房地產經濟波動的影響因素及應對策略研究

田秀海

天津東海投資集團有限公司

房地產經濟波動的影響因素及應對策略研究

田秀海

天津東海投資集團有限公司

由于受到土地價格、住房需求以及建筑成本的影響，我國房地產經濟一直存在著巨大的波動，因此，掌握我國房地產經濟波動的具體特征，分析影響其波動的主要成因，對于引導房地產行業健康、穩定發展至關重要。住房可以說是人們生活中必不可少的物質需求，但是現階段我國房價偏高，形勢嚴峻，這將不利于我國房地產行業實現可持續發展。因此，非常有必要分析房地產經濟波動的影響因素，找到應對的策略，使得房地產行業能夠實現可持續發展。

房地產；經濟波動；影響因素

1、房地產經濟波動的主要特征

1.1 房地產經濟復蘇階段

房地產經濟的復蘇階段開始于前一次的經濟循環的低谷，此時，房地產經濟處于供求不平衡的狀態，并且供給遠遠大于需求，而一些房地產開發商意識到這一問題，很少甚至沒有投資開發建設房地產項目，使得房地產經濟的供需關系持續不變，但是，隨著凈需求量的增長，先前供大于求的局面逐漸被扭轉，進而促使房地產市場走出低谷，迎來復蘇機會。

1.2 房地產經濟繁榮階段

在房地產經濟逐漸復蘇的情況下，房地產交易量逐漸增加，房地產的價格﹑租金也不斷增長，從而促使開發商加大對房地產項目的開發和建設。隨著房地產的需求量持續增長，其供給量逐漸吃緊，致使房地產價格﹑租金快速增長。從生產領域來看，一些開發商會抓住機遇，大力開發新新項目，從流通領域來看，在市場的刺激下，集團消費和個人消費會迅速增長，導致房地產的總投資和總規模擴大。

1.3 房地產經濟衰退階段

在經過一段的繁榮時期之后，房地產市場會逐漸的縮小，因為房地產價格過高，遠遠超過消費者的實際承受能力，進而導致房地產的需求量減少，使得供求關系發生變化，從而導致房地產經濟衰退。當房地產市場主體認識到市場變化時，新的房地產投資開發建設項目會會逐漸減少甚至停止，而已經竣工的項目超過實際需求，造成房地產價格下降﹑交易量減少的情況。

2、房地產行業發展的影響因素

2.1 資金的影響

資本市場的波動對于我國的房地產行業會造成顯著的影響，因為目前我國房地產行業中很大一部分資金來自于融資貸款，而對于房地產這樣一個資金密集型產業來說，資本的缺乏或者是大幅度的波動對于產業的健康發展來說是十分不利的。我國的金融體系還不夠完善，在信貸機構以及監管制度上都存在諸多的不足，加之房地產貸款存在一定的風險性，因而房地產企業在尋求融資時的難度也就比較大，資金問題對于房地產行業的影響可以說是致命的。

2.2 政策的影響

作為社會主義國家我國政府的宏觀調控政策對于市場運行的影響較大，房地產行業受國家政策的影響比較明顯。由于房地產經濟對于國民經濟具有深遠的影響，因而我國制定了一系列的政策和法規來規范房地產企業的市場行為，促進房地產行業的健康發展，但是由于房地產市場的變化性和政策的滯后性，我國房地產相關的土地政策和稅收政策也都存在一些不完善的地方，阻礙著房地產經濟的發展。

2.3 市場的影響

良好的市場環境有利于促進房地產經濟的發展，而惡劣的市場環境也會導致房地產行業風險性的加劇以及發展進程的受阻。市場對于房地產經濟的影響包括市場經濟結構﹑市場監管機制以及信用體系等，房地產市場受到價值規律的作用，土地價格會發生上下波動，一旦波動幅度超過市場的承載力容易造成經濟危機的出現。政府監管力度的加強以及社會信用體系的完善是提供良好的房地產市場環境的關鍵。

2.4 土地因素

房地產通俗的說就是房地產開發商購買土地，修建房屋然后出售給消費者。在這個過程中主要涉及到了三方，除了房地產開發商以及消費者之外，還包括國家土地部門。在這三方之中，房地產開發商以及國家土地部門屬于一級市場，房地產開發商從國家土地部門手中購買到土地，供給方為國家土地部門，需求方為房地產開發商；房地產開發商以及消費者屬于二級市場，消費者從房地產開發商手中購買到房屋，供給方為房地產開發商，需求方為消費者。一級市場交易的是土地的使用權，二級市場交易的是土地使用權以及房屋的所有權?？梢哉f，能夠影響到房地產經濟的具體指標為本年完成的開發土地面積﹑土地出讓收入﹑房屋竣工面積以及新開工面積。

