淺析房地產業的成本項目管理

趙瑋

摘 要： 在改革開放的旗幟下，房地產逐漸嶄露頭角，經歷了國家和市場的經濟調控與政策管理，現如今已經成為我們日常生活不可或缺的一個行業。房地產行業為我國經濟增長做出了重大的貢獻之外，也為我國嚴峻的就業形式提供了很好的解決思路。近幾年來，近年來房價直線飆升，尤其是北京、上海和深圳等發達地區的房價更是瘋漲。很多房地產企業，都希望能在這個行業人獲取更大的效益。但是，大多數房地產企業都將重心放在了銷售等價值環節上，卻忽略了企業管理上存在的問題，尤其是成本的管理。

一、 研究背景

近年來，隨著房地產行業的快速發展，建筑業也如雨后春筍般紛紛涌現，為房地產市場，為人民群眾的切身利益和為國家的經濟發展貢獻了強大的力量，并且成為我們國家建設的重點領域。建筑業發展的同時，建筑企業的競爭也在逐漸增大。不僅是工程的質量，工期的長短、工程的安全指數和工人的整體素質等也成為社會對建筑行業的要求。但是，工程的價格卻與之成反比，高質量高要求的市場環境，競標價格卻越來越低。因此，建筑業必須尋找合適的途徑，為自身企業贏得更高的收益。

為了幫助建筑企業提升核心競爭力，實現建筑企業品牌影響與經濟效益的雙贏，首先要做的就是加強項目成本的管控。長期以來，我們國家在進行項目的成本管控時，比較注重的是項目的成本預算，但是對于項目成本預算的管理方法也相對陳舊，無法適應當前建筑行業的快速發展。在項目中，管理人員冗雜，無形之中加重了人力成本；審核程序繁多，一定程度上加重了時間和效率成本。久而久之，建筑行業的預算控制并沒有對項目成本的管控起到實質性的作用。這一系列的問題不僅阻礙了項目工程的進度，也降低了該企業的經濟效益，更是影響了企業的進一步發展。因此，做好建筑企業的項目成本管控刻不容緩。

眾所周知，一個項目的實施千頭萬緒。國家的政策、經濟的發展、市場的調控、項目所在的區域環境、周邊的交通情況，以及項目的工期、人員的安排、材料的準備、天氣的變化等諸多的因素都將影響到這個項目的成本。但是，即使將所有的因素都考慮到了，在項目的實施中還是會有意外出現，導致成本的預算出現問題。因此，要建立一個完善的施工項目成本管理系統，不僅要在施工前進行項目的材料、人員、技術等各種費用的預算，還要在施工過程中實時記錄項目的進行、方案的修改、人員的調配，更重要的是要對項目中可能出現的意外情況做好處理的方案。工程的竣工并不意味著項目的結束，后期的總結與分析更加重要。在施工結束之后，核算整個工程的資金情況，針對成本預算中出現的問題進行分析討論，尋找合適的解決辦法。

二、房地產業現在在項目成本管理存在的問題

（一）未樹立系統全面的成本管理理念

地產行業因為其高利潤、發展前景良好與市場充裕等原因而在我國發展迅猛。但是地產行業在飽受青睞的同時也具有很大的風險性，因為要從事地產行業首先就需要在中間建設過程中有充足的資金保障，另外由于地產行業本身的特點，它的資金投入到盈利的時間長，因此必須保證資金鏈能夠承受住長期投入的巨大壓力；其次，地產行業的高層管理者還需要隨時關注好政策經濟社會等多方面動態，及時做好對項目目標與設計方案的調整改動，直接與地產行業利益掛鉤的因素諸如：影響場地選擇規劃的政府新頒布的土地使用管理規章；影響設計費用預算的裝修新材料開發及價格；影響產品市場的市場需求力與購買力的變化；影響資金投入的金融方面的新制度……對地產行業來說都是牽一發而動全身的。

（二）立項階段成本管理現狀和不足

地產項目的開發對地產公司而言重點便是要做出對整個項目從大局面再到具體其中建筑建設裝修包裝等都有一整套最合理精準的成本管控方案，整個項目從設計到建設開發都要依靠它將成本控制在最優點，而最開始對項目的立項工作又是這套方案的重中之重，直接決定了整個項目在最后的利益大小乃至成敗。然而目前國內還有不少地產公司仍然沒有意識到項目的立項決策的重要性，這給這些公司運營一直造成了很大阻礙，。

（三）設計階段成本管理暴露化的不足

由于工作規劃與過程中出現的紕漏最終使項目出現破裂性的失控，總結項目從設計到開發應用的整個過程，它在一開始公司的管理技術層面對此項目的全盤分析與成本利潤率估算方面就存在了較大的誤差，對成本管控需要有余預留及嚴格把關的認識松懈，盲目追求高利潤率減少設計經費，為降低成本而對項目總費用進行大幅壓縮扣減；另一方面，根據公司出示的項目預算方面的合同來看，對方設計單位對項目設計經費沒有一個明確的兩端數據限定，這是一個能導致后續工作接連不斷出現錯誤的嚴重漏洞，但是現在經濟市場迅猛發展下，使很多這樣的項目設計單位在技術上的快速提升下忽略了最基礎層面存在的問題，對經濟嚴格落實實際的觀念不夠敏感，同時在根本的設計經費計算方式上存在著不足。

三、房地產業成本管理存在問題的改進方案

（一）加強施工合同管理。施工合同是雙方都必須遵守的，并且在合同中對兩者的權利和義務都詳細地列出來了，因此施工企業的管理者要對合同進行仔細地閱讀，明確合同的中心意思，領會合同意圖等等。

（ 二） 控制好設計變。設計的更改會對工程成本產生影響，因此一定要控制好設計變更。在建設工程項目的過程中，要想不出現設計變化的狀況是很難的，因此要正確應對設計的更改工作，不管哪一方要求進行設計的改變，都需要造價者對變更會的施工成本進行預算，然后監理、建設單位一致認可后才能進行更改。并且對于設計的更改要列出方案，同時方案要經過各相關單位部門的審核，最終確定出最恰當的方案。

（ 三） 加強現場簽證管理。在工程項目的建設過程中，還要做好其管理工作，施工企業要嚴格按照施工圖紙進行施工，并且在施工時出現的一切意外情況都要進行認真地掌握，避免產生沒有預算內的消耗。并且負責現場管理的人員要嚴格鞭策施工企業，要求其做好相應的記錄，尤其是隱蔽性的工程項目。這是因為這樣的工程成本比較高，竣工后無法進行考察，若是沒有相應的手續，那么最后工程結算的時候會很難。所以，對于這樣的工程一定要做好其驗收記錄。

雖然現在房地產交易量巨大，但是仍然存在著很多問題。隨著時代的發展，民眾的房產意識也在日益增強，房地產行業的高利潤會吸引大量資金，同時大量的資金也會帶動房產行業的發展。隨著國家采取“限購”等一系列措施調控房地產市場，因為銀行利率的調升，房地產商融資難度加大，同時，隨著越來越多的企業看到房地產行業利潤巨大并加入其中，房地產行業的競爭也越加激烈，每一個房產公司都有其核心戰略，其核心戰略的重要一環必定是控制成本，降低成本對一個企業非常重要。endprint