安邦的地產心思

董文艷

監管者希望險資做一個安靜的財務投資者，但安邦的圖謀不止于此

萬科股權戰局越發膠著。寶能、華潤、安邦保險集團（下稱安邦）、恒大及萬科管理層股權割據。截至8月17日，寶能以占股25.4%位居大股東之位，華潤以占股15.29%位居第二，萬科管理層團隊占股10%為第三，恒大緊跟其后，進一步增持至占股萬科6.82%，成第四大股東，安邦占股6.18%，是萬科第五大股東。

與恒大一樣，安邦也是決定萬科股權格局的重要未知因素。過去一段時間，安邦少有增持動作。但這種低調或將打破。近期有媒體報道稱，安邦在萬科復牌后也曾增持萬科千萬股，令占股6.18%略有上浮，但迄今并無來自安邦或萬科方面的進一步確證信息。

在股權大戰爆發之時入股萬科，安邦的地產投資積極態度可見一斑。目前，除了萬科，安邦還是遠洋地產股份有限公司（3377.HK，下稱遠洋地產）、金地集團（600383.SH，下稱金地）、金融街控股股份有限公司（000402.SZ，下稱金融街）的第二大股東，以及保利房地產（集團）股份有限公司（600048.SH，下稱保利地產）、華業資本（600240.SH）的第三大股東。

入股房企后，安邦的存在感與真實心態是什么？對于地產投資，身為險資的安邦甘愿做股東里“安靜的小伙伴”嗎？

地產胃口大

安邦的地產胃口正在逐漸加大。近年來，安邦入股房企舉動頻頻。安邦最早出現在萬科A股東之位是2014年三季度，當時持股2.13%，是萬科第四大股東。此后，安邦數度增持，合計持有萬科總股本超過6.18%。

2012年三季度，安邦首次出現在金地前十大股東名單里，持股1.5%。到2014年12月19日，安邦旗下安邦人壽保險購股金地累計達6.33億股，占金地總股本14.09%，而安邦旗下安邦財產保險購股金地累計達2.65億股，占總股本5.91%。后安邦人壽又少量增持至占股金地14.3%。至此，安邦合計持有金地集團約20%股份，坐上第二大股東之位。

2014年4月底，安邦第一次舉牌金融街。到2015年12月10日，安邦旗下的和諧健康保險購股累計達4.75億股，占金融街總股本15.88%。安邦人壽購股累計達2.73億股，占金融街總股本的9.12%。今年8月17日，安邦系再度增持，合計占到金融街總股本約29.98%，位列第二大股東，第一大股東仍為金融街投資集團及其一致行動人。

安邦第一次登上遠洋地產股東之位是在2015年12月4日。公告顯示，遠洋地產原第二大股東南豐集團將所持約15.4億股份，以每股5.05港元的價格受讓給安邦，安邦共花費約77.84億港元。交易完成后，安邦持股20.5%，成為遠洋地產第二大股東。彼時，遠洋地產第一大股東是持股約29%的中國人壽保險（集團）公司（下稱中國人壽）。至12月9日，安邦再度增持遠洋地產，總持股約22.52億股，持股比例提高至29.98%。而為保證第一大股東之位，中國人壽同樣小幅增持，持股遠洋地產約22.54億股。

安邦還在2015年下半年持續買入保利地產股份。年報顯示，截至2015年末，安邦財險持有保利地產4.05億股，占總股本3.76%，成為保利地產第二大股東。今年6月，泰康人壽認購保利地產股票，占股7.35%，躍居第二，安邦退居第三。

安邦還持有華業資本4.99%股份，為其第三大股東。華業資本原名為華業地產，于去年更名，其營業收入主要來自房地產相關業務。

投資不動產是安邦的既定投資戰略，而地產是目前的投資重點。從以上入股房企動作可知，近幾年來，安邦將房企股權投資視為地產投資的重要環節。據《財經》記者了解，安邦內部設有地產投資各部門，投資決策時會各部門協作?，F階段，安邦尤其關注龍頭房企，而對家族企業不太感興趣，且較為看重房企帶來持續而穩定的投資回報，銷售規模在TOP20以內的房企均在他們考慮范圍內。安邦相關人士向《財經》記者透露，目前他們對萬達地產與招商蛇口較有興趣。

