商業地產選址評價體系構建與實例分析

王林

內容摘要：本文針對商業地產選址進行研究，建立一套綜合的商業地產選址指標體系，同時運用象限分析法對15個商業地產代表案例進行對應指標象限分析，研究商業地產項目選址規律及選址指標具體依據，希望為商業地產選址有借鑒意義。

關鍵詞：商業地產 選址 指標體系 象限分析法

文獻綜述

商業地產的選址階段至關重要，對于全局把握和商業地產的成功與否起到決定性作用。如今商業地產選址階段卻面臨著尷尬的局面，商業地產地塊越來越多，房企涌入商業地產行業，只是憑借感覺、經驗決定，一個個大型商業地產項目就這樣匆匆上馬，最后的結果是可想而知的。因選址不當直接導致項目完工招商困難，經營蕭條甚至倒閉關門，商鋪大量空置的現象屢見不鮮，而商業地產項目的失敗所付出的代價是慘痛的，所以選址階段必須加以重視，并將其作為商業地產開發關注的重點。在選址階段進行科學的選址規劃，才能保證商業地產項目后續的正常運轉。針對選址，世界商業界公認一個原則是：一個商業項目要成功，重要的就是3L。第一是Location（位置）、第二是Location （位置）、第三還是Location （位置）（唐登斌，2013），由此可見選址的重要所在。作為關乎商業地產生死存亡的至關重要的第一步，商業地產的正確選址則具有重大的現實意義。

國內學者對于商業地產選址的研究起步較晚，且研究文獻相對較少，主要集中在商業地產選址的影響因素、決策程序、評估等方面，其中趙玲娟（2008）將影響選址的因素歸結為政策、管理、經濟、文衛和自然環境構成的軟環境因素，以及資源、土地、交通、人口密集度及購買力情況構成的硬環境因素。張冰楠（2014）以萬達廣場為例分析了區位因素對商業地產的選址的影響。熊光輝（2007）運用價值工程的有關原理考慮選址的功能和成本因素，構建了房地產開發項目選址模型。張濤（2008）在基于層次分析法的物流中心的選址研究中指出了自然因素、社會經濟因素、環境因素等是影響商業地產選址的主要因素。李忠富、李玉龍（2008）從經濟、社會、自然、社會配套的角度為商業地產選址建立了一套指標體系。馮克宇（2015）運用FuzzyAHP模糊層次分析法以政策、市場、區位因素為目標層研究商業地產業態選擇問題。從上述研究可以看出，針對商業地產選址的研究還不夠全面深入，較多停留在理論層面，尚不能反映對于實踐的檢驗效果。故本文在文獻的基礎上分析影響商業地產選址的因素，構建商業地產選址的指標體系，同時針對相應指標采集15個商業地產代表案例，運用象限分析法進行分析，從而找出商業地產選址的規律，為商業地產選址提供依據，對商業地產的可持續發展有一定的現實意義。

商業地產選址影響因素

（一）用地狀況

商業地產具有很強的地域屬性，它的固定性導致其對于地塊的依賴性是永久的、不可移動的?，F如今，商業地塊的數量越來越多，對于地塊的面積、容積率等都做了明確的要求，而實際商業地產的選址階段并不是通常意義上的“先拿地后規劃”的操作，對于用地狀況的甄別必須要慎重考慮。針對用地狀況，諸如建筑面積、容積率、樓面地價及建筑層數這些因素對于商業地產的選址具有重大影響。選擇合適的地塊開發商業地產，才能保證預期回報的實現。同時一旦選定商業地產地塊的位置就無法改變，獲得優質適合開發商業地產的地塊不僅僅是保證商業地產成功與否的關鍵，也是其他競爭者無法效仿的絕對競爭優勢。

（二）交通條件

商業地產不僅僅需要有利的地理位置作為依托，同時需要便捷的交通作為輔助，將周邊人群最大化的聚攏。傳統意義上的商業地產選址只是主觀上認為商業地產需要處于交通便捷地帶，但落實到具體的判斷指標卻沒有依據，所以針對交通條件的甄別，從公交車靠站班數、交通干道數、軌道交通線路等細化指標對交通條件進行選擇，從而為商業地產聚集周邊人群的便捷交通提供依據。

