關于我國房地產價格的思考

屠西偉　李錦　錢娟　黃歡

【摘 要】 今年以來我國房價漲幅有高有低，其中漲幅較高的地方與其自身的人口密度和經濟發展水平密切相關，本文主要通過九大城市圈橫向與縱向比較得出房價上升的基本原因。

【關鍵詞】 房價 城市圈 人口密度 經濟集聚

根據中國指數研究院報道顯示：2016年10月，全國100個城市新建住宅平均價格為12825元/平方米，環比上漲1.65%，漲幅較上月回落1.18個百分點，從價格環比漲幅城市個數來看，79個城市價格環比上漲，與九月相比減少2個，21個城市環比下跌。我們選取十個大城市北京、上海、天津、重慶、深圳、廣州、杭州、南京、成都、蘇州來比較2016年10月與2015年十月房價對比情況：

漲幅最大的是上海、天津、深圳、杭州、南京、蘇州同比增幅分別為27.50%、23.13%、37.46%、23.54%、34.93%、32.79%，從中不難發現這些漲幅大的城市均屬于一線城市和部分熱點二線城市。

從圖中可以看出在十大城市中，漲幅最大的城市位于我國東部地區，中西部地區漲幅較小。根據中商產業研究院數據顯示，烏魯木齊、長春、溫州、麗水、舟山、臺州、紹興、三明、寧德，2016年10月同比上年漲幅分別是-0.3%，-0.65%，-1.30%，-1.00%、-0.25%、-2.11%、-2.41%，-0.26%，-1.18%。其中同比增幅下降的城市多數是三四線城市，且位于不發達地區。

從我國人口密度分布圖中可以清楚的發現，這些房價上漲的城市均是我國城市人口密集的地區，并且基本處于我國九大城市群之中。簡要介紹一下我國九大城市群：長三角城市群、珠三角城市區、中原經濟區、成渝經濟區、京津冀城市群、山東半島城市群、環鄱陽湖城市群、武漢城市圈、環長株潭城市群。長三角城市群在上海市、江蘇省、浙江省、安徽省范圍內，主要分布于國家“兩橫三縱”城市化格局的優化開發和重點開發區域。規劃范圍包括：上海市，江蘇省的南京、無錫、常州、蘇州、南通、鹽城、揚州、鎮江、泰州，浙江省的杭州、寧波、嘉興、湖州、紹興、金華、舟山、臺州，安徽省的合肥、蕪湖、馬鞍山、銅陵、安慶、滁州、池州、宣城等26市，國土面積21.17萬平方公里，2014年地區生產總值12.67萬億元，總人口1.5億人，分別約占全國的2.2%、18.5%、11.0%；2014年，珠江三角洲包括珠江沿岸的深圳、廣州、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門和肇慶等九個地級市，土地總面積5.47萬平方千米，創造地區生產總值5.78萬億元，2014年底常住人口5763.68萬人；中原經濟區28.9萬平方公里，人口約1.5億人，主要城市包括鄭州、洛陽、商丘、安陽、南陽等；成渝經濟區包含重慶和四川兩省市部分地區，區域面積20.6萬平方千米，占全國陸地面積約為2.15%，2014年人口約為1億人，占全國總人口的6.8%，區域內生產總值約4萬億元，約占全國GDP的8%；京津冀城市群包括北京、天津兩個直轄市和河北省8個次中心城市，地區生產總值66474.5億元占全國10.4%，地區常住人口1.11億人，占全國的8.1%；山東半島城市群包括青島城市群、濟南城市群、半島城市群，土地總面積約7.3萬平方公里；環鄱陽湖城市群面積約為5.12萬平方公里，包括南昌、九江、景德鎮3市，以及宜春、上饒等38個縣和鄱陽湖全部湖體，全年生產總值約9000億元；武漢都市圈生產總值約為5.8億元；環長株潭城市群總面積約為9.96萬平方公里，人口40000多萬，包括長沙、株洲、湘潭等?？偟膩砜次覈糯蟪鞘腥杭s占我國40%的人口，創造了我國約60%多的生產總值。

