美國人為什么不炒房

高榮偉

所謂炒房，是指在買入后在短時間內賣出獲利。早前，民間流傳著一個有趣的故事：“李女士賣掉她在北京的一套房子，籌得300多萬元人民幣，在美國休斯敦買入6套房。她打的小算盤是：每月每套房子的租金是400多美元，不僅可以把北京的房子租回來，還能月賺1萬元人民幣?！边@個故事是某置業投資（北京）有限公司總裁在接受采訪時講的。該總裁甚至進一步指出：“在美國買房投資，除去房產稅等各項費用，收益率可以達到8%，加之租售比比較高，六七年就可能收回成本。相比之下，在北京投資一套房產收回成本或許要花上100年?！?/p>

那么，事實是否真如該總裁所言呢？據說，北京李女士的傳奇故事很快傳到了美國，在美國休斯敦生活了多年的華僑很快戳穿了這一造富神話：美國不同于中國內地，休斯敦高昂的養房費用——房產稅、個人收入稅、房屋保險、房屋維修費、花草苗圃管理費、空置費……“這一切壓得你的腰都直不起來，哪里還能輕輕松松賺大錢？”

在美國，很多富人不像中國投資客一樣熱衷炒房。美國人不炒房，原因有以下幾個方面：

第一，美國的房屋升值是一個漸進的過程，很難出現一夜暴漲現象。如果買了房子馬上賣，根本就沒有錢賺。以貸款炒房為例，在美國，假設一套房子為100萬元美元，買房費用如下：貸款80萬元，以利率6%計，月供5731.45元，12個月須付68777.40元；地產稅：以房價1.5%計，一年須付15000元；過戶費等費用：約為房價1%，須付10000元。一年下來，不算首付20萬，一共約投入9萬多元。一年后，假設房子漲到120萬元，賣房費用如下：過戶費等費用約為房價1%，須付12000元；賣房傭金約為房價5%，須付6萬元；個人所得稅：房子增值20萬元，要交個人所得稅，擁有產權未滿一年即賣掉的房屋，稅收比例高達35%左右，擁有產權超過1年以上的，賣房時須繳付20%左右的稅。那么，交個人所得稅至少4萬元。房子漲了20萬元，但買賣房子的費用和所得稅已經接近這個數字。換句話說，如果漲幅達不到20%，就要虧錢了。知情人士指出，美國房價漲得很慢，實際上，一年有5%就不少了。

相較中國的房價飆漲，美國房價的增長率低得多。據相關統計數據，從 1980 年到目前為止，在這36年之間，美國只有 8 年房屋平均漲價超過了 10%，而且 8 年中的 6 年是發生在金融危機后的泡沫時段。從近期的統計數據中看到，美國房價的平均漲幅大約在 7%-8%之間，扣除持有成本和物價上漲等因素，大約保持在 5%-6%。數據顯示，在過去的100多年里，美國房價實際上并沒有出現上升趨勢，尤其是在1890年到1990年這100年間幾乎沒多大變化，每年平均增長只有0.2%。從房價漲幅和回報率角度分析，對美國人來說，炒房實在不劃算。

第二，這也是非常關鍵的一個原因，即美國屋主必須交財產稅（property-tax）。美國人的房子每年都得繳財產稅。有些地方，汽車也需要每年繳稅，它也屬于財產稅。通常，財產稅即為房產稅，或者叫房地產稅，因為美國的房子是連帶土地的。也就是說，在美國，具有住房的人，每年需要根據房屋的市場價值，向政府交納一定數額的房產持有稅。也有人將其翻譯成物業稅，而這一物業稅的稅賦并不輕。美國的房產稅通常由郡（county）或市（city）政府征收，各地稅率是不同的。據媒體報道，一組相對靠譜的數據是：房產稅大約是房屋市場價值的0.5%-3.5%。以休斯敦為例，休斯敦房產年稅率較低的是老社區，約2.6%，新社區大多在2.9%-3.1%之間，個別新區的稅率甚至可能高達3.2%。在新澤西州的一些地方，房產稅高達7%，有的州達到10%。房產稅讓很多美國有錢人望而卻步?！凹偃缒憷U納房屋價格總額的10%，而你卻不在這個社區，等于你交的錢資助這個社區的教育和治安，給別人享受；即便你不在乎，那也不要指望靠房屋買賣一夜暴富?！?/p>