（三）宏觀環境

商業地產的選址，必須站在一個宏觀的高度去考慮，商業地產對于一個城市的經濟起到重要的推動作用，所以商業地產的進入運營無論對于開發商還是政府都有至關重要的意義。一個商業地產的進入與否，成功與否都離不開宏觀環境的支撐。宏觀環境的好壞就像是電腦的硬件，軟件再好，沒有強大的硬件作為支撐，同樣不能兼容運行。宏觀環境涉及的方面較多，較為復雜。針對宏觀環境從區域GDP、人均可支配收入、社會消費零售總額、區域人口數量、是否有政策支持、第三產業所占比例、恩格爾系數這幾個重要方面進行考量，綜合把握商業地產選址所面臨的宏觀環境是否適合。

（四）商業環境

商業地產所具有的商業屬性決定了其較高的利潤回報，故其選址必然要考慮所處位置的商業環境是否契合。如果周邊的商業環境比較蕭條，根本無法滿足商業地產開發所必須的商業環境需求，那么商業地產也會面臨同樣的蕭條結局。周邊的商業環境不僅僅能反映當前地段的商業氛圍，同時周邊的競爭項目也能側面反映當前地段是否真正意義上適合開發商業地產，從而提供前車之鑒。周邊競爭商業地產數量、區域商業平均售價、周邊金融機構數量、日均人流量、周邊住宅小區個數等這些具體的商業環境指標都對商業地產的選址起到重要的識別作用。

商業地產選址指標體系建立

針對上述商業地產四大影響因素：用地狀況、交通條件、宏觀環境、商業環境，逐級進行指標的細化選取，從而建立一套完善的綜合商業地產選址指標體系（見表1），為商業地產的選址提供依據。表1商業地產選址指標體系由影響商業地產選址的四大因素作為一級指標出發，延展細分二級細化指標共計19個，作為商業地產選址的依據和標準。

商業地產選址成功案例象限分析

在各省市中各選取一個代表商業地產案例，共計搜集整理15個商業地產代表案例，對整理的15個案例對應指標，運用象限分析法，得到如下結果。

（一）用地狀況指標

用地狀況中樓面地價指標從公開數據顯示只能搜集到較少幾個商業地產的拿地地價，故不能進行數據分析，針對樓面地價指標可以從預期利潤率的角度進行考量，故在以下分析中不對樓面地價指標進行分析。

其一，以建筑面積、容積率為象限兩軸進行分析。從圖1可以看出，商業地產的容積率都分布在3以上，而建筑面積的分布則存在差異，但從總體來看，還是呈現集中的趨勢，大部分的商業地產的建筑面積、容積率指標集中在建筑面積30萬方，容積率6附近，故在商業地產選址參考中這個體量的商業地產項目是較為適宜合理的。其二，以建筑面積、建筑層數為象限兩軸進行分析。從圖2可以看出，建筑層數主要分布在5-8層之間，且建筑層數為5層的商業地產項目居多，平均值為6層，故針對該指標反映，商業地產項目的層數并不是很高，以5-6層適宜。

（二）交通條件指標

對其二級細化指標公交車靠站班數、交通干道數、軌道交通數進行15個案例的對應象限分析。

其一，以公交車靠站班數、交通干道數為象限兩軸進行分析。從圖3可以看出商業地產項目的選址中都注重交通便捷因素的選取，統計案例均值為20個公交線路、4條交通主/支干道。圖中反映商業地產周邊公交車靠站班數都超過10路，集中在10-20個公交站點之間，且臨靠的交通干路數超過兩條，集中分布在3-5條之間。其二，以公交車靠站班數、軌道交通數為象限兩軸進行分析。從圖4可以看出，商業地產項目選址對于軌道交通的選擇大多為途經軌道交通數大于2條，軌道交通和公交車兩種公共交通工具都能反映項目的交通便捷程度，同時能帶來大量的人流量，除非像濟南等城市沒有軌道交通配置，則需要滿足公交線路的便捷。對于軌道交通的考慮，多集中在2條附近。