結合圖2我們綜合可以看出房價上漲的地區均是在這九大城市群之中。房價的上漲與人口密度分布，經濟的集聚密切相關。國內外很多學者對經濟的集聚現象做過研究，也形成了一些具有價值的理論，例如新馬歇爾理論、新經濟地理學理論、地區競爭優勢理論、新經濟增長理論等等。其中比較主流的觀點是以克魯格曼為代表的新經濟地理學理論，新經濟地學理論對經濟集聚現象做出了合理的解釋。該理論說明經濟的集聚的過程實質上是一個地區的離心力與向心力相互作用的結果，一些地區會由于自身的優勢比如國家政策的支持，優越的地理環境、豐富的資源等等，會吸引大量外來的勞動力和資本的流入，其中也包括一些企業的進來。在通勤成本達到一定限額的時候，集聚程度還會增強。我國九大城市圈就具備這樣的優勢，東部的城市圈在改革開放初期就已經具備政策的優勢，中西部城市群在后期都得到國家相關政策的支持。每一個城市群都具有自身獨特的優勢，長江三角洲城市群在改革開后的幾十年中積累了雄厚的發展基礎，在文化和城市層級體系上具有極大的優勢；珠江三角洲城市群在優質的人口上具有自身優勢；京津冀城市群具有深厚的文化底蘊和豐富的文化資源，同時北京作為我國的首都，在資金、技術、政策、人才、市場等方面也具有得天獨厚的優勢；山東半島城市群在居民生活水平、城市綜合開發水平上也展現了自身獨特的優勢，并且擁有3100多千米的海岸線，11個開放港口，具有良好的開放條件；中原經濟區在生活成本和便捷度上具有優勢；成渝經濟區在自然資源上表現突出；武漢城市圈在在校大學生比例和從業人口比方面水平較高；環鄱陽湖城市群在人口增長率上具有相對優勢；環長株潭城市群在旅游資源上具有很大優勢。所以根據新經濟地理學理論不難發現這些城市圈在與周邊地區發展比較中向心力遠大于離心力，城市集聚現象還會加劇。

我國人口密度的分布不僅受到自然環境、歷史背景等條件的影響，還受到我國不同地區發展水平的影響?？偟姆植际菛|部沿海地區人口密集，中部地區相對較少，西部地區人口稀疏。其中分布最集中的還是在九大城市群地區。

很有意思的是每一輪房價的上漲中漲幅最大城市都是這些城市圈的核心城市或者輻射到的城市。這不是偶然的現象，其中還是有機理可循的。由于這些大城市無論在經濟體量還是政策支持等方面都具有極大的優勢，“虹吸效應”自然而然也就產生了。在這種效應下周邊相對不發達的地區的人口逐漸向這些城市群流入，人口伴隨著經濟的集聚也開始集聚，人口密度逐漸加大。因為土地資源是稀缺的直接導致土地的供給面積是有限的，隨著人口的不斷涌入，住房需求的不斷提升，勢必會導致住房價格的上升。這種價格的上升是一種長期的趨勢，具體在不同地區、不同背景下會導致短時間內的波動，但基本面保持不變。目前這九大城市群人口約為全國人口的40%，但是創造了我國約60%的GDP。所以我國九大城市圈的人口密集度、GDP創造總值還有上升的空間，這也是導致預期未來我國部分城市房價上漲的重要原因，這些預期房價上漲的城市主要還是城市群中的城市。

橫向比較一下日本、美國、俄羅斯。美國房價漲幅最大的區都是集中在洛杉磯都市圈，五大湖城市群、紐約城市群。其中這三個城市圈占了美國將近52%的人口，創造了美國67%的GDP；日本房價漲幅最大的區域集中在東京城市群、大阪城市群、名古屋城市群，這三個城市群占了日本52%的人口，創造了日本的85%的GDP；俄羅斯房價漲幅集中在圣彼得堡工業區、莫斯科工業區、中央農業區、烏拉爾工業區，這四個區域占了80%的人口，創造了60%的GDP。這幾個國家房價上漲都具有相同的共同點，即都是在人口密度較大，經濟發達的地區。與之相比中國有九大城市圈，人口密度與發達國家相比還算比較均勻，所以未來中國的人口依然會大規模的向這些城市群流入，當然也勢必會導致中國大城市群中的一些城市的房價繼續攀升。但是也說明了我國房地產市場慢慢的向發達國家成熟的房地產市場靠攏，其中內在邏輯還有待探索。

以上只是直觀的通過數據和圖表對比得出結論，是一個宏觀的結論。我們知道房地產市場運作極為復雜，不僅僅是市場單方面運作的結果，還包括政府的宏觀調控的影響、消費者自身的心理預期。在具體分析的過程中還要考慮到實際情況，但是人口的流入和經濟的集聚還是房價上漲的基本因素，在此基礎上可能會受到其他外部環境因素的影響，例如貨幣的增發、經濟下行、熱錢涌入等等因素的影響。中國房地產價格回歸正常還需很長一段時間，只有當經濟發展水平與人口的密集度達到一個合理的比例，房地產價格才能趨于平穩。