從商品交易的角度探析住宅物業服務市場錯位

姜豪+孫常華

【摘要】近幾年，圍繞住宅物業服務產生的糾紛日益增多，特別是《物權法》頒布實施以來，隨著物業服務領域市場化程度加深，業主維權意識和信息對稱度的提高，業主與物業企業的矛盾凸顯升級，本文嘗試從商品交易的角度探尋當前住宅物業服務領域矛盾的核心癥結，并據此提出相關對策。

【關鍵詞】商品交易；住宅小區；物業服；政府責任一

一、 引言

伴隨上世紀70年代末住房制度改革，物業這一名詞走入千家萬戶。從1981年國內首家物業管理企業的成立到現在的36年，物業行業發展大致經歷了三個階段，1981年到1994年為第一階段，出現從香港引入深圳的首家物業公司，主要針對涉外商品房進行管理；1994年到2003年為第二階段，以住建部頒布的《城市新建住宅小區管理辦法》為標志，物業企業以管理者的身份進駐住宅小區；2007年至今為物業行業轉型階段，《物權法》的出臺開啟了物業企業由管理到服務的市場化轉型。

住宅物業服務矛盾正是伴隨物業行業市場化轉型進程不斷升級，當前住宅物業矛盾已經成為社區管理和社區精神文明建設中的突出問題，甚至嚴重影響城市綜合品質和居民生活體驗。

二、從商品交易角度看物業服務市場錯位

1.商品供需錯位。物業服務是一種無形商品，交易雙方為需求方（業主）和供給方（物業企業），作為業主需要的商品是一種優質生活的環境，這一需求位于馬斯洛需求理論的“塔尖”，而在現實中大部分物業企業尚未真正完成由“管理”到“服務”的理念轉變，所能提供的服務產品位于“塔基”，據統計全國約有4萬余家物業服務企業88%是最低的三級資質，僅能提供衛生保潔、綠化養護等基礎物業服務，這些服務經過成本核算后連服務人數、服務次數都無法保證。

2.供需雙方錯位。在市場經濟學中，商品交易行為是在地位對等的供需雙方進行的，而在住宅買賣的實際操作中，物業服務供給方即物業企業多是先于業主入駐小區，這些物業企業被稱為前期物業，是由住宅開發商指定或選聘，作為需求方的業主實際上被動的接受了一個并非自己意愿購買的商品。按照現行物業管理領域的法律法規，物業公司的選聘權在業主大會或業主委員會，而業主委員會僅僅是一個向政府房產主管部門備案的組織，不具備完全法人資格。再者業主委員會組建比例極低，以我所在的地區為例，住宅小區業主委員會的組建比例不足40%，并且由于各種原因大部分業主委員會形同虛設。

3.物業權屬錯位。物業共有部位權屬爭議和實際管理使用權錯位是造成當前住宅小區物業服務諸多矛盾的核心?！段餀喾ā访魑囊幎ㄗ≌ㄖ^化內的道路、綠地、公共場所、公用設施、物業服務用房等由全體業主共有和共同管理，而實際上，由于物業服務交易中供需雙方的不對等地位，這些共有部分的處置和收益實際掌握在開發商或物業企業手中，例如公共道路上車位的租售、物業服務用房的處置在業主入住小區前已經完成，各類進場費、廣告費等公共收入也大多被前期物業把持。另一方面，現行法律法規對住宅物業某些共有部分界定不夠明確，在無法辦理產權登記的情況下卻被肆意租售。

三、政府在解決住宅物業市場錯位問題中應承擔的責任

1.建立物業服務商品獨有的質量認定標準和體系。由于物業服務這一商品的公共屬性，使得物業服務不同于有形商品，也不同于一般商品附帶的售后服務，我國現行的各類商品質量認定體系均不完全適用于物業領域。我國現行的《物業管理企業資質管理辦法》雖對物業服務企業進行三級資質認證，但認證條件中缺乏明確的服務質量標準，資質認證不能體現服務質量和水平，亟待建立一套可量化、操作性更強的物業服務質量認定標準和體系。

2.推動實現物業服務交易活動中供需雙方地位對等。準確定位開發商、業主、前期物業企業的權責利，建立完善的開發商、前期物業企業、業主在物業服務市場活動中的進入退出機制，探討將前期物業服務作為商品房售后服務納入交易環節、房屋驗收和保修范圍。建立前期物業企業強制退出機制，保障業主大會成立前后物業服務的正常運行和順利交接。規范業主大會及業主委員會選舉運行程序，確保業主委員會行使全體業主意志，將業主委員會組建為非盈利機構，賦予其獨立的社團法人資格。

3.清晰社區各共有部位、共有設施權屬，保障所有者的使用、管理和收益權。全面完整的明確住宅小區各類物業位置及權屬，確保買受方知情權，在住宅買賣合同、所有權登記、物業服務合同中強制載明共有部分權屬及使用、管理、收益主體。提升物業管理法律法規的執行力，規范住宅小區內無產權登記物業買賣行為，加大對住宅小區共有部分的管理、使用及收益的監管。

4.進一步提高住宅物業領域行政管理系統化程度。完善住宅小區物業管理的法律法規，從立法的角度解決住宅物業管理中建管一家、交易錯位、處罰失據等問題。設立住宅小區物業的綜合管理行政機構，厘清物業管理中各行政部門、公共事業單位的責權利。扶持住宅小區業主委員會發展，政府在業委會的成立過程中真正起到保駕護航和牽頭指導作用。建立物業行業退出和扶持機制，剔除物業企業中的毒瘤凈化物業市場，出臺政策扶持優秀物業企業做優做大做強。

四、結束語

物業服務優劣關系到千家萬戶的是否能夠擁有良好的生活環境和秩序，對社區精神文明建設、社會治安綜合治理、城市市容市貌、房地產管理都有一定的影響。無論從市場經濟還是從政府公共管理的角度都已找到破解物業服務中的問題和矛盾的有效途徑，相信在市場和政府的共同努力下，實現安定和諧的社區環境，繁榮活力的物業服務市場指日可待。