小議“營改增”給房地產開發企業帶來的影響

周琦

【摘 要】從2012年開始的第一批試點納稅人“營改增”到2016年5月1日，房地產企業、建筑行業也納入了“營改增”范圍，這對于房地產企業來說，企業內部需要考慮的是該如何快速適應調整將企業的稅負從價外稅轉換成價內稅，以及相應的稅率變化這一系列的問題。企業外部則需要考慮隨著全國“營改增”稅收體制改革的逐步深入，對口的建筑業企業成為增值稅納稅人也勢在必行。那么房地產企業在經歷“營改增”時與對口行業如何銜接發票問題，以及面對“營改增”所帶來的變化時，又房地產企業與建筑行業企業之間需要做什么樣的配合調整呢？本文將就上述方面進行論述。

【關鍵詞】“營改增”；增值稅銷項發票；增值稅進項稅票

一、增值稅和營業稅的區別

首先從定義來看：增值稅與營業稅是兩個獨立而不能交叉的稅種，即所說的：交增值稅時不交營業稅，交營業稅時不交增值稅。同時，增值稅屬于國稅征收管理范圍，是中央地方共享稅，中央分享75%，地方分享25%，而房地產行業的營業稅屬于地方稅。

其次，從計稅依據不同來看：營業稅是價內稅， 它的繳納原則是“納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。應納稅額計算公式：應納稅額=營業額×稅率。納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產收取的全部價款和價外費用。也就是說，營業稅是以全部營業額為征收基數的，不存在“扣除”上一環節費用的問題。而增值稅是價外稅，所以在計算增值稅時應當先將含稅收入換算成不含稅收入，即計算增值稅的收入應當為不含增值稅的收入。

二、房地產企業所面臨的五大挑戰

1.在政策過渡階段可能遇到的問題

2012年1月1日起，從上海開始試行“營改增”，到2016年開始全國更多行業開始實施“營改增”，特別是建筑業與房地產行業的稅制改革的開展，給這兩大行業的財務人員及其配套人員帶來了極大的挑戰。目前佛山地區的國家稅務局，規定在2016年5月1日正式推行房地產行業的“營改增”，在目前的過渡階段因為存在著進銷稅票的獲取及抵扣時間問題，國家稅務局為了避免之前開發的一些房地產企業承擔過重的稅負，現推行了一些過渡性政策。政策的內容包括在2016年4月30日之前取得建筑許可證的企業，可以選擇簡易計稅，即企業還是按照銷售收入的5%來繳納增值稅，但是不能做任何抵扣。2016年5月1日后取得建筑許可證的房地產企業必須執行新的稅收政策，即按11%繳納增值稅，但是所開發土地對應的土地成本是可以在銷售額中進行抵扣的?！盃I改增”之后，因為增值稅屬于價外稅，所以需要財務人員在計算稅負時要進行轉換。首先財稅人員要將含稅價折算成不含稅的價格，然后乘上稅率算出實際應繳納的銷項稅額，另一方面進項稅額的抵扣環節也要注意很多事項。比如對進項稅票合法性，有效性的審核以及對應可抵扣稅額的計算。這些都對財務人員稅務方面的業務能力有比較大的要求。

2.建筑企業實際稅負增加，并最終轉移給開發商。

假設建筑企業的工程毛利率10%，工程結算成本中，原材料約占55%，人工成本約占30%，機械使用費5%，其他費用占比不超過10%，如果全年的收入10000萬元，成本9000萬元（營業收入和成本均含增值稅），在“營改增”前，應繳納營業稅為300萬元（10000×3%）?！盃I改增”后，因為人工成本往往不能抵扣進項稅額，在原材料等進項稅額抵扣后，根據相關稅率計算得出，銷項稅額為991萬元{10000/（1+11%）*11%}，假設全部原材料和機械使用費都可以取得相應的進項稅票（小規模納稅人為3%，一般納稅人為17%），若供應商為小規模納稅人，其開出的可抵扣的增值稅票可抵扣金額為：10000*60%/（1+3%）*3%=174.76萬元，若供應商為一般納稅人，則其開出的增值稅票可抵扣金額為：10000*60%/（1+17%）*17%=871.79萬元?？梢?，建筑公司與小規模納稅人合作和與一般納稅人合作，所取得的可抵扣的進項稅票金額相差甚遠。實際情況是，在建筑行業由于層層分包，需要的原材料種類較多，供應商參差不齊，企業難以取得所有進項的增值稅發票。再加上人工成本高卻不在抵扣之列，所以建筑公司的稅負有可能會上升，為了確保企業自身的利潤，建筑公司肯定會將上升的稅負轉嫁到房地產企業。

