房地產估價的常見風險以及防范措施

葛勇

近年來，伴隨著我國房地產行業以及相關產業的不斷發展，在很大程度上促進了房地產估價業務數量的劇增，但因各種因素，房地產估價過程中還會遇到各類風險，從而為房地產估價相關利益主體帶來了較大的經濟損失，本文筆者結合自身工作經驗，就房地產估價的常見風險以及防范措施進行了簡單探討。

房地產估價，主要指的是由專業的評估人員針對某個房地產特定權益在特定時間上的價值做出評估。在開展房地產估價時，需要專業的評估人員對影響房地產的幾個因素以及當時的市場供需現狀和變化趨勢進行分析。但是，在房地產估價中，常常隱藏著各類風險，因此深入分析常見風險，并積極采取防范措施來降低風險的發生率具有重要意義。

房地產估價中常見風險

估價人員方面的引發的風險。房地產估價作為一門涉及經濟、科學以及藝術等學科的綜合性技術工作，對從業人員的業務素質要求較高，假若從事房地產估價的人員缺乏職業經驗、專業知識不扎實等等，稍有不慎便可能導致估價結果錯誤；假若估價人員的道德素養不高，其在工作中便可能出現泄密、欺詐、違約、掛靠、虛假評估等情況，從而引發房地產估價風險。

政策調整引發的風險。伴隨著我國房地產行業的飛速發展，國家也出臺了很多政策用于調控房地產，以實現其穩定、有序發展。但是房地產業政策性強，有時房價過快上漲，影響百姓安居樂業，國家宏觀調控房地產行業，勢必會對房地產行業的發展產生一定影響，其中表現最為突出的便是影響房地產行業的供需情況。除此之外，國家經濟政策的改變也會對房地產行業產生影響，無論是稅收政策還是金融政策的調整等等，均會影響房地產企業所需的資金，一旦對這些政策把握不準，便容易給房地產估價帶來風險。

估價業務引發的風險。近年來，各種類型的評估機構如雨后春筍般出現，在促進評估行業發展的同時也增加了該行業的競爭，為了追求經濟效益，個別評估機構試圖通過降低價格的方式來增長業務量，還有個別評估機構通過封鎖信息甚至壟斷的方式獲得業務。上述行為不僅違背了市場經濟公平競爭原則，而且還降低了評估機構的收入，增加了自身經營風險。個別評估機構關于房地產的統計資料缺乏系統性，資料更新不夠及時，從而容易出現估算值跟實際值差距較大的情況，導致評估報告不合理。除此之外還有評估機構對一些房地產的評估在價格上給予指導，以至于影響評估人員的公正客觀判斷，不得不按照他們的要求對房地產估價，如此便容易引發風險。

房地產估價風險防范

全面提高房地產估價人員的綜合素質。估價人員作為房地產估價公正的主要操作者，他們自身綜合素質的高低將直接影響著房地產估價結果的準確性和質量高低。而提高房地產估價人員的綜合素質，是降低房地產估價風險的有效途徑之一，具體而言，可從以下幾個方面入手：（1）積極聘請素質更高、能力更強的評估人員，從而全面提高房地產估價人員則整體綜合素質；（2）房地產估價人員參與在職教育和培訓工作，從而不斷更新專業知識，掌握房地產估價新技術和新方法，以便更好地勝任房地產估價工作。例如：作為房地產估價師，要求其必須在規定的時間內接受職業培訓，然后認真撰寫評估工作心得和專業論文，提交自己獨立完成的房地產估價報告，一旦上述工作中有內容未完成，房地產估價行業便應該對其做出相應懲罰，情況嚴重時還可以取消其會員資格。（3）采取各種有效途徑加強職業估價人員的業務培訓，例如：可以將職業估價人員外派到一些大型的估價機構中學習，也可以跟周邊其他機構開展業務交流活動，共同商討如何防范房地產估價的風險。

加強對房地產估價行業監管。房地產價格評估制度是《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十三條確立的一項重要房地產制度?？v觀當前我國各個房地產估價行業，其估價體系還不夠完善，房地產估價監管不夠到位，以至于估價信息常常出現失真的情況，并且還嚴重影響了估價工作的科學性和規范性。為此，筆者建議可從以下幾個方面著手：第一，房地產評估機構應該建立一套健全的估價制度，不斷完善自身的房地產估價體系，并且要不斷完善房地產估價信息數據系統，以便在不斷提高房地產估價的真實性和有效性的基礎上，增強房地產估價信息的透明度。特別是近幾年，我國房地產行業發展迅速，國家通過政策的形式調整房地產行業的情況也增加，對此，從事房地產估價的人員要結合目前房地產發展現狀開展估價工作。第二，房地產評估機構還應該完善信息數據估價系統，以便房地產估價人員更客觀、更全面地掌握房地產行業的相關信息，做好房地產估價工作，盡可能降低因為房地產估價信息失真帶來的風險。第三，建立健全的房地產估價檔案，以便更好地規范房地產估價工作，對房地產估計行為進行事后監督，全面保障房地產估價工作的順利開展。第四，利用好網絡資源活動最新消息，掌握國家政策動向?？紤]到房地產估價人員時間有限，不可能親自到現場去了解資料或者信息，而在當今互聯網時代下，房地產估價人員要充分利用網絡資源獲得自己所需的信息。例如：可以借助互聯網上比較權威的部門發布的相關統計資料分析數據，并在各級政府部門的網站中了解政府最新的政策和法規。房地產管理部門還可以借助互聯網加強對房地產估價機構的人員、職業資格、培訓情況和業務開展、房地產估價技術等方面進行監管。

通過法律的形式規范房地產估價行業。要想實現房地產估價行業健康、有序的發展，其前提是由相應的法律法規對其進行規定性約束，這也是房地產估價行業發展內生性需求。因此要通過法律的形式解決房地產估價行業惡性和無序競爭現象，對估價機構和估價人員相應的責任作為明確規定，通過制定房地產估價工作規范細則等等，確保房地產估價工作的規范開展，從而減少該業務自身特性引發的風險。特別是在我國積極倡導依法治國的背景下，無論哪個行業均應該在法律法規的前提下運行，因此政府部門應該結合當前我國房地產估價工作的現狀，以法律法規的形式提高評估主體的風險防范意識，并對房地產評估的步驟和方法進行規范，達到防范各類風險的目的。

綜上所述，房地產估價作為一項涉及面廣的中介活動，雖然在估價過程中面臨著各個方面的風險，但是仔細深入分析引發風險的原因，采取正確有效的措施規避和轉移，便能夠降低風險發生率，促進房地產行業和評估行業的健康發展。