武化
【事件】
近日,克爾瑞發布報告指出,截至2017年7月底,其監測的80個城市新建商品住宅庫存總量為40211萬平方米,環比減少0.5%,同比減少11.1%。當前庫存規模相當于2013年9月的水平。專家指出,庫存量跌落至4年前的水平主要是受到分類調控的指導方針影響,已經基本可以斷定樓市“去庫存”時代將要結束了。
【述評】
國家統計局從2010年開始公布商品房待售面積,用以反映市場的庫存水平。根據歷史數據,2011年末,全國商品房待售面積為27194萬平方米。但隨后,該指標逐年攀升,到2016年2月達到高點,為73931萬平方米。自2011年末到2016年初的4年間,全國商品房庫存增加了約170%。
隨著房地產交易的升溫,從2016年2月開始,整體庫存逐漸下降。根據統計局數據,到今年7月末,全國商品房待售面積為63496萬平方米,比2016年初的高點下降了約1億平方米,降幅約為14%,已經恢復到2015年初的水平。
相比較而言,北上廣深等一線城市的庫存量一直不算大,由于需求較大,土地的供給短缺,其去庫存的壓力并不大。自2010年以來,北京商品房可售規模的變動幅度基本不大,去化周期大多維持在10個月上下的水平,最長也不足18個月,最短時僅為6個月。相反,去庫存的重點地區在三四線城市。
但今年以來,三四線城市庫存過剩局面也已經大為改善。據克而瑞統計,2016年,三四線城市新開工面積同比僅增5.5%,遠低于全國(8.1%)和40個大中城市(12.1%)的水平。從2012年以來的儲備和去化來看,當前三四線城市的去化周期僅為1.46年,同樣略低于全國平均水平及40個大中城市的水平。
庫存量跌落至4年前的水平主要是受到分類調控的指導方針影響。在“因城施政”要求下,一線城市及二線熱點城市的庫存規模降至低點;而非熱點二線城市及三四線城市,以鼓勵“去庫存”為調控基調,市場活躍度明顯提升,因此在本輪調控中這類城市的樓市庫存顯著減少,已經基本可以斷定樓市“去庫存”時代將要結束了。
“房子是用來住的,不是用來炒的”,今年以北京的330樓市調控新政為代表,各地陸續出臺樓市調控政策抑制投機炒房行為,確保住房的居住功能。各地的調控措施朝著讓樓市平穩健康發展,強化住宅的居住屬性、弱化房地產投資屬性的方向穩步推進。endprint