合景蘇園土掛(2011)04號地塊項目設計心得和總結

文/虞嘹飛 中衡設計集團股份有限公司 江蘇蘇州 215006

合景蘇園土掛(2011)04號地塊項目設計心得和總結

文/虞嘹飛 中衡設計集團股份有限公司 江蘇蘇州 215006

商業，辦公，公寓綜合體項目在目前中國的還是很多。但是如何合理的組織其功能的布局，如何讓商業在這個被電商沖擊的時代在項目中發揮更大的價值。文章通過對合景蘇園土掛(2011)04號地塊項目在設計中所遇到的一些問題進行評估總結，以提升自我價值，也為設計院其他同仁在將來做同類型項目能夠起到一定的作用。

合景蘇園土掛(2011)04號地塊項目；商業；高層公寓；高層辦公；心得與總結

本項目是我從2012年底接手，因為這個項目功能復雜，涵蓋了商業，辦公，公寓。因此我想把一些遇到的問題拿出來和大家一起分享討論一下。為以后在遇到同類型的項目做一個借鑒。

1、項目整體介紹

合景蘇園土掛（2011）04(宗地75139)號地塊項目位于蘇州工業園區金雞湖東側新中央商務區的主軸線上，占地13978平方米，總計容面積約70000平方米。主要有一個辦公樓一個公寓樓和2層裙房商業組成。

該項目從區位上看位于蘇州工業園區湖東商業文化區東側，北鄰現代大道，東接南施街，南側緊鄰翠園路，軌道交通一號線南施街站預留出入口接項目地下室，交通區位優越。功能包括辦公、服務式公寓和商業。

項目設計宗旨在創造一個面向中心商業區的現代化建筑群體，與毗鄰的現代大道，中信大廈/現代傳媒大廈的商業開發形態相結合。為公寓，辦公客戶提供最便利的配套。同時與周邊形成呼應，提供一個良好的休閑，辦公，購物，居住的環境。

2、項目難點及整體設計理念

本項目由于地塊非常的狹長，要在這個地塊中做一個高層辦公和公寓，又要考慮消防登高場地，消防車道的設置以及局部綠化和一層局部商業的布置。這是一個難點

關于交通組織項目位于湖東中心商業文化區核心區域東端，緊臨軌道交通一號線南施街站，通勤高峰期間，吸引小汽車主要從現代大道和南施街兩條主要通道由市區其他各個方向進入項目地塊，給項目周邊路網造成了較大的交通壓力，此外作為辦公、公寓和商業綜合體，項目吸引各種交通方式復雜，包括小汽車、公交車、出租車、貨車、非機動車，因此有必要梳理項目與城市綜合交通網絡的銜接情況，并提高項目周邊公共交通的配套。

本項目由于園區規劃要求還要考慮一部分對外的非機動車位。機動車的數量在規劃要點中也有詳細的要求。但是由于地形并不規整，一個刀把形的地形加上地上2個高層的柱網落到地下室以后對排布車位有很大影響。為了滿足停車數量我們做了3層地下停車庫。

綜合以上的一些因素，我們在場地東北側放置100米高23層的辦公，西北側放置80米高24層公寓樓，底下裙房為2層商業，地下3層停車庫

我們把總體布局形成連續的空間界面，形成外部功能廣場和內部商業街相互結合的空間形態，露臺商業中庭結合裙房底部的商業空間，并與地鐵出入口相結合。場地北側與沿現代大道的公共廣場設有人行聯通口，有效的為地面和地下人流到達建筑提供過渡

關于建筑形態設計理念以簡潔，現代的風格，強調豎向的垂直度，以增強塔樓的高聳感，通過創建單元玻璃幕墻和可見金屬槽的有序排列來實現這一目的。

3、項目中的一些難點和解決方案

3.1 地下室停車數量如何滿足

因為本項目地形狹長對排布車位影響很大，為了滿足停車數量的要求必須設計3層地下車庫，業主又希望能省一點造價要求不能全部開挖，并且我們還需要做一點和地鐵連通口連接的地下商業以及一部分非機動車停車庫。

首先我們考慮先把非機動車庫做一個夾層來滿足停車數量的要求，通過雙炮剪刀自行車坡道來滿足坡道數量，控制防火分區的面積，讓暖通的風管一定走外圍來解決層高問題，這樣能在地下省下很大一部分空間來做停車位

第二我們做了一部分子母停車，微型車位和一部分橫向平移的機械停車，把汽車坡道做成旋轉而下的，總之利用各種手段來滿足有限地下空間中滿足停車數量的要求。

3.2 公寓戶型設計安裝燃氣和空調位和公攤面積過大的問題

本項目業主希望打造一個白領小型公寓，面積在45～80平方之間，而且主力戶型因為45平方，當時業主希望這種公寓的總價能控制在60萬以內，周邊并沒有此類產品。

但是這就對我們設計提出了非常的挑戰，我們必須精打細算來控制公攤面積，而公寓為了滿足能夠安裝燃氣的要求，必須有陽臺這個與園區要求的立面設計有矛盾。

通過幾輪設計和討論，我們通過在核心筒做一步剪刀樓梯來減小公攤面積，走廊的兩側采光也做2個大飄窗這樣既然安放端戶的空調，也能減小公攤。在外立面我們設計了一個裝飾的百葉，百葉和里面每戶的陽臺之間有一個共享的中庭，這樣來立面非常統一。而且也能解決每戶的空調位置和燃氣安裝的要求。

3.3 裙房商業的疏散寬度

因為裙房商業的疏散寬度較高，在這個項目中我們嘗試做雙跑剪刀樓梯來解決寬度的問題，這個也比較好，我們現在很多商業項目都通過這個辦法來解決。不過這個對層高控制要求比較高，層高最好控制在5400～6000之間

3.4 裙房商業的空調位置

因為這個商業業主都希望最后能夠出售，所以對空調的設置并不想考慮中央空調，所以我們只能在屋頂上面結合景觀設計做幾個比較大的空調室外機集中安放處。為了不影響辦公和公寓我們把裙房屋面做了很多屋頂綠化，通過局部密植來弱化這些室外機的影響。

4、森林湖3號地塊項目評估與總結

合景蘇園土掛（2011）04(宗地75139)號地塊項目地理位置非常優越，是一個功能綜合體的項目，我們必須通過細膩的設計來完成其不同功能的設計目標。通過對各個功能的分析，對該項目進行合理且正確的評估，對建設中所暴漏出來的問題進行分析，從而實現對整個項目的評估與總結。為提升項目的經濟價值，必須要對建設中所存在的問題進行深入的討論，以避免在今后的項目建設與開發上的出現該類問題。一是招商工作應該盡早開始進行，最好的時間是與建筑設計同步進行，這樣既能減少施工中的成本浪費，也能減少設計環節中的變更工作量；二是客戶關注的問題都應該作為重點問題來考慮，在合理的成本投入前提下，應盡量做到站在客戶的立場考慮問題，解決問題，從而提升項目的整體經濟價值。