“以房養老”模式問題與解決對策

段逸秋

摘要：我國養老問題隨著我國老齡化程度的加深而日益嚴重。如何使老年人老有所依、老有所養、老有所居成為當今社會保障老年人基本生活問題的重點。針對“以房養老”模式在中國發展的現狀，分析該模式在中國受挫的原因，并在此基礎上提出了幾點可行性建議。

關鍵詞：以房養老；住房反抵押；貸款養老模式

中圖分類號：D9

文獻標識碼：A

1“以房養老”涵義及特點

1.1“以房養老”的涵義

“以房養老”的概念從上世紀90年代從國外引進，即反向住房抵押貸款，就是指通過抵押自有產權房屋的方式以獲得收入的補充養老。其主要對象通常為擁有完全房屋產權的退休老人，實行方案是老年人把房屋抵押給開展業務的金融機構，如銀行、保險公司等。金融機構會根據老年人的年齡、健康狀況、房產現值等等因素，對其進行綜合評估以后。以年月為單位，或者可以將房產價值以現金形式一次性支付給老人。在契約執行過程中，金融機構只有在老人去世之后才能獲得房屋的產權，在此之前老人依舊保留房屋的使用權。待老人去世后，金融機構可通過市場途徑將產權變現獲得抵押房產完全的增值部分。

1.2“以房養老”的基本特點

“以房養老”模式具有以下幾個特點：（1）首先，要求房屋產權明確。借款人在進行住房反向抵押貸款期間仍然完全擁有房屋的產權。實施的首要條件是具備房屋產權的完備性，同時借款人在抵押房屋期間也必須擔負房產所有者依法納稅以及修繕房屋等基本義務。在借款人離世后其子女在歸還清貸款本金和利息后可繼承房產。（2）其次，貸款金額取決于多種因素。老年借款人能夠獲得多少抵押貸款金額因房產所有者的基本情況不同而存在較大差異，差異產生的主要原因主要取決于房產的價值、借款人年齡和當前利率水平這三個基本因素。（3）最后，貸款的領取存在多種方式。借款人可根據自己的實際情況選擇領取不同方式，主要包括一次性領取方式，即借款人在完成合約后可將貸款一次性領??；信用限額方式，這種領取方法容許借款人控制貸款領取的時間和金額，并只需支付已領取部分的利息即可；三是按月領取方式，借款人可以在規定的貸款期限按月固定領取貸款金額，在其他時間不得領??；四是終身年金方式，即借款人可以按月領取一定金額抵押貸款，前提是借款人始終居住在被抵押的住房內，如果該住房被借款人出售或者借款人已不住在該住房，則應當立即停止領取貸款。

2我國目前存在的“以房養老”模式

2.1北京的“養老房屋銀行模式”

北京市壽山福海國際養老服務中心與中大恒基房地產經紀有限公司在2007年10月共同推出了一款新型住房養老模式——“養老房屋銀行”。老年人只要年滿60歲便可以向養老服務機構提出養老需求，把房屋交付給中大恒基，其代替老人將房屋出租，以獲得的租金抵扣養老院的費用，老年人可任意支配余下的租金。這種模式能夠開展最重要的一條就是強調老人始終擁有房屋的產權。該模式實施的主體是保險公司，相比民營機構，保險公司具有相對強大的資金實力和抗風險能力，對老年人來說更有保障。但是這種模式由商業公司運行，商業公司都是以營利為目地的，老年人的權益得不到維護。

2.2南京的“租售換養”模式

南京的“租售換養”模式規定，凡是年滿60的孤寡老人，并且在本市擁有60平方米以上產權，本著自愿原則將其房屋進行抵押，在經過公證之后可終身免費入住老年公寓直至老人去世，養老院在老人去世之后可擁有房屋的完全產權。這種模式就是“租售換養”，比較適合在城市擁有一套及以上住房且無子女繼承的中低收入老年人群體。但是這種模式無法廣泛推行最終失敗的根本原因在于限定了產權房的面積及孤寡老人的年齡，使得能夠適用于此政策的人數很少，范圍過于狹窄。

2.3上海的“以房自助養老”模式

2007年6月，上海公積金管理中心提出一種新型的養老模式——“以房自助養老”模式。該模式規定，年滿65歲的老人，可以將自己名下的產權房與市公積金管理中心進行交易，在交易達成之后公積金中心可向老人一次性付清房款，公積金管理中心再以符合市場價格的租金額度將房屋返租給老人。老年人可以根據的租賃期限一次性將錢付款給市公積金管理中心，在這期間產生的其他費用全部由市公積金管理中心承擔。這種“售后返祖”的模式使老年人可以通過房屋價格和租金價格兩者之間的差額來獲得足夠的養老金進行養老。但是這種形式也存在明顯的弊端，因為要求房屋先過戶給市公積金管理中心，所以房屋升值而產生的利潤老年人無法獲得，老年人的利益無法得到保障。因此，該種模式也很難推行成功。