“相比其他領域，房地產的風控和投資收益都相對不錯，房企是相對穩定的投資標的?！鄙鲜霭舶钊耸繉Α敦斀洝酚浾哒f。

“險資現在空閑大量資金，缺乏很好的投資項目，而銀行的固定收益又在下降，所以他們轉而投向房企，做股權投資來保證收益?！敝袊裆y行北京分行行長榮煜告訴《財經》記者。

安邦人壽、安邦財險的2015年度報告中，安邦人壽將金融街和金地集團列為聯營企業；安邦財險將金融街、金地集團和遠洋地產列為不重要聯營企業，投資賬面價值分別達52.38億元、25.84億元和49.45億元。

除了入股房企，謀取投資回報，安邦的地產投資路線還延伸至海外酒店收購。2014年10月，安邦斥資19.5億美元，從希爾頓集團手中買下位于紐約曼哈頓公園大道的華爾道夫酒店。未來這個項目不僅會被建成超五星級酒店，安邦還計劃將其中兩個塔樓改造成住宅。

2016年3月，安邦牽頭財團計劃以140億美元收購喜達屋酒店及度假村，與萬豪國際開打三周競購大戰后，悄然退出。

“退出喜達屋競購是因為價格談不攏，如果價格再高，我們就變成了為并購而并購，未來收益沒法保障。海外酒店的年投資收益率普遍在6%-7%的水平?！卑舶钕嚓P人士告訴《財經》記者。

商業決策的最基本原則是盈利。2015年，安邦集團董事長吳小暉曾在哈佛大學的安邦招聘會上透露安邦的任何投資都從三個維度考量，即選擇成本和效益、綜合成本和效益、財務成本和效益。吳小暉說，在投資過程中，他沒有決策權，只有否決權。

“安邦對不同的項目進行比較選擇，對不同地區行業進行資產配置，篩選回報率高的項目進行投資。我們會在中國投資很多地產項目?！眳切熣f。

除了在北京燕郊以1.14億元獲得599.18畝商務金融用地，作為安邦保險燕郊后援中心，以及在上海張江有222.88畝土地作為安邦保險張江后援中心（項目內規劃有辦公樓，酒店式公寓）外，安邦在北京CBD核心區還有三個商務金融地塊，共計37.58畝，建設內容涉及商業、金融、酒店、寫字樓和頂級會所等。

戒備與無奈

安邦的投資底氣來自近年來不斷增長的保費收入。根據保監會披露的2016年上半年規模保費（各類保單的銷售總額）收入情況，規模保費位列前十的壽險企業中，安邦系已占據兩個名額，安邦人壽位列第二，和諧健康位列第六。其中，截至今年6月，安邦人壽規模保費累計達2284億元，市場份額攀升至10%。

投資亦有紅線。2014年2月，中國保監會發布《關于加強和改進保險資 金運用比例監管的通知》，規定保險公司不動產類（境內外合并計算）投資比例不能高于保險公司上季末總資產的30%。此前，保監會亦有規定，險資不得控股上市房企。

盡管30%股份是險資目前持股上市房企的上限，大多房企仍對險資股東方抱持戒心與擔憂。這些資金滿滿、來勢洶洶又不諳房地產業務的險資“大塊頭”，對于股權分散的房企而言，仍具相當的威脅性。畢竟，持股占比低于30%也可擁有對企業管理的話語權。而萬科股權紛爭讓險資以“野蠻人”形象進入大眾視線后，險資單純財務投資者的形象正越發模糊不明。險資干預房企管理、控制房企的可能性一度成為公眾話題。

今年7月21日，保監會主席項俊波在“十三五”保險業發展與監管主體培訓班上，從防范風險角度，對保險公司激進經營策略和投資行為嚴厲表態稱：少數公司進入保險業后，將保險作為低成本融資工具，以高風險方式做大業務規模，實現資產迅速膨脹，完全偏離保險保障的主業，蛻變成人皆側目的“暴發戶”、“野蠻人”。

從安邦自身收購海外酒店與金融機構的先例來看，多數案例中，安邦保留了原有團隊，并未對企業管理有過多干預。在入股房企的行動上，一位安邦人士說，“其實我們不會像外界擔心的那樣，進到一個房企就去徹底控制企業管理層。要是影響到企業發展，那我們也沒得賺了?！?/p>

《財經》記者了解到，針對入股的房企，安邦內設高管委員會，該委員會成員往往是安邦旗下各子公司高管，他們中的一部分人會派進入股房企任董事職位，職位之間亦有交叉，常有一人兼任多家房企董事的現象。

