一個地產商的非正常死亡

李一帆

房地產行業的紅利消失后，厄運開始逐一降落到個體身上。

剛剛進入2016年，浙江金華市廣天房地產有限公司董事長方錦華便用自殺的方式，完成了解脫。生前，方錦華是金華市著名企業家，開發了10個樓盤，一度家財萬貫、受人敬仰；死去時，他留下了5.2億元的債務，公司被凍結的10個賬戶里，總共只有230萬元。

在生命的最后8個月中，方錦華一直在與兩條鎖鏈搏斗，一條是從繁華走向落寞的房地產市場，一條是地方政府與開發商之間錯綜復雜的政商關系。

絕筆

2016年1月13日凌晨，方錦華的辦公室被踹開，他趴在地上，呼吸停止，身體僵硬，離他不遠處，一盆木炭已經燒成灰燼。

這是一場策劃了很長時間的自殺，他在所有人的眼皮底下完成了準備工作。大約一個禮拜前，他托弟弟給他找一個鐵盆，弟弟最終從母親的飼養場找到了半截用來喂羊的汽油桶；再往前幾天，他讓外甥給他捎來一袋木炭。

讓方錦華徹底失去希望的，是位于金華市北的廣天九龍玉府，在運作了兩年后，這個項目銷售困難、資金鏈斷裂。5億元的債務還在滾雪球，破產重組的申請遲遲也得不到批準，140名債權人欲哭無淚。

13年前，農民方錦華“洗腳上岸”，帶著他的建筑工隊殺向金華。13年后，他絕望地點燃了那盆木炭。

在這之前，他留下了兩封絕筆信，一封給債權人、家人和員工，另一封則用他的iPhone 6發給了4位政府官員。

在第一封信中，他乞求債權人能做出妥協，善待他的家人，讓九龍玉府繼續運轉下去。

在發送給政府領導的短信中，他“人生中最后一次陳述”九龍玉府遭受的不公平處理，稱土地被違法二次拍賣，希望司法還其公正——“請千萬不要生氣，今后不會再打擾你們了?！?/p>

他所說的這塊土地，是2013年3月11日，廣天房地產以1.78億元拿下的九龍玉府腳下的116畝土地，它成為了方錦華此后兩年厄運的開始。

不祥之地

廣天九龍玉府的售樓處還開著，兩名值班人員的任務是告知來訪者房子已經停售。售樓處旁，一幢歐式風格的多層住宅已經接近完工。按照規劃，這個項目建筑面積有16萬平方米，包含了21幢多層、6幢高層和14幢排屋，可以向市場提供1122套住宅。

在金華房產圈，這兒已經成了一塊不祥之地。一位業內人士總結道，“與這塊土地接觸過的開發商，現在是一亡、一獄、一破產”——廣天的方錦華自殺、中奧集團的董事長余有昌被捕、三聯集團則申請破產。在這塊土地的掛牌出讓現場，這三家公司曾精誠合作，后來卻反目成仇，最終都成了市場的棄兒。

這個故事開始于2013年3月10日，土地掛牌出讓的前一天下午，三家企業的老總會面，約定了第二天的現場競拍的角色——廣天出面拿地，中奧付土地款，雙方合作開發并且共同付給三聯1500萬元好處費，以換得三聯退出競爭。他們甚至對舉牌競價環節進行分工，中奧、三聯分別舉牌叫價一次，最后由廣天舉牌。

競拍當天，一切按照他們約定的進行，在經過三次加價后，方錦華的廣天以2300元/平方米的價格取得勝利，總成交價1.78億元。

在金華當地，土地出讓中的“串標”行為十分常見。但方錦華一定沒有想到，這塊地成為了廣天命運的分水嶺。

廣天和中奧的“戰友”關系在利益面前瞬間瓦解。順利拿到地后，方錦華與中奧的余有昌在股權分配上產生了分歧，他們都想獲得開發的主導權。協商不成后，雙方走向決裂。

此后不久，中奧的董事長余有昌到金華市紀委自我舉報，抖出了拍地時的串通行為，2013年10月17日，金華市國土資源局向廣天和中奧發出了行政處罰通知，并宣布出讓合同無效。

國土資源局將土地收回后進行了二次拍賣，進入最終競價環節的依然是中奧和廣天。但是這一次，雙方是仇人相見，不斷提價。最終的獲勝者依然是廣天，只是價格變成了4.2億元，比第一次足足多出了2.4億元。