一位移民休斯敦的華僑說起了一件往事：來休斯敦之前，姐姐和我們合買了一幢花園房子，用了14萬美元。本以為付清這筆錢，就能安穩住在這房子里一勞永逸了，結果發現這個想法大錯特錯。我姐姐對我說，每年還要付約4000美元。我一聽眼睛瞪大了——“這是怎么回事？我們買房子，把房子的錢付清就行了，怎么每年還要生出個4000美元來??？”姐姐給我仔細解釋：在美國，不是說買下房子就萬事大吉了，每年還要繳約3%的地產稅。也就是說，如果你這套房子買價是14萬美元，那么你的地產稅就是每年4200美元。這筆錢是一分都不能少的。這筆錢不派別的用處，?？顚Ｓ?，全部用作該地區的中小學教育經費和當地治安，所以美國的中小學生是不用交學費的。

到這里事情還沒完。如果房子漲價了，房產稅跟著上調。打個比方，一個人買了套房子花費20萬美元，他一年的地產稅就是6000美元。兩年后按市場價房子漲到30萬美元了，他的地產稅就漲到9000美元了。他可能會感到非常委屈———“我不賣房子嘛！何況人還住在里面?！薄胺孔訚q價，跟我有什么關系？它又沒給我帶來一點好處！”但是不行，按照法律，每年多出來的3000美元他要照付不誤。這是一筆不小的開銷。

對于那些渴望以炒房為手段一夜暴富的人來說，房產稅會撲滅其胸中熊熊燃燒著的那團炒房烈焰。

第三，美國房屋的持有成本比較高。當一個人有錢想買房時，一般會選一個好區來購買，好區一年的地稅，約2萬美元左右。在美國買房子還必須買保險，否則自然災害、火災發生時所有的財產便會化為烏有。以休斯敦為例，休斯敦地區颶風發生概率較高，因此房屋年保險費比較貴，自住的房子大約是房價的0.7%左右，商業出租的房子保險費更高。

美國養房貴，主要是因為人工昂貴。比如，獨立房的房頂、外墻都要定期檢查，時間長了要翻新；房子每年要高壓水清洗；院子要剪草，花園游泳池要打理，每月還要噴灑防蟲害噴劑；地毯得常洗，被磨損要及時更新；管道漏水堵塞要找水管工，還有數不完的其他費用。若是聯棟房、公寓房，房內的維修還要自己承擔，房外的維修雖不用花錢，但要交物業費每個月100-200美元。還有，中央空調、冰箱、洗碗機、洗衣機等電器都是業主要提供的，壞了就得更新。

除了房產稅外，即使房屋無人居住，房主也必須按時修剪草坪、澆水、鏟雪，以及及時進行維修。如果買了房子不是住的，或者沒有人住，那么要交管理費，否則就會面臨著許多法律問題。所以，在美國做地產投資的人，多數是利用給美國公民的低息貸款、稅收優惠政策等，做長線規模投資，炒房很難賺到錢。雖然在美國地產投資比較保險，但這從來不是一個能夠短期回報的領域，且回報率比較低。因此美國人會給自己買房居住，但在選擇投資時更青睞的則是股票、基金或債券等理財產品。

第四，房子成交，賣主大約要付8%-10%的費用，包括房產經紀的傭金，各種成交費用等，而買主要付各種過戶費用。買了房產，在持有房屋時若房屋增值了，不需要支付增值稅，一旦房子出手，增值的部分就要交稅了。也就是說，出售房子后，若賺錢的話，則需要交獲利（gain）所得稅。這個稅率就是個人所得稅的稅率，使用的是超額累進稅率，從10%累進到35%。以2012年稅率為例，不管是夫妻聯合報稅，還是一個人報稅，購房后一年內賣房，房價超過38.835萬美元，稅率是35%。如果賣掉了一所房子，賺了40萬美元，那么，對不起，14萬美元請交給稅務局。如果購房后想通過出租獲益，那么要征收房地產出租收入所得稅。出租房地產的收入所得適用個人所得稅的稅率。需要說明的是，在美國，無論本國人或外國人，如果將屬于自己的房屋出租，其收入都要按有關法規繳納個人所得稅。

第五，也許是最重要的，就是政府不賣地，土地是私人擁有的，價格是由市場決定的。

綜上所述，李女士賣掉她在北京的一套房子，在美國休斯敦買入6套房，除去各種稅費，每個月收進來的租金大約只剩下15%了。如果想要收回300萬元資金，至少需要50年的時間，而且這還是對各項消費非常保守的估算。

美國人不炒房，不是不愿意炒房，而是不敢炒房。一方面是美國政府利用政策榨干人的貪婪，另一方面是制度法規讓人不敢貪婪。

編輯：薛華 icexue0321@163.com