商業銀行個人住房貸款風險分析

林俐　汪彩君

摘 要：從國內商業銀行目前面臨的個人住房貸款的情況展開分析，了解目前銀行端個人住房貸款的風險種類，以降低銀行業的風險，保持金融業的穩定。

關鍵詞：商業銀行；個人住房抵押貸款；風險

一、引言

房地產行業作為中國經濟的重要支撐行業，一直以來都是國家和人民最關注的行業。隨著2015下半年至今房地產又一輪價格的瘋漲，尤其是國內一線城市和部分二線城市的漲價已經超過100%，甚至出現了樓面價高于周邊商品房價的奇葩現象，國內的商業銀行的個人住房貸款風險大幅提升，不禁讓人想起了美國次貸危機、日本經濟危機前的情景，故作者決定分析目前國內房地產情況、羅列目前個人住房貸款風險的種類。

二、國內個人住房貸款現狀分析

根據中國人民銀行通報，截止2015年末，我國個人住房貸款余額為14.18萬億元，比2014年末新增2.66萬億元，增長率23.2%，增速比上年末高5.7個百分點，比各項貸款增速高8.9個百分點。從2008年的3.3萬億元增長到2015年的14.18萬億元，年增長幅度達47%，發展勢頭十分迅猛，這一方面要歸功于房地產市場蓬勃發展的結果，另一方面也是商業銀行逐步將零售業務作為主打方向的產物。

正是因為個人住房貸款增長速度之快、余額之高，已經成為商業銀行業至關重要的貸款組成部分，萬一房價發生類似于美國次貸危機、日本經濟危機等金融風險事件，對個人住房貸款將造成致命的沖擊，影響整個銀行業的金融穩定，所以隨著個人住房貸款規模的不斷增長，風險也逐步提升。

三、國內商業銀行個人住房貸款風險分析

（一）信用風險

信用風險（Credit Risk）又稱違約風險，是指交易對手未能履行約定契約中的義務而造成經濟損失的風險，即受信人不能履行還本付息的責任而使授信人的預期收益與實際收益發生偏離的可能性，它是金融風險的主要類型。

在個人住房貸款中的風險，主要是指申請貸款的申請人的違約風險，目前國內的信用體系尚不完善，銀行對于貸款人其在銀行體系外的個人融資尚無法分析，尤其是申請人其在申請貸款的時候，提供的材料是否真實，是否如實告知銀行自己的所有情況，申請人在今后還貸過程中是否按照與商業銀行約定的方案操作，是否存在惡性貸款不還、利用銀行個人貸款假按揭騙貸款等情況。

（二） 房地產市場風險

隨著2016年來一線城市房價仍大幅上揚，一線城市及部分二線城市的土地拍賣屢創新高，如今日上海拍出的位于市中心靜安的地塊，最終拍賣價為樓板價10萬元/平方米，預計住宅售價為15萬元/平方，無獨有偶，筆者所在的杭州也頻頻出現地王，甚至出現了土地樓面價高于周邊二手房房價的奇葩現象。

隨著地王的瘋狂出現，房價的瘋漲，對于銀行的個人住房貸款的風險也越來越大。如房地產市場仍進一步瘋狂，國家或地方政府勢必會進行行政干預，通過限購、降杠桿、提高首付比例等方式來打壓房價，加上近年來全國經濟下行，房地產市場恐發生大幅下滑，三四線以及前期瘋漲的城市會出現房價大幅下跌，造成整個房地產市場下滑，甚至進入寒冰時期，這就會造成很多在高房價的住房貸款人還不出貸款，而下跌后的房價覆蓋不了銀行貸款，造成銀行的不良率上升，進行影響整個金融業的穩定，像美國的次貸危機、日本的經濟危機就是房價大幅下跌，導致很多人破產，金融業動蕩，進一步引發危機。

（三） 操作風險

1、 不同區域不同政策的風險

房地產政策由地市決定，所以會存在不同區域政策不統一，但銀行對于個人住房貸款的管理辦法同是統一的。這樣就會存在一個問題，即各個地區的當地的法律和規定不健全，從而導致銀行推出貸款和其他房地產產品特點和制度，無法完全做到符合當地的實際情況，就會導致當地出現貸款風險大幅增長。就比如個人住房的抵押登記業務，每個省甚至每個市都有自己的規定，這就導致當地的銀行分支機構會根據當地的要求進行辦理，但卻沒有顧忌總行的一些有利于銀行的規章，造成對銀行的一些瑕疵風險。

2、內外勾結的風險

眾所周知，房地產行業的銷售與中介因為門檻較低，從業人員往往學歷不高，做事只為達成目的，責任心不強。比如有客戶看中了房子，但客戶的征信記錄或者實際收入情況不好，直接去銀行申請貸款可能會被拒絕，中介為了完成房屋銷售，會對客戶的信息進行修飾，更有甚者，中介會買通銀行相關人員，導致銀行對于房貸審批要求放低，本來不能放的貸款也放了，不到那個價值的房屋價值也評高了，大幅增加了銀行的風險。

（四）流動性風險

對于商業銀行而言，個人住房貸款的迅速增長可能會帶來流動性風險，具體表現為銀行資產中的中長期貸款比重過高，先進及變現能力較強的資產不足以應付提款需要，又缺乏及時融入現金的渠道。商業銀行整體流動性、中長期貸款比例的約束將成為非常突出的問題，對于一些資產規模較小，資產種類較為單一的小銀行來說問題更為棘手。

四、 商業銀行個人住房貸款風險防范

（一）做好貸款審查工作，落實貸款審批責任制

為減少信用風險及市場風險，商業銀行必須做好貸款審查工作。尤其是前期對客戶的盡職調查，做到對客戶如收入、家庭、健康等一系列情況的了解后，分析客戶的還款能力，同時落實貸款審批責任制，誰審批的貸款，需對此負責，從而達到對于抵押物質量、金額是否真實，是否符合當前行情，以正確的抵押價值來發放貸款，以此減少銀行端的操作風險。

（二）加強內部管理，努力防范金融風險

在個人住房貸款中，銀行扮演著十分重要的角色，它既是貸款的債權人，也是抵 押物的抵押權人，還是貸款資金的籌集人，因而加強銀行內部信貸管理，是防范個人住房貸款風險的重點所在。1、加強對借款人借款資格和償債能力的審查。2、完善貸款相關手續。在“簡化手續”的同時，要完善個人住房貸款的公證、抵押、保險等手續，加強貸款合同、檔案等基礎管理工作。3、重視貸后管理工作。銀行應對已發放貸款的還款情況進行監控和跟蹤，對發生的有可能影響貸款正?；厥盏那闆r及時發現并處理；對逾期貸款應加強催收及抵押物處置力度，特別要 注意訴訟時效的問題。4、提高住房信貸業務人員素質，強化其責任感，亦是防范風險的重要方面。

（三）加強房屋交易價格監督，做到抵押物心中有數

銀行要加強房屋交易價格管理，一方面要做到一手商品房的價格管理，另一方面要對二手房交易價格體系有所了解，并通過建立科學的定價、估價管理制度使各類房屋成交價格最大限度地接近市場實際價值，以達到規避個人住房貸款業務價格風險的作用。（作者單位：浙江工業大學）

參考文獻：

[1] 劉暢. 我國商業銀行個人住房貸款風險防控研究[D].西南財經大學，2014.

[2] 楊艷竹. 商業銀行個人住房貸款風險研究[D].首都經濟貿易大學，2014.