除了和中奧賭氣之外，此時的方錦華已經騎虎難下，一方面，金華市國土資源局遲遲不愿將先前1.78億元的土地款退回，另一方面，施工隊伍已經入場，廣天已經在這里投下了0.9億元。

在絕筆信中，方錦華也把罪魁禍首指向國土局的部門領導，稱其“欺上瞞下，不懂房地產行情”。

潰敗

在不理智地高價拿地后，市場又給了方錦華致命一擊。

地價翻了2.3倍，樓面價達到了3600元/平方米，方錦華將希望寄托于市場?！叭绻孔舆€像以前那么好賣，我們至少能做到不虧錢?！睆V天房地產一位負責人說。

廣天已經在金華開發了10個樓盤，除了美林灣項目虧了5000萬元，其他都是賺錢的。金華的一位地產資深人士介紹，廣天的短平快路線十分成功，開發的都是剛需樓盤，針對低端市場，銷售一直都很好。

方錦華絲毫沒有意識到，這個他耕耘了10年的市場馬上就要變臉了。

2014年8月，廣天九龍玉府開盤，一期和二期相繼入市。在順利地賣掉了100套房子以后，廣天甚至還把價格提高了一些。

這時，他們發現，房子賣不動了！

廣天拿到地的2013年年底，金華繁華的樓市已經發出了警報信號，雖然銷售火爆，庫存面積卻在加大，去庫存周期達到18.5個月。進入2014年，樓市進入蕭條期，地產商紛紛以價換量，一向穩定的房價開始出現了下降，并且連降7個月，成交均價從年初的9400元/平方米降到了8800元/平方米。

一期之后，九龍玉府的房子就很難賣出去了。2015年2月，九龍玉府又有8幢7層高的住宅樓獲得預售許可，但是已經沒有客戶了，這些房子被抵押給了各類債權人。

到了8月，資金鏈徹底斷裂，方錦華再難支撐，廣天九龍玉府全面停工。

在絕筆書中，方錦華把希望寄托在未來——“2015年的行情不好，不代表2016年也不會好”。

民間借貸

2003年，方錦華和弟弟合伙成立了廣天。那是房地產的黃金時期，地產商人的野心深刻地改變著金華的城市形態，到了2012年，市區內的330國道不得不南移，為房地產創造空間。

從2013年開始，金華商品房的年銷售量跨過了1萬套的門檻，品牌開發商也嗅到了商機，金地、奧克斯、上海農工商在此時先后進入金華，慢慢成為市場的主角。

金華市出現問題的23家企業中，沒有一家是外來企業。在寒潮面前，大型開發商的反應都極快。濱江開發的金色藍庭同樣在2014年開盤，在意識到市場風險后，迅速將一部分改善型住宅變為小戶型，并且將價格降到9000元/平方米，以價換量，迅速套現離場。同樣，奧克斯在意識到自己的冒進后，降價促銷，雖然項目虧錢，但是沒有被套牢。在這些資金充足的財團面前，方錦華這樣的本地開發商毫無招架之力。一旦市場出現波動，他們就進退失據，黯然離場。

當年曾與廣天結盟的中奧和三聯，比廣天更早走向滅亡。2014年，中奧的負責人因騙貸被捕，留下了至少3億元的債務，三聯集團的桂語山居項目資金鏈斷裂，已經開始了破產重整。

2014年和2015年，金華市至少有14家開發商因資金鏈斷裂而陷入停工，至少影響到3788個購房的家庭，相當于金華2014年銷售套數的1/4。

廣天的興和衰，和金華盛行的民間借貸分不開。除了江蘇銀行1.8億元的貸款，九龍玉府土地款和開發資金中的大部分來自于民間借貸，其中又有很多是高利貸。

從2015年4月開始，廣天資金枯竭，再也無力償還本息。方錦華自殺之前，廣天公司的10個賬戶中只有230萬元，欠債卻已經達到5.2億元。

多年來追隨方錦華的一位知情人士說，第二次拍賣多出了2.4億元土地款，基本上都是高利貸拆借來的?！坝惺裁崔k法，你必須在規定時間內交上土地款，即使是高利貸也不得不借，很多都是4分5分的利息?！?/p>