比如今年3月22日，安邦派駐53歲的安邦董事及副總裁姚大鋒任金地董事。而姚大鋒同時是遠洋地產的非執行董事及審核委員會委員。

同一時間，在遠洋，安邦派駐了43歲的上官清女士任遠洋非執行董事，上官清是安邦旗下和諧健康保險股份有限公司董事長，現在還是金融街控股有限公司董事。

然而，房企管理層對新晉大股東安邦多抱敬而遠之的心態?！敦斀洝酚浾邚倪h洋地產相關人士處了解到，在去年底安邦接手南豐股份成為第二大股東后，遠洋地產董事局主席李明對外表現出了歡迎態度，但在內部卻有如下講話：現在外界都唱衰房地產，安邦選遠洋入股說明我們有安邦看中的地方。但遠洋應該深思的是，南豐這么好的股東，為什么要拋棄遠洋？

房企的戒備與安邦的入股風格也有關聯。不同于入股前與萬科提前知會，安邦入股其他房企時很少提前告知?！拔覀兊娘L格是突然買一個公司，然后買到一定比例的股權，再就沒有然后了，實際很難再往下推進?！鄙鲜霭舶钊耸空f。

安邦入股的房企股權相對分散，萬科股權爭端難免會被房企看作前車之鑒。在遠洋地產，中國人壽、安邦以各自近30%的股權占據前兩大股東之位?！斑h洋股權結構和萬科也有相似之處，我們資本為王的感觸也很深，也都非常關注萬科的股權之爭。未來如果安邦聯手中國人壽發難遠洋，遠洋管理層怎么抵抗？”一位遠洋地產中層人士對《財經》記者說。

一面是房企的戒備，另一面卻是安邦的無奈。

由于在企業內部存在感寥寥，安邦正在體會入股房企后的尷尬。在金地，董事會共14席，安邦姚大鋒僅占一席?！拔覀兣c金地的日常溝通并不多，一般只有在需要安邦參與相關決策決議時，金地才會發一個郵件過來，有時我們會郵件予以否定。但否定有時有用，有時候也沒什么用?！币晃话舶钊耸空f。

“安邦只參與我們股東會和董事會，不參與日常經營管理，這方面我們與安邦沒有打過交道，更沒有業務層面的合作。合作是關聯交易，程序復雜，安邦還沒有提出預案給我們?！苯鸬馗呒壐笨偛眉娑匦旒铱「嬖V《財經》記者。數位金地員工也向《財經》記者表示，安邦這一股東方對一線業務層面而言幾乎是隱身的狀態。

“入股房企意味著已經進入企業內部，但安邦就像一個外來的兒媳婦，有被排斥的感覺?，F在是每年拿一個分紅就結束了，其實我們不想僅僅這樣，但地產領域我們沒有具體的操盤經驗，也沒有這方面專業人才，想干預很難?！鄙鲜霭舶顑炔咳耸空f。

謀求存在感

相比安邦，同為險資，中國平安保險（集團）股份有限公司（下稱平安）卻與房企走得更近，合作更顯規模與成效。多位財險界人士向《財經》記者表示，在險資投資地產領域，平安是業界標桿。亦有安邦人士直接將平安視為榜樣。

平安入股了碧桂園（02007.HK）與朗詩綠色地產（0106.HK）。作為碧桂園的第二大股東，入股后，平安和碧桂園便實現項目合作，力求雙贏。如平安對接碧桂園的房地產項目銷售，保險銷售員幫助售房。碧桂園幫助平安拓展金融交易場景，平安將金融門店開到碧桂園的社區中。平安與朗詩地產也有項目合作開發。

為發展不動產投資業務，平安旗下成立了專門子公司平安不動產，從2014年開始，平安不動產在全國范圍內聯合房企拿地，以投資者身份對項目投入資金，獲取后期收益權。平安不動產已陸續在北京、上海、深圳、武漢、成都、鄭州等城市CBD布局寫字樓物業，或自建或收購。

金地與平安在天津便有項目合作。險資與房企合作項目，要看項目投資的價值預期能否一致?！半U資的投資預期往往比我們高。實際上做房地產項目速度慢，風險也多?！苯鸬匾晃桓吖軐Α敦斀洝酚浾哒f。

