廣州市番禺區外來務工者對私人出租屋市場影響調查

胡曉楠+葉旖琦+李綺媚+陳旭凌+方濤

【摘 要】基于近年來外來務工者對廣州市住房的影響力度日益增大，本文選取了外來務工者大量聚集點之一的番禺區為代表，通過問卷調查、訪談等一系列的實地調研，收集到了第一手數據。結合文獻資料，對外來務工者住房現狀、影響住房選擇的因素等各個方面進行了的數據分析，以此為私人出租屋屋主提供可行性建議，同時希望引起政府對外來務工者中低層收入者這個特殊的人群更多的關注。

【關鍵詞】供給側；外來務工者；私人出租屋；住房現狀；住房需求

一、前言

外來務工人員是我國工業化，城市化發展過程中產生的一個特殊的群體，是農村勞動力過剩并大規模向城市轉移的產物。隨著工業化的發展和社會的轉型，大量的外來務工者成為城市的新生力量，與此同時也帶動了地區住房的飛躍發展。據番禺區2015年鑒顯示i，2014年，全區在冊登記來穗人員116.5萬人，出租屋16.4萬棟、84.5萬套。出租屋數量和來穗人員在廣州市12個區（縣級市）中排列第一和第三位。由此可見，番禺區的出租屋供給市場飽和，但仍出現違建亂建現狀，不能提供有效供給。

二、文獻回顧

以往的學者對于出租屋的研究方向主要集中在出租屋管理體制，治安管理等方面，很少以外來務工者租房需求角度對私人出租屋市場進行經濟研究和調查分析

李若建ii調查研究發現廣東省外來人口中高度居住性與高度流動性并存，而影響外來人就在居住時間長短的最重要成分，一個是職業，一個是住房。張新民iii等人認為，建造出租屋是當地農民（村集體）利用自己的宅基地（集體土地）的理性投資。羅和國iv認為，城中村出租屋存在的問題表現在資源配置方面；指出解決城中村出租屋存在問題的基本原則是既要切實保護好。租屋業主的利益，同時規范出租屋市場，滿足租住者的需。郭升池認為v，目前番禺區農民建房主要問題，意識各鎮村農民建房，缺乏整體規劃，無需發展嚴重。

針對以上文獻所存在的不足，并為了進一步了解外來務工人員租房需求與對私人出租屋產生的影響，筆者選取出租屋比較密集的廣州市番禺區為研究案例，采用問卷調查，隨機走訪出租屋屋主，外來務工人員以及房地產中介等方法進行調查。

三、調查對象基本特征描述

2016年7月至9月，筆者調查小組深入走訪廣州市番禺區石崗東村，舊水坑村，市橋街道，新橋村，沙灣鎮，橋南街道，番禺廣場附近等街道以及村落進行實地調查，與外來務工人員，私人出租屋屋主等進行了采訪，并采用簡單的隨機抽樣的形式，發放問卷調查415份，回收有效問卷342份，有效率為82.4%。問卷分為外來務工者基本信息，收入水平，租房消費水平，租房情況，租房影響因素，租房滿意程度等內容。

（1）性別結構、年齡結構

問卷被訪對象主要是20世紀80、90年代的新生代外來務工人員，占被調查對象的79.2%。在這個階段的勞動力多為健壯勞動力，對外界事物適應性好，學習新技能快，主要從事制鞋廠、制衣廠、工地農民工等簡單體力工作。另一個部分是36歲以上的中年人，一般以夫妻形式在番禺務工，需要照顧子女及贍養老人。

（2）文化程度

由于九年義務教育制度的普及，與老一代進城務工人員不同的是，新生代外來務工人員有96.6%接受初高中教育或以上的教育水平。更高的文化教育程度使得大部分打工者具有更強的適應性，從而更加重視自身發展及生活方面。盡管如此，大部分也只集中在初中和高中階段，這也是其選擇職業和南下工作的主要原因。

