基于生態文化旅游地產開發模式的實證探究

文/沈飛 東方園林產業集團投資總經理、亞太旅游聯合會副主席 北京 100005

基于生態文化旅游地產開發模式的實證探究

文/沈飛 東方園林產業集團投資總經理、亞太旅游聯合會副主席 北京 100005

當前情況下，我們所面臨的環境問題越來越突出，開發商嘗試著將健康合理生活方式理念植入房地產的開發建設上，這是一種全新理念的產品定位，并以此來吸引客戶來競相爭購。近年來，地產行業也迎來了開發類型及模式的轉型期，同時借此機會實現行業內的開發創新形式。我們也借此機會對生態文化旅游地產的相關情況做了深入性研究，將這些研究結論作為基礎，繼而又加深了對于旅游地產開發模式的分類性進展探討。另外，還建立了獨立的開發模式評價指標體系模型，將大明宮國家生態遺址公園作為實踐研究案例，采用模糊綜合評價法對案例指標評分進行數據處理，驗證了該模型的可行性。

生態文化；旅游地產；開發模式；模糊綜合評價法

1、生態文化旅游地產開發模式分類情況概述

1.1 相關開發理念論述

生態文化旅游地產是今年來剛剛興起的一個房地產開發與銷售的全新理念，是將地產開發與當地文化以及生態旅游相結合，最終形成的一個獨特的領域，其根本就是將文化理念植入地產開發中，同時將地產作為一個平臺來進行多方展示的文化創新形式。將地區性特有的旅游生態文化作為開發契機，再以旅游生態文化為導向，將其灌輸于房地產開發中，這是對房地產行業的包裝，同時也可以適當提升房地產自身價值，最終實現大眾百姓居住生活與精神追求的雙提升。生態旅游文化重點在于人與自然的和諧相處，以實現人在精神層次的需求，其本質不外乎以下幾點，一是房地產行業發展不能以犧牲生態環境為代價；二是對當地傳統文化必須妥善保護，同時還要促進傳統文化的延續和發展；三是對于生態旅游文化的發展必須要給予一定的經濟支持；四是相關旅游資源的可持續性開發和利用。

1.2 相關開發模式與分類研究

關于生態旅游文化的開發模式種類很多，可以分為限制自主型、有限自主型、均衡型以及自由自主型四類。我們結合了國內多位專家對于生態旅游開發模式的分類，然后再仔細研究當前文化旅游地產的相關情況，最后把生態文化旅游地產開發模式分為單一型與復合型兩種類型。其中單一型包括借助原有建筑文化保護開發的生態休閑旅游地產、借助地脈文化開發的生態旅游商務地產、借助地脈文化開發的生態住宅地產和現代文化創新開發的生態休閑地產；復合型生態文化旅游地產開發模式為以休閑度假、商務和住宅為一體的旅游綜合型生態文化旅游地產。

2、相關開發模式的選擇與評價模型的構建

2.1 開發模式的選擇與評價體系的構建

生態文化旅游地產開發模式評價模型的構建需要大量的數據作為基礎，而開發模式的選擇與指標體系的構建在其中起到的十分關鍵的作用。所以，我們設計的此項開發模式一定要涵蓋項目指標體系的關鍵影響因素。我們所采取的Delphi法包含多種因素，其中就有政府因素、區域經濟因素、城市影響因素、社會因素、市場因素和旅游資源條件因素，共涉及到十八項指標體系，這些體系因素都會對生態文化旅游地產的開發建設起到決定性影響。

2.2 選擇與評價模型的構建及應用

我們對生態文化旅游地產開發模式構建做出了相應的選擇，而且還明確了必要的評價模型，其目的就是要對地產開發企業做出一定的指導，讓他們可以充分運用科學手段來對項目的開發規劃做出相對應的決策。首先就是對Delphi法的使用，而且明確提示指標重要作用，進而再與國內專家的研究結果進行充分融合，最終做出對指標體系的判斷。然后，再采取層次分析法對各個指標分別進行權重和一致性指標計算，通過詳細演算與深入研究，最后得出開發模式下所有指標體系的關鍵因素，由此得出的結果，其可信度是非常高的。

我們首先明確了開發模式的選擇，進而再評價指標體系，確定指標評定標準，最后以西安市大明宮生態遺址區保護改造項目為實踐研究案例，同時又以數據量化方式對案例指標評分進行相關研究，最終得出所有指標體系的結果。

通過上述開發模式的選擇，以及指標體系的確立，最終得出結果為大明宮遺址區保護改造項目應該以當地建筑文化保護開發為前提，進而再逐步實施綜合型的生態文化旅游地產開發等項目，而且必須結合當前實踐案例開發模式，最后得出此項目模型是否具備可操作性。

2.3 相關項目可行性結論分析

經實地勘察，西安市大明宮生態遺址區保護改造項目占地面積接近二十平方公里，擁有大明宮生態遺址公園以及此范圍內的多處土地，此項目是國家在2006所指定的國內百大重要遺址，同年還印發了關于《“十一五”國家重要遺址保護規劃》綱要，而且還屬于西安市重點規劃項目，西安市政府還指出，要將文化生態旅游作為基礎，積極發展西安城市建設，同時要以遺址保護與改善百姓生活為前提，大力發展西安市生態文化旅游地產，最終實現西安市的繁榮發展與經濟長效機制，此舉利國利民，屬于市級重點改造項目。