2.5 金融因素

雖然說房地產開發商能夠通過出售房屋獲得利潤，但是在前期，也就是購買土地以及修建房屋階段，房地產開發商不一定具有充足的資金，除此之外為了提高資金的利用率，很多房地產開發商都會選擇籌資，而這就涉及到了金融市場。房地產開發商可以通過貸款﹑負債等方式來籌資，而無論選擇哪一種籌資方式，都涉及到了利率，無疑利率水平的高低會對房地產經濟產生影響。

3、應對房地產經濟波動的對策

3.1 合理調整房地產投資政策，發揮政策導向作用

基于我國房地產經濟發展實際，編制符合房地產長期發展的投資政策。如一些政策可能會對當前經濟運行帶來一定壓力，也應堅持貫徹實施，但需要采取一定的輔助方式來做好經濟調控。而針對不符合當前實際的投資政策，應采取必要措施進行改正或放棄。在出臺房地產相關投資政策時，需要充分關注以下問題：充分界定投資主體，切實說明產權與職責問題，以規避相關風險性問題的發生；政府編制與出臺相關政策性文件，應尊重房地產經濟發展規模及其現實性問題，應充分做好市場調查工作，理性認知市場需求信息，維護市場投資理性化。

3.2 提高房地產金融制度完善性

確保房地產金融制度建設的完善性與充分性，是合理控制房地產經濟波動的重要措施。具體操作內容可以表述為：其一，推動房地產融資體系多元化，可以采取市場直接融資方式，也可以通過商業銀行貸款或房地產信托，引人產業基金等，確保房地產融資高效；其二，推動住房融資渠道多元化。除了政府優惠政策與商業按揭房貸外，還可引人其他融資方式，如住房合作基金等；其三，提高金融管理機制的完善性，發揮金融管理機制優勢，切實為房地產融資創造一個相對良好的市場環境，并推動整個金融體系的良勝發展，切實保障房地產經濟穩健發展。

3.3 引導投資商合理投資

國家想要正確引導投資商合理投資，那么首先應該明確投資主體結構，因為只有這樣，才能夠避免出現權責不明﹑產權不清的問題。其次，還應該時刻關心當前階段房地產行業的投資規模，使其投資規模能夠與國家宏觀經濟發展的規模相適應，這樣的話才能夠使得兩者共同發展。再次，確定合理的投資結構。很多投資商在進行投資的時候，都存在盲目性﹑從眾性，一方面是因為信息不對稱，另外一方面是因為沒有做好市場調查。所以應該及時公布相關的信息，再就是引導投資商在做好市場調查的基礎上再進行投資。

3.4 有效加強土地的管理

在房地產經濟發展中，政府應該采取有效措施嚴格地把控用于房地產開發的土地資源的價格，并保持一定水平上。如果土地資源價格過高，則會嚴重房地產開發的成本，從而影響房地產的價格，進而干擾房地產經濟的發展。同時，還應該采取有效措施嚴格管理土地資源的劃撥與拍賣，進行嚴格的審核。在有效的控制土地資源總量的前提之下，對土地資源的使用方式進行有效地監管，最好對用于房地產開發與市場交易的土地資源供應進行規范化操作，設計相應的機制，實現土地資源的有效﹑合理的配置。如減少或者取消非市場化的土地轉讓形式，取而代之的是招標或者拍賣的方式進行土地資源的合理分配。另外，政府還可以對房地產土地資源的供給，構建完善的體制，進而能夠及時的調整與控制土地資源的使用。

3.5 完善我國房地產土地管理條例

房地產經濟能否保持穩定的核心因素是土地的管理。所以政府健全土地管理制度，能夠有效地控制房地產經濟的波動情況，使房地產的經濟能夠持續較平穩的發展。因為土地在房地產經濟的發展當中起主導性作用，所以一定要根據當地的實際情況制定合理可行的土地管理政策，并及時有效的對相關政策進行優化，一定要杜絕耕地的商用化，相關部門一定要制定嚴格的土地審批制度。

3.6 完善金融組織體系

為保證經濟相對落后的鄉鎮地區，方便快捷的進行融資，我們要在經濟欠發達地區引入一定量的商業銀行﹑保險﹑證券企業等多類金融服務部門，使他們在相互配合合作的基礎上，創造多元化的融資通道。并建立政策性城鎮基礎設施類的金融服務機構，來擴大金融機構對城鎮化建設服務范圍，拓寬融資渠道，使得房地產融資變得相對簡單，便可以有效解決房地產產業資金短缺的問題。

4、結語

綜上所訴，我們能夠十分清楚地看出目前我國經濟建設要想保證健康持續地發展，就應該重視房地產行業的發展。由于我國國民對于房價和房地產項目的重視度逐漸加深，所以說，利用相應的方式保證房地產行業的健康發展才是促進國家經濟建設和社會發展的主要方式，因此一定要重視發展房地產項目的手段。全面主要通過對房地產行業波動因素的論述，能夠從根本上看出我國房地產經濟波動的實際規律.

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[2]劉英子.房地產經濟波動的影響因素及對策[J].現代經濟信息，2016，20：359.

[3]李凱.解析房地產經濟波動的影響因素及對策[J].四川水泥，2016，11：156.