（3）收入水平

被調查者收入水平集中在3000-5000元，很大原因是由其從事的職業相關，勞動密集型職業技能要求低，報酬也因此較低。據廣州統計局統計vi，在城市居民消費價格指數方面，2015年租住房租金消費價格指數為105.1，其中水、電、燃料為96.1?？梢娮饨饍r格占居民消費總指數相對較大。

（4）居住狀況

租房的形式一般為單房的較多，很大程度上是以自身經濟狀況以及家庭人數情況而決定。

（5）私人出租屋的基本特征。出租屋是外來務工者在打工地的主要居住方式。其基本特征是：大多數位于城鄉結合部；大多數建在宅基地上；運作成本低廉，成為出租屋財產性收入的重要來源。vii而本文章調查研究的私人出租屋，在此基本特征的基礎上，是由私人建造的，由于缺乏政府的規劃和管理以及屋主對市場的了解，往往是雜亂無章地構建和運營，出現出租屋市場混亂，導致供需不平衡。

四、訪談結果分析

筆者根據預調查發現外來務工者對私人出租屋的需求主要集中在房屋配置、安全性、周邊是否有工廠以及交通便利性等方面。于是筆者采取訪談形式進一步探究分析私人出租屋空置原因。通過對18名外來務工人員、8名私人出租屋屋主和6名房地產中介進行訪談，了解外來務工者對租房需求偏好、租房信息渠道、對現有租房的信任及滿意程度以及本地屋主對建房出租的看法。以下結合廣東供給側現狀，對訪談結果進行分析。

（一）出租屋庫存過剩。隨著物價的上漲，私人出租屋房租從剛開始每月90元（15平方米），上漲到今年約180元。屋主招租方式的簡單、產業結構優化后勞動密集型工廠的轉移導致了周邊村內租房空置率不斷上升。廣東夏天時的高溫作業和出租屋內空調設施等的不完善也使得外省人數量從2008年的上千人，到現今的100人。因此，工資沒有上漲的外來務工者更愿意回鄉務工。綜上，私人出租屋的盲目擴建增加市場供給，但房價上漲和大部分自建出租屋招租方式、地理位置和交通問題等導致租房需求過小，因此出租屋的市場供大于求，庫存過剩。

（二）基礎設施保障能力低。根據實地調查，大部分私人出租屋過于密集，導致街道極窄，房內光線不好，公共區域不夠整潔衛生，交通問題嚴重，生活環境比較亂。特別是2016年9月以來，兩場大暴雨使得番禺成為一座“水城”，排水管道里的淤泥和垃圾淤積不瀉，這也凸顯了番禺地下排水網建設的不完善。從被訪者了解到，他們一般會選擇有屋主居住并且管理的出租屋。這類出租屋，一般環境衛生，配套設施會相對好，而租客想要對租房進行加裝風扇、空調等設備的時候，屋主往往會積極滿足其要求。同時，一部分被訪者是由于安全問題，房間光線暗，空氣混濁的原因而選擇退房。這些調查表明當前農村建房的規劃不全面，基礎設施建設不完善，不能提供有效供給。

（三）屋主投資渠道單一。在投資面臨邊際效益遞減、出口面臨外部環境不穩定考驗的情況下，刺激消費內需成為拉動經濟增長“三駕馬車”中最重要的一駕馬車。而據番禺區2015年鑒顯示viii，2014年出租屋數量為16.4萬棟、84.5萬套，在廣州市12個區（縣級市）中排第一位，并保持增加趨勢，全區在冊登記來穗人員116.5萬人，且開始逐年減少，這表明當前出租屋市場已經飽和。但私人出租屋屋主仍將資金投入到出租屋建設中，因此不能拉動內需，也不能很好地利用其資金用于其它投資。