西安乃我國著名古都，歷史文化源遠流長，大明宮遺址又有著深厚的文化積淀，因此，其本身就具有十分豐富的自然與人文景觀資源，生態環境也是得天獨厚的，在生態文化旅游地產開發方面具有先天性優勢。而大明宮遺址保護改造項目集眾多優勢于一身，將依托豐富的自然生態環境，著力打造旅游地產項目，充分展現盛唐文化的獨特氣質，最終發展成為新型國際化城市。

西安市大明宮遺址屬于獨立的改造項目，該項目非常符合自然復合生態系統，西安市政府對此項目也是十分重視。這個生態文化旅游地產開發計劃能夠很好的帶動西安市的城市規劃發展，該系統模式屬于一個新的嘗試，是對于遺址保護與利用的新型途徑，致力于“城市中央公園”的美麗環境，有助于打造西安市新城市形象，在改善人文居住環境的同時，還能使城市的發展規劃與建設更進一步，實現歷史與現代、經濟與社會、文物保護與城市建設、城市文化與生態旅游的協調發展，該項目對于西安市的城市旅游開發以及生態文化都有著及其非凡的意義。

3、生態文化旅游地產開發模式相關建議

3.1 以生態文化旅游地產為核心，致力于周邊產業的規劃發展

西安屬于歷史文化名城，本身就擁有非常良好的文化積淀，而大明宮遺址依托如此富饒的自然資源以及優質的生態環境，對于生態文化旅游地產的開發幫助巨大，可以說的得天獨厚的。而西安市政府對于大明宮遺址的保護改造項目是十分關注，可以凸顯出西安新城市發展的良好形象，并且對于西安市周邊產業發展可以起到積極的帶動，因此該項目也受到行業內的廣泛關注。所以，西安大明宮遺址項目一定要以歷史文化背景為依托，然后再將生態旅游概念融入其中，進而進一步實施項目規劃工作，在結合產業基礎優勢的基礎上，給予外部投資機會，吸引萬達、萬科、中建等國內知名商家進駐，以旅游帶動地產，以文化帶動產業，達到多方相互融合，實現一個雙向共贏的局面，以西安市生態文化旅游為核心，最終實現人、城市、生態環境以及社會和諧共處的美好愿望，在城市達到長效發展的同時，還可對周邊產業起到一個有效的帶動作用。

3.2 大力推廣生態文化旅游，實現社會民眾對文化旅游的需求

鑒于旅游市場導向因素，西安市大明宮遺址公園的開發應更多的考慮生態文化旅游元素。所以，必須更好的體現出生態文化元素，積極投入旅游地產，更多的彰顯出當地的旅游文化特色，以大明宮遺址旅游資源作為案例分析，可將其資源類劃分為三大類：生態休閑旅游資源、歷史文化資源、古跡尋蹤資源，然后再實施同類型資源的合理規劃，協同開發，另外還要深層次挖掘旅游資源，實現旅游資源開發的縱深發展，以資源共享的形式來開發大明宮遺址，并實施合理優化開發，將生態文化旅游定為此項目的發展基調，增強社會民眾對于旅游資源的更多需求，更好的推進西安市生態文化旅游地產的長效穩步發展。

3.3 以區域優勢為依托，促進生態文化旅游協調發展

西安市生態文化旅游資源種類繁多，資源優勢也就越發的顯現出來，尤其是區域優勢更加顯著。大明宮遺址需要在歷史文化保護基礎上，大力實施生態文化旅游地產的綜合性開發，不僅能夠對大明宮遺址的保護起到促進作用，而且還能讓西安這座歷史名城得以良好的可持續發展。在項目建設初期，重點在于對大明宮國家遺址公園的一個開發和建設，力求將大明宮遺址區打造成為西安市的“城市中央公園”，輻射帶動國際化、高水準的城市新區，形成高品質的居住、娛樂板塊。

3.4 充分體現樓盤品質優勢，以求實現市場中的穩固低位

該項目規劃占地近二十平方公里，拆遷面積在百萬平米以上，預計建筑面積在二千五百萬平米左右，可實現外部資金引入額在一千億元以上。當前形勢下，大明宮遺址公園周邊樓盤均價在六千元/平米，樓盤價格始終處于一個相對的低位，其上升空間是非常大的。樓層市場供應多以高層建筑為主，樓盤在初始設計方面就具備一定的合理性，價格定位也比較靠譜，不僅周圍綠化建設優良，而且樓盤品質也有很好的口碑。所以，在生態文化旅游地產開發之初，必須事先進行科學的選擇，制定出適合當地情形的開發模式，然后再進行合理的規劃，在提升樓盤品質的同時，以此來獲取更多的市場份額，同時提升品牌知名度與市場競爭力。

結語：

我們對生態文化旅游地產進行了較為研究，通過建立開發模式選擇與評價模型，并以大明宮國家遺址公園為案例進行實證研究，采用模糊綜合評價法等方法對案例指標評分進行數據處理，驗證了該模型的可行性，基本達到了為其他生態文化旅游地產開發模式的選擇提供參考依據的目的。我們在界定了生態文化旅游地產概念的同時，還豐富了生態文化旅游地產相關理論，為生態文化旅游地產項目開發模式的決策提供理論支持，以此推動西安市生態文化旅游地產長效穩步發展。

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