3.增值稅進項稅票獲取有難度

材料、勞務費等無法獲得增值稅發票或發票抵扣有限，增加抵扣增值稅的重點是要能取得“上家”的進項增值稅票，但現實操作中很多問題根本無法解決

由于營業稅是不用考慮購進貨物發票的抵扣的，房地產企業原先對購進貨物的票據管理也相應地存在著一定的松懈，但現在“營改增”之后，但是增值稅抵扣卻對增值稅發票有著嚴格的要求。這就要求房地產企業會縮小材料供應單位的選擇范圍，只能在可以提供增值稅發票的供應商中選擇，這樣有可能會增加采購成本。另一方面，有些建筑工程人工費是無法提供增值稅進項稅票的，那這一部分的成本也就不能作為進項部分來抵扣。如果將勞務這一部門轉包給勞務企業，但是農民工提供零星勞務產生的人工費，也提供不了增值稅發票，這樣勢必會增加勞務公司的人工費。所以，房地產企業雖然是可以從勞務公司取得增值稅進銷稅票抵扣發票，但是這樣產生的勞務費也會超出之前的人工費。

4.聯營合作項目風險加大。

現在房地產企業還存在一種聯營合作項目的情況，但是聯營合作方會存在自然人，他們沒有健全的會計核算理念，對于工程成本核算也是形同虛設，很多預算做了，但是沒有人去監督執行，而且在材料采購、分包工程以及機械設備的使用或租賃這些方面都沒有取得發票的習慣?，F在“營改增”了之后，如果聯營合作項目在采購、租賃、分包等環節不能取得足夠的增值稅專用發票，那么當企業在可以銷售，并取得銷售收入的時候，就需要按銷售額/（1+11%）折算成應納稅額后，再乘以11%的稅率來繳納增值稅額。這樣計算下來，增值稅進項稅額就很小，可抵扣的稅款較少，繳納的稅款較多，工程實際稅負有可能達到6%～11%，超過總包方的管理費率，甚至超過項目的利潤率。

5.增值稅專用發票認證抵扣存在難度

即使可以取得增值稅進項發票，但在稅法規定時間180天內完成認證工作也存在很大的難度。在企業可以取得“上家”的進項稅票的情況下，因為增值稅進項發票的流程需要經歷采購部門、施工部門、財務部門、公司管理層的層層審核，要在現行制度規定的180天內完成增值稅進項發票的認證工作，這就要求房地產企業在發票報銷的流程上進行相應的流程或制度的調整，以便給財務人員留有充分的時間去完成發票的認證工作。

三、“營改增”可能對房地產開發企業帶來的影響

1.對于房地產企業財務管理以及會計處理帶來的影響。

因為涉及進項稅票抵扣的問題，所以對房地產企業的財務人員的專業性要求就更加嚴格了。首先，在過渡期，要區分好企業是應該選擇簡易計稅還是一般計稅。如果選擇的是一般計稅，要在產生銷售收入的時候將對應的上繳政府部門的土地價款扣除，再換算不含稅的銷售額，進行銷項稅額的計算。另外，財務人員需要在進項稅票開出后的180天內完成認證期工作。這不僅要求企業的財務人員提高自身的專業水平，也需要包括采購、后勤等一系列會接觸到進項稅發票的部門，要積極配合工作，不要因為個人工作安排或其他人為原因，使得手上的增值稅進項稅票在本門滯留時間過久，占用了財務人員發票認證的時間。因為如果進項稅發票超過180天認證期后，企業財務人員需要填寫大量的申請表格以及解釋說明，遞交給國稅，否則就會導致過期的進項稅票無法進項抵扣。

2.對于房地產企業稅收負擔與經營成本的影響。

房地產企業的開發成本多涉及到建筑材料采購，機械設備的租賃以及勞務人員的薪酬等幾方面，“營改增”之后，房地產開發企業需要從這三大塊來獲得增值稅進項稅票。但是因為建筑材料有一部分是由那些無法提供正規發票的自然人提供，比如泥沙，碎石等，現在如果需要獲得進項稅票，就需要考慮有開票資格的正規公司進行原材料的采購，這無疑對企業的原材料采購的篩選方面提出了更高的要求，需要在審核供應商價格合理性的同時，還要注意供應商提供進項稅票的能力。這些要求提高了對企業的采購人員的要求。

3.對于房地產企業的其他影響。

根據佛山稅局的要求，要安裝增值稅的開票系統，電腦系統必須配備WINDOW7系統，可是，對于一些更新沒有那么快的房地產企業來說，因為早期財務系統的一些要求，無法適應太新的電腦系統，之前的財務數據都無法正常反映，這樣，就需要開票人員另外配備一臺適合開票系統的主機，這無疑給企業的資產配置及資源管理也帶來了新的考驗。

參考文獻：

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