2.4“倒按揭”模式

2007年10月，我國幸福人壽保險公司推出了“以房養老”倒按揭業務。規定年滿62歲的老人，可將房屋產權抵押給保險公司，保險公司根據借款人年齡、生命期望值、房產現值以及預期值等多方面因素按月支付給老人一定金額的養老金直至老人去世。保險公司可在老人去世之后將房屋回收并擁有房屋的完全產權，保險公司可對房屋進行銷售、出租處理。在此期間，保險公司每月給付老人的養老金額等于房屋的評估價格減去預期折舊和利息，再除以老人的平均預期壽命。這種倒按揭模式，屬于典型的住房反向抵押貸款模式?！暗拱唇摇蹦Ｊ匠霈F在20世紀80年代中期，最早在美國創立，在目前在發達國家很普遍。但是在我國并未發展成熟。

3“以房養老”模式在中國難以開展的原因

3.1傳統養老觀念的束縛

中國有著5000多年的文化傳統，“養兒防老”是大部分中國老年人的思想，父母在老年的時候，由子女贍養是天經地義的事情。并且將房屋以財產的形式留給下一代也是中國傳統文化的體現，幾百年來都是如此?！耙苑筐B老”這種新型養老模式的出現，有悖于我國的傳統思想，常常被人誤解為是一種“不孝”的思想，使老年人難以接受，遭到大部分老年人的抵制。另一方面，以上所提到的幾種“以房養老”模式均以老年人移居到養老院或其他地方和改變房屋產權為條件，會對老年人生活習慣和心理上造成許多的不便和負擔，這對老年人來說是一項巨大的挑戰，因此導致了“以房養老”模式在國內難以推行。

3.2缺少政府政策性支持

“以房養老”缺少政府政策性支持。在我國，大部分民眾對“以房養老”還比較陌生，不像許多發達國家發展已經比較成熟。對于作為參與主體的老年人來說，他們對于處于房屋方面的問題相較于年輕人更加謹慎?！耙苑筐B老”是一個預期的風險相對較大的業務，老年人對金融機構的信任度很低。然而我國大部分試點城市的“以房養老”模式并沒有政府機構參與其中，我國政府在整個過程當中的作用指停留在呼吁和支持方面，并未出臺相應的法律法規來保障該制度更加規范和有保障的運行，這從很大的程度上打擊了老年人嘗試“以房養老”模式的積極性。

3.3房地產市場發展和評估存在問題

由以上介紹的各種模式可以看出，“以房養老”模式的運行是以房地產為基礎的，這一點無論是在國內還是國外都是一樣的。雖然較之80年代之前，我國房地產改革已經取得了很大的成就，但仍然存在許多問題，例如房地產發展存在盲目性、滯后性、不規范性和政府缺乏宏觀調控等。首先，房產未來價值存在較大的不確定性，直接導致了依靠未來房產價值變現收取資金的“以房養老”模式存在巨大的風險；其次，目前我國房地產租賃市場并未發展完善，不規范的房地產市場使得老年人對評估機構、金融機構的不信任。

“以房養老”模式還涉及到了房屋價值評估，為了保證其公平性與準確性，就必須需要有專業的評估機構進行評估，在評估的過程中需要有專業的機構和人才，這正是我國目前所缺乏的。評估公司水平低下，各公司間結果參差不齊，必然會導致老人對評估結果的不信任，不利于以房養老模式的推行。

3.4金融保險市場發展不完善

“以房養老”還牽扯到金融業、保險業等多個領域，需要這些領域共同有效運作才能保證其高質量的運行。從國外成功的“以房養老”案例來分析，房屋的倒按揭抵押業務主要還是由銀行、保險公司這些金融機構來負責完成的。大多數的金融機構都是以營利為目地的，而倒按揭屬于隨時間增加風險也成正比增加的模式，這種情況使得老年人對金融機構的信任度大打折扣。另外還存在金融機構得到這些房子以后后期的管理和維護問題。目前我國保險行業雖然有了一定程度的發展，其發展速度也是十分的迅速，但從總體上來說，我國保險業發展仍處于初級階段，保險公司在開發產品、業務運作、風險管理等過程中仍存在許多的不足之處?！耙苑筐B老”業務更是一項比較新型的保險，在普及程度和產品設計上存在很多的問題，這在一定程度上更加制約了“以房養老”的大力推行。

4促進“以房養老”模式在我國推行的幾點建議

4.1加強對“以房養老”模式的宣傳力度

我國已步入老齡化社會，我國養老事業面臨養老金短缺、獨居老人數量龐大、機構養老供給不足等各個方面的問題。而“以房養老”模式的提出可以運用房產解決老年人的養老問題，對老人而言自己不再會成為子女的負擔，子女也更加放心父母養老的保障問題。因此，加大對以房養老模式的宣傳力度，普及以房養老模式的相關程序顯得刻不容緩。政府在這里應該發揮其主導作用，政府可以通過舉行講座、發放宣傳手冊以及干告的方式對“以房養老”進行推廣和宣傳，逐步改變人民根深蒂固的傳統“養兒防老”思想，培養人民“以房養老”的意識。