拖親帶友是浙江的經濟特色。方錦華當年起家之時，依靠的正是從親友手中拆借來的500萬元。這次也不例外，很多債權人是方錦華村里的村民、朋友，他們追隨方錦華多年，在方錦華需要的時候，將手中的錢投入項目，或者將房產證借給方錦華來做抵押貸款。

目前廣天房地產的債權人超過140個，最大的債權人是貸款1.8億元的江蘇銀行，最小的欠款則只有幾萬元。

在房地產的黃金年代，民間借貸尤其是高利貸是地產商起家的法寶，當市場不景氣的時候，這些錢又成了最大的累贅。

政商危局

1月17日，方錦華的追悼會在金華市殯儀館舉行，當方錦華的尸體被抬到大廳時，人群中爆發出聲嘶力竭的哭喊，要求政府為方錦華“伸冤”。

他們所說的冤情，正是方錦華在絕筆書中陳述的那樣，“九龍玉府遭受了政府部門不公平處置，土地被違法二次拍賣”。

這塊土地經歷了掛牌、舉牌、收回、二次拍賣以后，價格從1.78億元上升到4.2億元，按方錦華所說，“這個冤案引發的巨大財務成本，造成了公司嚴重的資不抵債?！?/p>

而在國土資源局看來，廣天和中奧的串通屬于不正當競爭行為，給國家利益、社會公共利益造成重大損害，自己的處理并無不當。

從臺前到幕后，政商關系錯綜復雜。

方錦華生前曾經將金華市國土資源局告上法庭，這起案件還成了中國首起行政合同訴訟案。雙方爭論的焦點有兩個：中奧和廣天在土地掛牌出讓中的默契是否是串標，國土局是否有權單方宣告合同無效。

在接受《法制日報》采訪時，方錦華的代理律師認為該地塊是以掛牌方式出讓的，并不是拍賣和招投標方式，法律并沒有禁止競買人之間進行同場交易。此外，只有人民法院或仲裁機構才有權確認合同無效，國土局單方面宣布合同無效是沒有法律依據的。

方錦華一審敗訴，現在二審正在審理中。

這背后的隱情有待明察。信息顯示，在拍地之前，中奧已經預付了一筆土地款給金華市國土局，等于已經將這塊地攥在手里了。

有兩位分別接近廣天和中奧的知情人士說，中奧在5年前就已經給過金華市國土局6000萬元，用于土地的拆遷，所以，在拍地之前，國土局就已經“內定”這塊地的主人是中奧。只不過因為拍地時，中奧沒有錢，所以先以廣天的名義拿下來。誰料到，廣天拿下地以后，雙方談崩了。

確實，廣天九龍玉府與中奧的邑墅項目僅僅一墻之隔。知情人士介紹，中奧對九龍玉府這塊地是十拿九穩，已經把這塊地算作自己邑墅的一部分，他指著兩個項目的邊界線說，一般來說，地塊都是方正的，但是這兩個項目之間的分界線是蜿蜒曲折的，“很顯然，這根本就是一塊地”。

從程序上看，金華市國土局也有瑕疵。土地進行二次拍賣之前，第一次的1.78億元土地款卻沒有返還給方錦華。這等于逼著方錦華參與第二次談判。

廣天的代理方也曾指責政府部門被中奧牽著鼻子走。如此看來，這樣的說法并非沒有道理——方錦華吞下這塊地，卻不知道自己打破了中奧和國土局之間的默契。

在這次土地出讓中，潛規則和明規則暗暗較量，方錦華本是憑借潛規則獲勝的一方，最后成了明規則的犧牲品。

絕望和生機

方錦華去世前，唯一的辦法就是司法重組，由最大的債權人主持工作。最大的債權人之一說，根據他們的估算，九龍玉府的可償率為70%——項目如果能繼續運轉起來，資產差不多可以還上70%的債務。

2015年8月，方錦華提出了破產重組。他的申請在金東區和婺城區都沒有獲得批準。多年來追隨他的一個員工說，“金東區認為項目在婺城區，而婺城區則說公司注冊在金東區，再加上三聯也在走破產程序，他們一直沒有接受廣天的申請?！?/p>

破產重組是他唯一的希望，而在屢屢碰壁之后，竟也成了壓倒他的最后一根稻草。

方錦華去世后，官方的態度迅速轉變。1月18日，方錦華下葬的第二天，金東區法院接受了廣天公司司法重組的申請。廣天迎來了一線生機。

這是方錦華用生命換來的。

（劉倩薦自界面網）