加，前期大量投資性空置住房也將流向市場。因此，總體而言，一線城市住房供需將趨于平衡。二三四線城市由于住房庫存較大，住房市場已進入“買方市場”時代，購房者有較大議價權。顯然，供求關系已難以推動房價再次上漲，全國的房地產市場已經形成分化。

從未來預期看，若大家普遍預期房價會漲，則投資性需求增加，房價就會被順勢拉高。但2014年房價已有所松動，樓價再次上漲的預期很難形成。而且，隨著互聯網金融的發展、股市升溫，投資理財渠道更加多元，房產的投資需求正面臨全面衰退。特別是2014年底滬深股指的持續大幅上漲，已將大量資金從樓市流向股市，人們看跌房市、看漲股市的預期十分明顯。因此，未來預期也難以推動房價再次上漲。

房價漲跌自有其規律，我們不能脫離一定的前提條件來判斷房價走勢。而當前經濟大勢與樓市格局是，住房供需趨于平衡，房產投資需求全面衰退，貨幣政策保持穩健，因此，可以判定2015年房價不會再大幅上漲。多數二三四線城市已進入“買方市場”時代，一線城市雖然剛需依然穩定，但僅靠消費需求難以支持房價上漲。但是，由于前期經濟刺激尚未完全消化，房價大跌的可能性也很小，或將延續穩中有降的態勢。值得注意的是，影響房價的貨幣因素對投資需求的影響很大。如果貨幣政策再次走向全面寬松，那么房地產業又將成為吸收新釋放貨幣的主要資金池，投資泡沫或許將被再次催生，房價就有可能大漲。一旦這種情況發生，我國經濟“轉方式、調結構”的步伐勢必停滯，并將再次滑向嚴重依賴房地產投資驅動增長的經濟舊常態，發生“硬著陸”的可能性便會大增。這是貨幣政策制定者絕不愿看到的。

6　結束語

房地產是民生問題，也是國家經濟活動的重要組成部分。我國房地產市場還尚處在成長發展期，面臨不少問題和困難。在這樣一個不太成熟的市場里，我們面臨的一個很無奈的問題就是如何做出較為理性的判斷，而房地產價格作為這個市場的核心，影響其變化發展的因素應當受到我們足夠的重視以便于對房地產市場做出較為全面和理性的理解。通過淺析這些影響因素，提供分析房地產價格形成的一個基本分析前提和框架，確保房地產經濟的穩定，積極的推動房地產行業的可持續發展。

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1673-0038（2015）38-0192-03

2015-8-29