新常態下房產測繪中問題探討

（1東華理工大學 測繪工程學院 江西南昌330002；2東華理工大學 后勤保障處 江西撫州344000）

（1東華理工大學 測繪工程學院 江西南昌330002；2東華理工大學 后勤保障處 江西撫州344000）

房產測繪當前已經都成為我國法定的一項測繪工作，在進行房產測繪的進程中，進一步提升房產測繪工作的質量，對于維護各方的切身利益和合法權益都具有十分重要的意義。筆者從當前房產測量的作用、常見的一些問題著手，分析了問題出現的原因，重點探討了解決問題的途徑和方法，目的是為房產測量工作的開展提供指導和借鑒，最終推動房地產行業的健康穩定發展。

房地產房產測繪問題精確度解決方式

0 引言

房產測繪主要是利用相關的測繪技術手段對房屋的自然情況和質量、數量以及歸屬問題進行測量解決。一般涉及到的內容主要有對該區的整個房地產的調查、測量數據的收集、房屋信息情況等。房產測繪當前已經都成為我國法定的一項測繪工作，在進行房產測繪的進程中進一步提升測繪工作的質量，對于維護各方的切身利益和合法權益都具有十分重要的意義。

1 房產測繪的作用

房屋測量不僅在房產管理中占有極為重要的地位，并且房屋測量在實際中還有多方面的應用，比如在城市建設征地規劃中或者應用到房屋管理方案的設計中?？彬灧课菔且豁椵^為繁瑣的工作，但是其地位卻非常關鍵，因為這是確定產業權屬的最后一環。房產測繪的作用，主題體現在三個方面：

其一，房產測繪是申請房屋產權初始登記、辦理產權證的基礎，為之提供房屋的權屬界址、房產面積等基礎資料，為房地產管理包括產權產籍管理、開發管理、交易管理等服務。

其二，房產測繪成果提供的數據資料是房地產契稅征收、房地產抵押貸款的主要依據之一，也是房產交易、租賃活動、物業收費等不可或缺的依據。房產測量單位就是為當事人提供房屋的有關信息的第三方機構，它可以保證房屋相關信息的公正性、客觀性、完整性以及真實性[1]。

其三，房產測繪成果經過統計整理之后，可以派生出很多資料，為城市規劃、城市建設等提供基礎數據和資料。

2 目前房產測量存在的主要問題

房產測繪是測繪技術與產籍管理業務相結合的專業測量，具有較強的技術性和鮮明的政策性、強制性、統一性、連續性、可信性及法律效力。由于受客觀、主觀條件的制約，在當前的房屋測量工作中，存在諸多的問題，測量的準確度和精確度不高，容易引發一系列的糾紛，進而嚴重的阻礙了房地產行業的可持續發展。

2.1 房產測量技術規范有待完善

雖然《房產測量規范》對房產測繪中的具體問題作了較為詳細的規定，但在具體操作中仍然存在一系列細節問題。例如一些特殊部位難以精確量取或容易誤解、對公用建筑面積分攤不盡合理等等，導致不同的測繪公司對同一棟房屋、同一測繪公司對不同樓棟得出的測繪數據都不一樣，以致于建筑面積計算結果存在歧義，容易產生糾紛。

2.2 測繪技術水平參差不齊

房產測量人員應為熟諳法律、建筑、測繪技術等多方面知識的高素質專業測量人才。在房產測繪單位中，甲級、乙級單位擁有較多的技術人才，但是大多數的小型測繪單位都嚴重缺乏技術人才，一些測繪人員的學歷水平以及專業技術不高。一些新技術、新理論、新方法沒有得到廣泛推廣、應用，房產測繪工作水平參差不齊。

2.3 特殊部位易產生偏差

其一，對于斜面結構房屋數據采集施測困難，層高等于2.20米的部位不易確定，更無法精確量取，建筑面積計算當然就可能有較大偏差；其二，對于無頂蓋的室外樓梯，根據規定：“無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算?！备鶕煌斫?，會產生不同結果；其三，對于比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，涉及到二級分攤和多級共用面積分攤，按照“誰受益，誰分攤”的原則，實際面積分攤時，容易產生分歧。

3 解決房產測繪問題的對策

3.1 建立一支高素質的測量隊伍

測量工作人員是房屋測量工作的直接參與者，對測量結果的準確性有著至關重要的影響，因此需要不斷提高測量工作人員的測量水平，建立一支高素質的測量隊伍，為測量工作的開展奠定堅實的基礎。

3.2 完善測量審核制度

實際工作中，應加強測繪過程的控制，并且建立嚴格的核查制度，通過完善的質量檢查體系杜絕差錯。一般而言，為了保證房屋測量的質量，需要實行二級檢查一級驗收的制度，即先進行自查與互查然后由繪制單位的質量檢測機構檢查。首先測量作業組的人員要對測量的過程和結果進行檢查，保證各項指標與規定的作業流程相一致，杜絕測量不按照規定進行的現象，然后在確定無誤以后在由專門的人員進行二級檢查，最后在確定測量結果準確無誤以后方可蓋章，這樣就從內部和外部兩個方面著手，為減少測量誤差的出現提供了有力的保障。各級檢查、驗收工作必須獨立進行，不得省略或代替。檢查驗收是保證房地產測繪產品質量的一項重要工作，必須嚴格執行檢查驗收的各項規定，建立必要的質量管理機構。在檢查中發現有不符合技術規定的產品時，應及時做好記錄并給出處理意見。

3.3 加強測量設備的革新

房屋的測量依賴于先進的測量工具，因此工具的選擇對房屋測量的結果有著重要的影響，因此需要根據房屋的實際情況，選取合適的測量工作，并對測量方案進行優化，從各個環節著手，減少誤差的出現。

3.4 推行GIS技術的應用

對房屋進行測量是在電腦的幫助下，以對商品房的實測值為依據，進行繪制和計算，確定初步的圖紙，然后在技術人員通過對數據和初步圖紙的審核校對，在多方經過討論并確認無誤后方可打印出來，制成標準的效果圖。因此，測繪單位要運用現代化的計算機科學技術手段，尤其是GIS技術的應用，制定統一的房產測繪結果的標準、格式、質量、精確度判定、建筑結構坐標系統、測繪規劃系統等，使用新的房屋面積檢測系統以及計算軟件，可以打印出房屋套內面積，面積分攤系統，分攤面積計算公式，可以打印詳細的公共面積分攤資料，給業主提供詳細的房屋相關信息。通過新技術的應用，最大限度的提高非典型測量曲線圖形的測量通精確度。

4 結束語

房產測繪具有基礎測繪的技術性與合理性，其測量成果的準確性是核心，其法律性也可直接對每個購房者的經濟利益造成影響。因此，房產測繪單位必須十分重視測繪技術革新化、測繪規程科學化、測繪標準人性化、交流合作經?；?、測繪人員素質化等“五化”建設[2]，運用一些高新技術和方法來提高測量結果的精確度，以保證國家和人民利益。

[1]張聞宇,遲進軍.新形勢下房產測繪面臨的問題及對策研究 [J].黑龍江科技信息.2011(11):273

[2]李巨棟,房產測繪中存在的問題及對策.[J].廣西城鎮建設2009(5),p93-95

新常態下房產測繪中問題探討

■馮辰浩1馮凱2

P2[文獻碼]B

1000-405X（2016）-10-227-1