沈陽社區經濟適用房問題探討（一）

李思林

[摘要]經濟適用房是隨著我國市場經濟的發展而出現的，是城市住房制度改革的產物， 它的目的在于實現"住房公正"，幫助中低收入者購房， 是政府住房調控的一種方式。1991 年，國務院頒布了《關于繼續積極穩妥地進行城鎮制度改革的通知》，該文件明確提出"大力發展經濟適用的商品房，優先解決無房戶和住房困難戶的住房問題"，這是第一次完整地表述了經濟適用房。1994年7月，國務院頒布的《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，這一決定基本上確立了住房制度改革的目標。1998 年7 月，國家建設部、國家發展計劃委員會、國土資源部在總結以往經驗和征求社會意見的基礎上提出了《關于大力發展經濟適用房的若干意見》，各項政策、改革內容、改革方向和具體措施。2003 年8 月國務院頒發了《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，明確了經濟適用房的社會保障性及建設管理辦法，經濟適用房得以迅速發展。2007年國務院下發了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，這一文件繼續要求地方政府加大對經濟適用房的建設力度，使低收入家庭有房可住的目的。住房是人們的一個重要需求，政府有責任去保障中低收入家庭的住房需求。

[關鍵詞]經濟適用房；國家政策；適應條件；補償標準

[DOI]1013939/jcnkizgsc201624169

1引言

經濟適用房是為了解決中低收入家庭的住房困難而提出的政策，但是其在實施過程中卻沒有達到預期的效果。不可否認的是，經濟適用房確實解決了部分中低收入家庭的住房困難的問題，但是還是有大部分家庭或者個人的住房困難問題沒有得到解決。如果保持現在的經濟適用房政策不改變，將不利于中低收入家庭的住房困難的問題的解決，沒有實現經濟適用房的社會保障功能。對于經濟適用房的政策的必要性。

第一，經濟適用房不能輕易取消，但可以對經濟適用房做出調整。對于經濟適用房，還有具有部分好的功能的，如果取消了經濟適用房，將會有大部分家庭失去購買住房的可能。如果有更好的替代性的政策，那么完全可以取消經濟適用房。如果沒有，就應該對經濟適用房進行調整，做出一些大的調整。首先，保證經濟適用房的透明，讓公眾和輿論來監視經濟適用房的分配、建設等等，可以保證經濟適用房真正解決了中低收入家庭的住房困難問題，防止暗箱操作的出現。其次，降低經濟適用房的舒適度，防止不適當的人群購買經濟適用房，可以適當地降低經濟適用房的面積等等，但是不影響到家庭的正常生活。最后，加大經濟適用房的建設力度，緩解經濟適用房的供不應求的局面。

第二，加大廉租房的建設。經濟適用房的作用是有限的，只是保障了具有當地戶口的少部分中低收入家庭的住房需求。加大力度建設廉租房，甚至可以考慮廉租房作為住房保障的主要方式，同時可以考慮把非本地人口的人群納入廉租房的供應對象。經濟適用房的條件決定了它保障的對象有限，不能對大多數人實行保障，廉租房則可以。在現代社會，人們的流動越來越大，廉租房無疑是一種很好的住房保障方式，同時，廉租房可以為外來人口提供住房保障。廉租房具有的一個很重要的特點是，產權在政府手中，沒有可以通過買賣廉租房來獲取利益。

經濟適用房的使用者或申請經濟適用房的家庭是對經濟適用房質量問題、政策問題的最權威、最有效的評價者，尤其是對眾多社區申請人而言。從這一觀點出發，本研究以遼寧大東區津橋社區的經濟適用房申請為調查對象，分析經濟適用房的申請、房子使用與質量發展的過程中所看重的因素及其原因，探討經濟適用房如何在市場經濟中保證和促進這些特殊人群因素的形成，以推進經濟適用房的申請、使用、質量的改革更能適應社會的發展和要求。

研究將涵蓋經濟適用房質量的影響因素，包括課經濟適用房申請、使用者、質量問題、房屋管理的效果等進行評價，確立基于經濟適用房的質量評價指標體系，并確定評價指標權重，通過模糊綜合評價法進行評價，最后確定沈陽市大東區經濟適用房使用質量評價體系。

2沈陽市經濟適用房和廉租房的申請條件

大東區政府辦責成區房產局經濟適用住房和廉租房的申請條件作如下解釋。

21廉租住房申請條件

根據《沈陽市廉租住房實物配租實施》（沈房發[2008]7號）文件規定，實物配租以家庭為單位，申請家庭應當同時符合下列條件：①申請家庭具有本市3年以上常住戶口，在本市居住或工作； ②人均月收入連續1年符合政府公布的收入線以下標準的低保家庭或低保邊緣家庭； ③申請家庭為孤、老、殘疾、患重大疾病、喪失勞動力等特殊困難無房家庭； ④市政府規定的其他條件。

