存量房資金監管系統的分析與設計

吳凱

近年來，隨著房地產市場的迅速發展，存量房交易呈現活躍態勢，但縱觀國內二手房市場，由于缺乏資金監管體制而導致的違法犯罪案例比比皆是，嚴重損害了交易當事人的利益，影響了房地產市場的健康發展，本文從存量房資金監管系統的實際需求出發，對監管系統的設計與實現提出了具體的實現步驟和方法，并進行了研究和探索。

【關鍵詞】存量房 資金監管系統 分析與設計

為了進一步加強房地產市場監管，規避存量房交易結算資金風險，國家出臺了監管存量房交易結算資金的相關政策，由具有公信力的銀行作為資金的托管方，要求購房款必須通過資金監管“專用賬戶”來管理，保證交易過程中“資金安全”以及“房款兩清”，存量房交易結算資金監管系統（后簡稱：存量房資金監管系統）就是在這樣的背景下產生的。

1 實現存量房資金監管

具有以下意義：

1.1 保障交易安全

通過接受存量房交易資金監管，可以確保賣方能及時足額拿到房款，確保房屋能順利過戶到買方名下，有效地保障存量房交易雙方的合法權益。

1.2 流暢交易環節

通過接受存量房交易資金監管，按照既定的公平、公正、公開的模式進行房產交易，讓買賣雙方不再糾結于先過戶還是先給房款，流暢了交易環節，促進市場成交。

1.3 縮短交易時間

群眾選擇存量房交易資金監管后，銀行可憑存量房買賣合同直接審批貸款，抵押登記和交易過戶同時進行，從而大大縮短交易的時間，提高了交易的效率。

1.4 規范市場秩序

通過開展存量房交易資金監管，銀行配合管理部門提供公益服務平臺，能有效減少市場交易過程中的各類糾紛，規范了市場秩序，推動我市房地產經紀機構提供安全、便捷、高效的居間服務，提升了消費者的置業信心，從而有利于促進我市房地產市場的健康、穩定、持續發展。

2 存量房資金監管系統模塊的組成

存量房資金監管系統由三個角色組成，包含三大模塊，分別是專用賬戶管理模塊、交易結算資金托管模塊和交易結算資金支取模塊，實現了包括交易方、監管方、監管銀行的相關系統功能，如圖1所示。

3 系統功能

3.1 交易方

申請簽訂資金托管協議；申請開立存量房資金個人賬戶；申請變更資金托管協議；提交繳款申請（買方）；提交撥付申請（賣方）；辦理進度查詢。

3.2 監管方

審核資金托管協議；審核變更資金托管協議；審核注銷資金托管協議；審核開戶申請；審核交款申請；打印《存量房資金托管協議》；打印《存量房專用賬戶》開戶通知單；打印《繳款通知單》；銷戶，打印《銷戶通知單》；確認開戶；確認銷戶；繳款對賬。

3.3 監管銀行

受理“專用賬戶”開戶申請；檢查開戶信息；受理資金繳款申請；受理資金撥付申請；受理“專用賬戶”銷戶申請。

4 系統實現

（1）以標準協議和規范為基礎，通過適應性服務組件體系結構保證系統在分布、異構的多數據庫和操作系統環境下集成運行。

（2）基于面向服架構應用系統，將業務服務作為協調應用系統與用戶需求的關鍵組織原則，提供具有高度靈活性、伸縮性的服務組件平臺，包括一些列根據標準協議封裝、既可獨立提供服務，也可協同工作的各種服務組件，達到不需要重新編寫代碼就可以快速實現各類業務的優化和流程的再造。

（3）采用B/S三層架構模式，將業務應用邏輯抽取形式服務對象，單獨存放于應用服務器，客戶端僅僅作為瀏覽界面，避免了客戶機數據的增加和處理負荷的變動對系統的影響，提高系統可用性和可擴展性。

5 關鍵問題

在當下的房地產市場、房屋預售后到項目竣工驗收階段后，進入存量房市場。需要科學的監管買、賣雙方合法交易，保障資金安全，維護買房人的合法權益。開發一套房管行業存量房資金監管系統有著多種技術手段來實現。如何根據具體需求采用合適的技術來實現，是很多軟件開發者正在考慮的問題。

（1）現有的存量房資金監管系統沒有建立工作流驅動的審批流程，許多審批還是在線下辦理，系統只是提供備案和存檔審批單據、資質證書等，審批辦事效率低下。

（2）沒有針對中介機構、房管局開發統一的系統入口，系統需要部署多套，不利于統一管理。

（3）銀行和房管局沒有建立專線，買、賣雙方、中介方在銀行辦理業務后數據不能實時的傳送給房管局，不利于房管局監管等后續工作的開展。

（4）系統對外提供的服務接口沒有考慮安全性問題。

總之，本文從存量房資金監管系統的實際需求出發，分析了存量房資金監管系統的各個功能模塊，對具體的實現技術要求做了詳細的分析，分析和總結目前存量二手房交易過程中存在的問題和風險之處，結合各地成熟經驗，優化二手房交易流程。實現了在線實時顯示存量二手房交易狀態，杜絕一房多賣，一房多簽。實現了交易過程中，買、賣雙方可以實時查看房屋過戶、解抵押、銀行貸款等辦理進度，盡可能減少交易過程中存在的風險，對存量房資金的監管有一定的借鑒意義。

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作者單位

湖北工業大學 湖北省武漢市 430068