談談房建項目設計階段的成本控制

文/周星罡 無錫市城市投資發展有限公司 江蘇無錫 214100

談談房建項目設計階段的成本控制

文/周星罡 無錫市城市投資發展有限公司 江蘇無錫 214100

項目成本控制的關鍵在設計階段，這階段做好設計成果成本方面的把控才能在后續階段逐步把項目成本控制在目標成本內。設計階段成本控制的關鍵就在于設計單位的選擇和對設計單位的成本控制管理。

房建項目；設計；成本控制

房建項目的成本控制以往一般是注重對招投標及結算階段的成本控制，成本控制結果不是很理想，往往有較大的偏差。近年來發包方為控制成本，項目全過程成本控制逐步受到重視。全過程成本控制是對設計階段、招投標階段、施工階段、結算階段的全過程的成本控制。其中對項目成本控制影響最大的是設計階段的成本控制。設計階段的成本控制基本就能決定以后項目是否能將成本控制在合理范圍內的。下面就設計階段的成本控制談談幾點看法。

1、選擇合適的設計單位。

進行設計招標時，設計費的成本管控也是列入目標成本中，但其主要目的并不是簡單選擇一個費用低的單位。而是以合理的費用來挑選一個合適的設計單位。合理的費用是參照市場行情和自身設計標準要求來選擇一個相應收費額度的單位，以此作為設計費的目標成本。一般規劃方案設計費用差異性比較大，而施工圖設計的差異比較小。但無論是規劃設計方案還是施工圖設計，首先需要考慮的是其設計成果，然后才是設計費用的多少。

選擇一個合適的設計單位，才能獲得優秀的設計方案。對設計方案的選擇一般是可以通過招標并補償部分未中標投標方的方法，確保各投標方均能設計出其高水平的作品，才能選出最合適的設計方案。而施工圖的設計同樣也影響著后面成本的增加，如變更簽證和設計含量控制都決定著項目的最終成本。因而發包方在選擇施工圖設計單位時不僅需要考慮其資質是否符合要求，還需要考慮其對項目的認知度也就是類似工程設計經驗、出圖速度、出圖質量、后續服務等方面的因素。通過多方面因素的考量，確保選出合適的施工圖設計單位。

2、對設計單位的成本控制管理。

要做好設計階段的成本控制，光靠選擇一個設計單位是不能完全做好成本控制的，還需要做好對設計單位的成本控制管理。設計階段的成本控制主要是對規劃方案設計和施工圖設計的成本控制。作為發包方如何合理引導和控制設計單位提供性價比高的設計就成為該階段成本控制的重點。方案階段的成本控制可以直接通過招投標找到最終的方案成果。而施工圖設計成本將穿插在施工階段，其中不確定因素比較多，如何做好這方面的管理工作就成為設計單位成本控制管理的重點。

2.1 設計合同中建筑指標的控制

在房建項目中土建工程一般是占了最大比例的，而鋼筋混凝土基本上是土建工程費用的主要支出。因而控制好鋼筋混凝土的數量就能控制住土建工程的成本。對于鋼筋混凝土含量的控制辦法可以采用分不同類別建筑：地下室、多層、小高層、高層等不同的結構類型，依據不同地區，參照類似工程數據，在設計合同中約定設計的最高單方含砼量、最高單方含鋼量。

同理涉及的能控制的參數還有建筑高寬比、窗地面積比、墻地面積比、裝修設計標準等一些工程經驗數據來控制約束設計。有些參數涉及設計經濟合理性的控制，如建筑高寬比、墻地面積比，是對設計本身布置是否合理的控制；有些參數涉及成本節約方面，如窗地面積比、裝修設計標準、砼含量、鋼含量，這些設計如果不加以控制，設計單位往往會造成設計標準偏高。

設計單位考慮自身利益，設計往往都比較保守，設計的安全系數對比國家規定標準超過很多。這種做法在發包方看來，不僅在使用功能上幾乎沒有提高而且還增加成本。在設計合同中發包方參照相關類似工程的指標或相關行業指標在合同中約定設計最大限額，從而控制設計產品的成本。這方面在民用建筑方面，特別是房地產行業近年來應用比較廣泛。

2.2 設計單位的第三方控制

現在工程施工時有專業的監理單位來監督施工方的工程質量進度。而設計單位往往是靠發包方來自行監督控制。發包方很多情況是沒這個能力也沒這個精力來做好這方面的工作。利用指標控制方法是能控制住部分設計的造價，但有些設計內容并不是都能靠指標來控制的，有時根據實際情況是會有不同的變化。還有就是設計本身存在的設計問題，到施工時就會轉化成簽證問題，費時費錢。

對于這方面設計的問題，就可以采用邀請第三方咨詢單位來做設計咨詢。通過的第三方單位來優化設計圖紙或者直接介入設計階段作為設計監理來監督設計的整個過程?，F在建筑工程中逐步推廣的BIM技術，也很大程度上可以作為設計的第三方控制手段。發包方通過邀請第三方咨詢單位，以協助解決兩個的設計方面問題：

一是圖紙的合理性。設計圖紙編制是分專業設計的，土建、結構、水電、暖通、裝修等專業都是不同專業人員設計。實際施工時就可能遇到問題，這專業圖紙和那專業圖紙產生沖突，導致管線設備無法安裝等等問題。一旦發生這情況，設計變更是少不了的，有時候還得拆掉重新施工從而增加變更簽證的費用。這里就用BIM技術來說明下這問題的解決方案，利用BIM技術建模，把不同專業的圖紙建好模型。然后利用相應軟件把不同模型合并在一起進行碰撞。尋找到有問題的地方，提前在施工前就調整設計圖紙，減少簽證變更的費用。

二是圖紙的優化?，F場情況變化很大，大部分公司沒能力編制符合自己單位的控制指標能力。一般情況只能借鑒其他公司的標準。在這控制過程中，設計單位往往會強調設計的復雜性，需要提高控制指標或按照控制指標中的極限來設計。為控制成本，可以在設計單位出圖后，邀請有能力的咨詢單位來對圖紙進行優化處理，減少樁基、混凝土、鋼筋等的含量，從而在設計上降低建設成本。

3、發包方的設計成本控制理念

作為發包方也是需要一定的成本控制理念的。這不需要非常專業的設計方面的知識。但需要掌握基本的設計成本控制理念，這樣才能去引導設計單位，尋找合適的第三方單位來對設計圖紙優化。設計單位或設計咨詢單位提出的方案，最終還是由發包方確定選用哪些方案，在選擇過程中就需要掌握一定的成本控制理念。

結語：

做好設計階段的成本控制才能在前期就把好成本關，基本能把成本控制在一定范圍內。為后面招投標階段、施工階段的成本控制打下扎實的基礎。

[1]黎安聰,湯旻雨,韋億.淺談建設工程項目設計階段成本控制[J].價值工程,2015,23.