22經濟適用住房申請條件

根據《沈陽市經濟適用住房購買申請審核公示退出辦法》（沈房發[2008]3號）及《關于2008年度經濟適用住房有關銷售問題的通知》（沈經住[2009]6號）文件規定申請購買經濟適用住房居民應當以家庭為單位，并同時具備下列條件：①具有沈陽市常住戶口且滿3年以上（含3年）的城鎮非農業戶口的居民； ②家庭人均可支配月收入為1009元以下（含1009元）； ③無房戶或家庭人均住房建筑面積2030平方米。 根據《沈陽市經濟適用住房貨幣補貼補充規定》（沈房[2009]141號）文件規定，對男16-60周歲、女16-50周歲，具有完全勞動能力，沒有就業單位的申請人，收入按當地政府部門公布的最低月收入認定（市內七區暫按700元/月）。

3經濟適用住房貨幣補貼標準及具備條件

（1）沈陽市經濟適用住房貨幣補貼標準。和平區、沈河區、鐵西區、大東區、皇姑區、東陵區、于洪區保障對象的補貼標準為12年以前每戶55萬元13以后年10萬元；補貼標準由市根據實施情況適時進行調整，并向社會公布執行。城市低收入住房困難家庭？ 是指城市和縣人民所在地的城鎮范圍內，家庭收入、住房狀況符合規定條件的家庭。（2） 經濟適用住房貨幣補貼保障對象？ 是指經濟適用住房貨幣補貼保障對象是指符合我市經濟適用住房申請條件的申請人，細分為家庭申請人和單身申請人。① 家庭申請人？是指符合法定結婚年齡的夫婦組成的家庭以及離異或喪偶帶子女的單親家庭。②單身申請人？是指年滿35周歲以上（含）的未婚人員以及離異或喪偶不帶子女的人員。（3）申請經濟適用住房貨幣補貼的家庭人口如何計算？①家庭人口以家庭戶口簿記載為準。主要指具有法定贍養、撫養、收養關系的人員，包括配偶、父母（岳父母）、子女等。 子女與父母同一戶口簿的家庭，可按家庭戶口簿計算人口，以一個家庭共同申請；也可與父母分開計算家庭人口，分別申請。夫妻雙方不在同一戶口簿的家庭，以婚姻證明為準，按一個家庭計算人口。 ②對于因上學、入托或其他情況暫時居住在本家庭中的人員，不計入保障人口數。 ③離婚家庭的未成年子女按離婚時法院判決書或調解書或離婚協議書認定的為準。 ④申請人配偶的戶口不在本市或為農業戶口，但在沈陽共同居住3年以上的可將該配偶計入家庭人口。 ⑤戶口在大中專院校的在校學生，未婚現役軍人可計入家庭人口。⑥勞動教養、勞動改造人員可計入家庭人口。 ⑦離婚家庭因無房無法分戶或將戶口遷至其他家庭的可單獨申請（離異不帶子女的需年滿35周歲以上）。 ⑧已申請保障的家庭成員，不能重復計算家庭人口數。（4）經濟適用住房的選購范圍？ 答：可在全市范圍內自主選購成套商品房或二手房一套。（5）申請經濟適用住房貨幣補貼應具備哪些條件？ 答：申請經濟適用住房貨幣補貼的申請人必須同時具備下列條件： ①具有沈陽市常住戶口3年以上的城鎮非農戶口的居民； ②家庭人均可支配月收入低于**公布的上年人均可支配月收入的70%（含70%）（852元/月以下，含852元/月）； ③無房戶（承租公有住房或享受過房改優惠政策的除外）或家庭人均住房建筑面積低于16平方米（含16平方米）； ④貨幣拆遷房屋面積計算方法： 貨幣拆遷后，已購買住房的家庭，按現有住房面積計算；貨幣拆遷后，未購買住房的家庭，原拆遷房屋面積計入家庭現住房面積。（6） 申請辦理經濟適用住房貨幣補貼手續的應提交哪些材料？（詳見下篇）

（上接P164）多。這樣，不但降低了風險，更帶動了資金的相互流動。房地產開發投資項目，要綜合考慮各個方面，管理層面、客戶方面、政策方面等都需謹慎對待，一旦有一步出現問題，整個項目都會受到影響?；诖?，對于風險管控而言，也應當全面布控，做到成竹在胸。

5總結與討論

綜上所述，房地產投資開發全過程必然伴隨著各種風險，開發企業必須實行動態的、系統的、全過程、全方位的項目風險管理，設立專門的風險管理機構，制訂風險管理計劃，明確風險管理目標，明確各部門風險管理人員的責、權、利，通過有效的信息共享，加強各部門協調，采用各種風險防范的措施，主動性的控制風險，增強房地產企業抗風險的能力和提高企業的贏利能力，保障企業的可持續發展。本文以上對我國房地產開發項目投資的風險控制進行了探究和分析，首先從理論層面分析了房地產開發項目投資的風險，分析了房地產開發項目投資風險控制的重要性和開發過程中投資風險產生的原因，并基于以上的分析，提出了防范項目出現風險控制的路徑選擇，以期為房地產項目開發投資提供有益的借鑒和參考。對于房地產開發項目投資的風險控制，還有很多問題值得學者進行深入探究，本文僅是對其做了初步分析，希望能夠起到拋磚引玉的作用。

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