關于一個房屋買賣涉及的系列問題的法律探討

楊曉明

摘 要 現在社會中，二手房的交易量不斷增加，相關的房屋買賣糾紛層出不窮，下面以一個學區房的買賣合同為例，對二手房交易中可能出現的法律問題進行探討。

關鍵詞 房屋買賣 法律糾紛 合同效力

中圖分類號：D922.385 文獻標識碼：A

1基本案情

王某欲出賣自家的學區房，但其房屋現已出租給張某，租賃期還剩余1年。王某將此事告知張某，張某明確表示，以目前的房價自己無力購買。

王某的同事馬某聽說后，提出購買。王某表示愿意但需再考慮細節。馬某擔心王某將房屋賣與他人，提出草簽書面合同，保證王某將房屋賣與自己，王某同意。王某、馬某一起到房屋登記機關驗證房屋確實登記在王某的名下，且所有權人一欄中只有王某的名字，雙方草簽了房屋預購合同。

后雙方簽訂正式房屋買賣合同約定：馬某在合同簽訂后的5日內將購房款的三分之二通過銀行轉賬給王某，但王某須提供保證人和他人房屋作為擔保；雙方還應就房屋買賣合同到登記機關辦理預告登記。

王某找到錢某作為保證人，并用孫某的房屋抵押。孫某與馬某簽訂了抵押合同并辦理了抵押登記，但并沒有約定擔保范圍。王某馬某雙方辦理了房屋買賣合同預告登記，但王某忘記告訴馬某房屋出租情況。

此外，王某的房屋實際上為夫妻共同財產，王某自信妻子李某不會反對其將舊房出賣換大房，事先未將出賣房屋的事情告訴李某。李某知道后表示不同意。但王某還是瞞著李某與馬某辦理了房屋所有權轉移登記。

2年后，王某與李某離婚，李某認為當年王某擅自處分夫妻共有房屋造成了自己的損失，要求賠償。王某抗辯說，賠償請求權已過訴訟時效。

2法律探討

2.1如果王某不履行房屋預購合同（即草簽的書面合同），馬某能否請求法院強制其履行？為什么？

2.1.1解讀

這里涉及到預約合同的效力問題。違反預約，將啟動對方解除權及違約責任訴求，但不可強制執行預約。

2.1.2法律依據

A、預約的違約責任：《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第2條：“當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持?！?/p>

B、違約賠償：《合同法》第113條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失?！?/p>

2.1.3結合本案得出結論

預約合同違約責任形式不包括強制繼續履行，即法院不能強制王某簽訂正式合同，馬某可按《合同法》第113條請求賠償。

2.2如王某不履行對馬某的合同，預告登記將對馬某產生何種保護效果？如王某在預告登記后又與第三人簽訂房屋買賣合同，該合同是否有效？

2.2.1解讀

這里涉及到房屋買賣預告登記的效力問題。預告登記主要是為了預防一屋多賣的情況，即房屋或其他不動產的買賣過程中，一經預告登記，則未經權利人同意，處分不動產不發生物權效力，但與第三人的買賣合同效力不因此受到影響。

2.2.2法律依據

A、預告登記：

a、《物權法》第20條：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

b、《物權法解釋（一）》第4條：“未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力?！?/p>

B、無所有權或處分權的出賣人訂立的買賣合同的效力：《買賣合同解釋》第3條第2款：“出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持?！?/p>

2.2.3結合本案得出結論

王某賣房并預告登記給馬某后，馬某對房屋的交付請求權具有物權優先權，王某再處分房屋給第三人的，不產生物權效力。但王某與第三人的買賣合同仍然有效。

2.3王某擅自處分共有財產，其妻李某能否主張買賣合同無效？是否可以主張房屋過戶登記為無效或者撤銷登記？為什么？

2.3.1解讀

這里涉及到夫妻共同共有財產的處分、無權處分和善意取得的問題。無權處分不影響買賣合同的效力，只要符合法定的條件，買受人可善意取得。

2.3.2法律依據

A、《物權法》第106條：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（1）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；

（2）以合理的價格轉讓；

（3）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定?！?/p>

B、《婚姻法解釋（三）》第106條第1款：“一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持?！?/p>

2.3.3結合本案得出結論

王某瞞著李某與馬某辦理了房屋所有權轉移登記，李某沒有舉證價款是否合理，所以不得主張買賣合同無效。王某即使沒有處分權，也不影響合同效力，李某不可以主張房屋登記過戶為無效。