其次，由于絕大多數的老人缺乏基本的金融知識，因此對“以房養老”的產品缺乏興趣。金融機構應該利用新型的傳播手段，舉辦相關的金融知識講座，利用社交媒體進行“以房養老”的宣傳，提高老年人基本金融知識。使老年人能夠充分了解“以房養老”方式的優勢和不足之處，使其充分結合自身實際選擇適當的“以房養老”方式。

4.2政府頒布相關法律法規，加大扶持力度

一項新興的制度要想在短時間內被群眾所接受，離不開國家政府的大力支持，需要充分發揮政府在政策推行和承擔風險方面的作用?！耙苑筐B老”政策之所以在國外發展的比較成功，離不開其規范的法律法規的制定。我國政府為了完善“以房養老”政策體系，應該及時出臺更具體、可操作性更強的法律法規，以更好地維護老年人和參與相關金融機構的合法權益。以房屋產權問題為例，2007年，我國修訂的《物權法》規定，“住宅建設用地使用權期間70年屆滿的可自動續期”，這“以房養老”的政策的推行無疑是有利的，政策的出臺在一定程度上打消了人們對于未來土地使用年限到期之后的顧慮。但是此項規定并沒有明確表明有償自動續期所要繳納的費用相關的問題。根據其他國家的經驗，“以房養老”政策的實施還需要充分依靠政府和市場相互間的配合，發揮市場在資源配置中的決定性作用。政府應給予金融機構和保險公司相應地的獎勵措施，鼓勵其推出更多更好的適合老年人的金融產品，供老年人自主選擇；同時還應對中介服務進行規范整合，來完善租賃市場，使老年人在出租房屋時受到更加人性化、定制化的服務。只有相關法律法規出臺，才能使老百姓感到安心，以房養老制度才能夠得到大力的推干和普及。

4.3規范和發展房地產市場、金融保險行業

當前我國房地產市場價格不穩定，呈現不斷上漲的趨勢。像上海、北京等地高額的房價使得普通老百姓難以接受。然而導致這種現象的主要原因是中國房地產市場的投資過熱。對于這樣的現象，國家政府如何采取相應的措施？如何來規范房地產市場的發展？這些問題是目前迫切需要解決的。例如，對擁有兩套及以上房產的人國家可以實行購房累進稅，購買的房產越多所需繳納的房產稅越高，從而起到抑制投資過熱作用；其次，規范房地產評估程序，為使業務辦理程序更加方便快捷，應對房地產評估程序實行統一的管理并制定統一的評估和收費標準；最后，要增強對評估機構評估職員的教育培訓工作，提高評估人員專業素質和服務能力，培養出一批優秀的評估人員。

“以房養老”產品設計對銀行、保險公司來說為何如此困難？這不僅僅是因為“以房養老”模式實施過程中存在著復雜性以及多變性，更多的是因為其面臨著如利率、平均人口預期壽命、房產價值折損等各種各樣的風險。因此我們可以采取以下的方式保障金融行業、保險公司推廣“以房養老”產品：首先，采取浮動利率以確定住房反向抵押貸款的給付金。這便可以憑借前段時間的利率水平、通貨膨脹率等因素來確定下期的給付金額。既可以保證養老金額的準確，又能降低保險公司的風險；其次，根據投保人的預期壽命確定最高給付金額，對超過最高給付期限的部分可采取收取附加保費的方式分散金融機構的風險；最后，對老人收取過戶后的反租房屋的附加險，使老人加強對房屋的維護和修繕，加強老人的責任意識，以免保險公司的給付金受到損失。

4.4推出合理的、多層次的“以房養老”產品，加大試點工作

不同的群體由于在年齡、健康狀況、經濟條件等等各個方面存在著明顯的差異，因此而導致的對“以房養老”的需求不同。所以，應當針對不同的群體設計不同的“以房養老”產品以滿足其需求顯得至關重要。其次，由于我國目前實施“以房養老”政策的條件還不夠成熟，在短期內還無法實現在全國范圍內大范圍的推廣。因此，目前可將“以房養老”政策在小范圍內，在滿足基本條件的地方進行試點，隨后進行逐步推廣，以此作為我國養老保障體系的補充和豐富?？蓪碛卸嗵幾》慨a權的失獨家庭、孤寡老人這類“以房養老”的需求群體作為切入點展開試點工作。

5結語

面對我國“未富先老”的社會形勢，我國現存的社會養老保障體系存在著各種各樣的問題?！耙苑筐B老”模式作為一種新型的養老形式，不但能夠緩解我國家庭養老面對的的龐大壓力，也可以作為當前解決我國老齡化問題的較好選擇，推行“以房養老”對于整個國家來說一定程度上緩解了社會保障體系養老的壓力。雖然在其推廣和試點過程中遇到了各種問題與困難，但是卻也已具備了其現實可行的各方面條件，這需要我國政府和相關的經營管理機構、金融保險機構以及老百姓共同努力，協調配合，學習國外成功的經驗，不斷總結改進，使之成為契合我國國情的“以房養老”模式。

參考文獻

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