（三）宏觀環境指標

從二級指標區域GDP、人均可支配收入、社會消費零售總額、區域人口數量、是否有政策支持、第三產業所占比例、恩格爾系數進行象限分析，其中是否有政策支持這一指標從公開數據很難取得，只有萬達廣場項目反映是有政府政策支持，故下述指標分析不涉及該指標。

其一，以區域GDP、人均可支配收入為象限兩軸進行分析。從圖5可以看出，商業地產項目所處的區GDP及人均可支配收入呈現出較大的聚攏集中趨勢，人均可支配收入在3-4萬之間，區域GDP在500億以上，均值為區域GDP是824億，人均可支配收入是3.6萬元，故可參考該范圍作為商業地產項目選址指標的參考依據。其二，以社會消費零售總額、區域人口數量為象限兩軸進行分析。從圖6可以看出，商業地產的選址針對人口數量方面多分布在區域人口數量為60萬以上的區域，統計數據均值為77萬人口，集中分布在60萬-80萬的轄區，只有區域滿足較大的常住人口數量，才能激發商業價值。其三，以第三產業所占比例、恩格爾系數為象限兩軸進行分析。從圖7反映出商業地產項目的選址傾向于第三產業比重較大的轄區，大部分集中在50%以上的區域，統計數據均值為第三產業比例為67%，恩格爾系數為35%，則按照均值反映，居民恩格爾系數處于富裕的區間。商業地產選址中選擇第三產業比重較大的區域，同時居民恩格爾系數較低的區域，有利于保證商業地產的利潤水平。

（四）商業環境指標考量

選取15個商業地產案例的相關商業環境指標：周邊競爭商業地產數量、區域商業平均售價、周邊金融機構數量、日均人流量、周邊住宅小區個數，進行象限分析。

其一，以周邊競爭商業地產數量、區域商業平均售價為象限兩軸進行分析。從圖8反映，商業地產項目選址多集中在周邊競爭項目較少的地方，大多集中在周邊商業地產數量為3-4個的區域，而競爭數量越少售價會相比多的區域較高。故商業地產選址需要參考周邊的商業地產數量及售價，不宜處在商業競爭激烈的區域。其二，以周邊競爭商業地產數量、周邊金融機構數量為象限兩軸進行分析。從圖9可以看出，商業地產項目的選址周邊金融機構的數量集中在4-6個之間，基本上都在4以上，則反映出商業地產的項目需要滿足一定的商業氛圍要求，而周邊金融機構的數量則在一定程度上予以反映，有的商業地產周邊的金融機構數量高達幾十個，而如果數量較少則無法滿足商業地產的商業環境要求。其三，以日均人流量、周邊住宅小區個數為象限兩軸進行分析。從圖10可以看出商業地產項目周邊必須滿足一定的日均人流量的要求，同時基于周邊住宅小區的依托，也可在一定程度上滿足人流量的需求，日均人流量在3萬以上，在住宅小區數量方面，大多分布在5-8個之間，而萬達項目的選址則幾乎處在周邊住宅小區數量較多的區域。

綜上，從上述15個商業地產的實例進行對應指標的象限分析，發現商業地產在選址方面針對上述指標均有所考慮，且需要滿足一定的合理性。通過上述象限分析發現，商業地產項目在選址方面存在一定的規律，滿足對應指標要求，才能保證項目的選址是科學準確的。

結論

本文在文獻基礎上構建了商業地產選址的指標體系，并結合15個商業地產代表項目進行對應指標象限分析，發現商業地產選址的規律性及基本指標的具體參考依據，希望能為商業地產的選址提供借鑒參考。

參考文獻：

1.唐登斌.基于層次分析法的城市綜合體選址研究[D].浙江大學，2013

2.趙玲娟.房地產選址空間影響因素透析[J].華商，2008，7

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