五、結論與建議

根據訪談結果分析，當前私人出租屋市場出現出租屋庫存過剩、基礎設施保障能力低、屋主投資渠道單一等問題。為解決相關問題，我們應貫徹落實黨的十八大和十八屆三中、四中、五中全會以及中央經濟工作會議精神，按照省委、省政府工作部署，著力加強供給側結構性改革，在適度擴大總需求的同時，去庫存、補短板，優化存量、引導增量、主動減量，優化勞動力、資本、土地、技術、管理等要素配置，增加公共產品和公共服務，優化供給結構，擴大有效供給，提高供給體系質量和效率，推動我省社會生產力水平整體提升，為率先全面建成小康社會提供強大經濟支撐。

（一）去庫存。當前私人出租屋市場供大于求，庫存過剩問題，除了產業優化導致外來人口流失需求減少外，是由于房租上漲，出租屋內設施不完善等原因造成的。因此，要解決這個問題，屋主需理性投資建房出租，做好房屋建設規劃，搭建市場化、專業化、規?；》孔赓U平臺，通過優化房屋配置、合理調整房屋租金等方式來吸引租客。

（二）補短板。私人出租屋周圍的產業布局、地理位置、設施配套、物業管理和公共服務是影響租金價格和出租率的重要因素。通過實地問卷調查和訪談發現，番禺區舊水坑村私人出租屋的出租率為68%。而正常年份出租率一般都在90%以上。影響出租率主要因素：一是出租屋所處的地理位置，二是交通便利情況；三是出租屋基本設施配套建設。

因此，私人出租屋的建設要與新型城鎮化相協調、與新供給體系相匹配，布局科學、覆蓋全面、功能完善、安全可靠的軟硬基礎設施支撐體系。具體措施是提高居民天然氣氣化率；提高光纖入戶率；完善交通設施建設，升級雨水口、改造管道、新建泵站等工程措施及清疏管網、預排水庫、調度閘站等非工程措施。加強私人出租屋的安全配置，私人出租屋屬于灰色管理地帶，無論是私人出租屋屋主還是政府管理部門都有義務共同營造一個安全和諧的生活社區。

同時，私人出租屋屋主應承擔起相應的責任和義務，在自建房區域和相應的公共區域進行必要的衛生整治，最大化地滿足外來務工人員對自身居住環境的需求，努力改善農民工的居住環境，營造關愛農民工的良好氛圍。從而加大外來務工群體對租房的滿意度。

（三）適應國家宏觀經濟形勢。國家宏觀經濟形勢是影響租金價格和出租率的重要因素。政府需加強對私人出租屋的管理。

政府要抓緊制定完善有關私人出租屋管理服務法律法規和政策，使得出租屋能夠達到經濟適用、合理布局、科學設計、確保質量、管理有序、方便群眾的目的。并出臺相關政策，約束私人出租屋屋主建房，引導其理性建房，對出租屋進行科學規劃。在編制城鎮規劃和進行城鎮建設時，不僅要考慮當地戶籍人口，還要兼顧外來務工人員的居住生活問題。當地政府應綜合考慮居住人口數量、產業分布、生活習慣等因素，統籌規劃，合理劃分建設用地。在現有土地從緊的情況下，在城鄉結合規劃上要重新設定建房樓層和高度，達到土地的集約合理利用。

當然，要想私人出租屋的建設與經濟社會發展相適應，還需要屋主的理性投資。在出租屋市場飽和的情況下，筆者建議，屋主要控制私有財產合理投資建房，根據市場實際情況做好風險評估，不跟風建房；同時，為分散投資風險，屋主可以將資金用于投資基金等。

【參考文獻】

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ii 李若建. 廣東省外來人口的定居性與流動性初步分析. 人口研究，2007.

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iv 羅和國. 天河區城中村出租屋市場研究[D].暨南大學，2006.

v 郭升池. 淺談番禺區農民建房的規劃管理[J]. 廣東科技，2003，08：52-53.

vi 廣州統計局 廣州統計信息手冊（2016）.2016-08. http：//www.gzstats.gov.cn/tjsj/tjxxsc/

vii 張新民. 從出租屋看農民工市民化的困境[J]. 城市問題，2011，02：49-53.

viii 譚錦沛 主編. 強化服務管理手段[Z].番禺年鑒.2015