地產基因里有金融，而金融資本都想要超額收益。險資發展的趨勢之一是，和各類符合自身利益的產業資本相結合，深入產業中去?！捌桨惨幠Ｗ龅么?，本就有金融優勢，有資金也有地產人才儲備，現在堪比開發商。安邦入股房企后還沒能干預經營，目前看只停留在財務投資層面?！碧┛等藟郾ｋU相關人士告訴《財經》記者，以后開發商有可能都是金融控股。

為了證明自身的存在感，安邦正在介入持股房企的運營管理。

《財經》記者了解到，在遠洋地產，安邦入主后的表現已產生變化。此前安邦在遠洋話語權不多，姿態友善，不介入項目投資，但近來越發高調，安邦開始在遠洋項目投評階段和年中業績分析階段，提高參與度，發表意見。

遠洋地產相關人士對《財經》記者表示，這或與遠洋地產股價下挫、安邦投資回報無法達預期有關。去年底安邦以股價5.05港元入股遠洋地產，截至目前，遠洋地產股價跌破4港元，安邦賬面虧損已經在30億港元以上。

《財經》記者獲悉，今年3月底，安邦往遠洋地產派駐了一名副總裁。胡波女士此前在安邦任中層管理者，轉任遠洋地產任副總裁后不再保留安邦職位，現遠洋財務總監向其匯報工作。在今年遠洋地產舉辦的內部半年會中，胡波作為副總裁，與遠洋地產總裁一起主持了工作會議，足見其介入管理之程度。

這一人事變化標志著安邦開始向入股房企派駐管理層，一改往日只在房企派駐董事，權限僅限于董事會與股東會的情況。有意思的是，安邦的主動介入管理姿態也影響了遠洋第一大股東中國人壽?，F遠洋地產險資股東之間的力量博弈正在悄然展開。

《財經》記者了解到，安邦入股前，原二股東南豐也未派駐過管理層，而第一大股東中國人壽曾派駐一名副總裁，但此人同時兼職人壽，一年后又撤回人壽。人壽此前無意于過多介入遠洋管理。如今安邦派副總裁進場，人壽也不甘示弱，要求公平，重新派駐一名人員赴遠洋任副總裁，現遠洋投資管理部向其匯報工作，以形成管理上與安邦的相同話語權。目前人壽與安邦的遠洋股權都接近30%，相差無幾，關系微妙。

“現在是我們和安邦的磨合期，安邦與人壽派來的兩位專職副總裁都主管遠洋核心部門。他們對遠洋投資評級與融資較有幫助。最近我們發債低息，也與他們有關?！币晃贿h洋中層人士對《財經》記者說。據該人士介紹，目前遠洋總體運營管理仍未受險資方太大影響，企業戰略亦未有變化。

為了謀求存在感與話語權，安邦在房企股東會、董事會上也變得越來越有能見度。在金地股東會上，2015年5月8日，金地管理層醞釀半年之久的項目跟投方案被安邦與生命人壽否決，方案中途夭折。

房企項目跟投方案多用于捆綁員工利益與公司利益，以激勵方式推動房企項目操盤運營合理化、高效化。關于這次否決，安邦內部有要秀一秀股東存在感的說法，有點為否而否的意思。經過金地管理層與股東方積極溝通，今年金地跟投方案已獲通過，再度推行。

而在遠洋地產的董事會上，盡管開會前管理層都曾與險資方先行溝通，但會上安邦方表達意見的言辭激烈程度多超過人壽，常有與各方針鋒相對的爭論場景。

在安邦看來，這與企業股權集中度有關。在控股比例集中的房企，安邦入股后享受業務基本面的分紅即可，而在股權相對分散的房企，安邦計劃與其尋覓項目合作的空間。

比如，像平安與房企的合作一樣，當房企計劃做一個養老項目時，安邦希望旗下保險業務能與其對接，以完成安邦金融業務對房企地產業務的滲透。又如，安邦與房企共同投資項目，安邦出資，房企操盤，共同享受收益。

保險講究資產配置，在任何一個階段不動產投資都是保險投資的重中之重?！胺科罄锏拈_發型物業是賺快錢，而保險未來資金配置的思路是要追求長期穩定的現金流，安邦入股的都是持有物業較為優質的企業。以后，安邦以股權方式給房企提供資金，一起開發，也是一種不錯的思路?！鄙鲜鎏┛等藟郾ｋU人士評價說。

越來越多的個案表明，雖然監管規則要求險資在房地產公司內扮演安靜的財務投資人角色，但對所投資的房企，以安邦為代表的險資卻在醞釀更為進取的做法，而越來越多的房企管理層也不得不接受這一變化。