企業投資性房地產會計核算與稅法的差異分析

琚濤

【摘 要】在新的會計標準之下，要求對投資性房產進行單獨核算，企業的投資方需要根據自己所付出的成本進行確認和計量，在后續的計量中應該采用的模式是成本模式，如果滿足了一定的條件和要求，也可以采用公允價值模式，這兩種不同模式的計量方法，都會和稅法之間有一定的差異，解決這些差異性最好的方法就是可以采用資產負債表債務法。

【關鍵詞】企業投資性房地產；會計核算；計量模式；稅法差異

一、前言

我國的市場經濟不斷的發展和完善起來，這也使得房地產事業也越來越活躍，因此很多企業都開始對房地產和其附屬的物業項目進行大量的投資，從中賺得一些租金或使資產得到增值，還有就是這兩者都具備，這樣進行投資的房地產項目不管是用途還是目的都是和企業自用的建筑是不同的，特別是那些開發用來銷售的房子。

在相關的會計制度中，通常將投資性的房地產或者企業自己用的房子都歸入固定資產或者無形資產當中，這種做法是不對的，非常不利于將企業房地產的真實情況反映出來，甚至隱瞞了一些不同的房地產對企業的業績貢獻。因此，新的企業會計政策出臺了，這其中將投資性的房地產單獨進行規范，從而保證了對企業會計準則不斷適應新情況和新變化。

二、企業投資性房地產改革前后的不同

在我國的投資性房地產中明確規定：在企業投資了房地產時，應該進行單獨的確認和計量，這和企業留于自用的房地產或者存儲起來的房地產進行會計核算時是有很大不同的。主要有以下三點不同：

1.對于那些為了賺取資金或者用于增資的房地產，都要進行單獨的核算，這其中也包括已經出租土地的使用權或者那些自己持有等著增值進行轉讓的土地使用權，這些投資性的房地產都要進行單獨核算，并且在報表中單獨列示出來。

2.還可以適當的引入公允價值計量的模式，在一些投資的房地產規定中明確的指出，相關企業當滿足一定的條件時，可以對投資性房地產采用公允模式進行確認和計量。但是目前有大量的數據顯示，如果投資性的房地產公允價值是持續性并且可靠的情況下，應該對于投資性的房地產采用公允價值模式進行計量。要想采用公允價值模式的房地產必須滿足兩個條件：（1）投資性的房地產的區域必須有活躍的交易市場。（2）企業還要能從這些交易市場中得到類似房地產的一些真實信息，保證在進行公允價值計量時可以得到合理的估算。類似房地產的概念是和投資性的房地產所處的地理位置和環境相同，并且它們的性質也必須相同，結構和新舊程度要類似；從土地使用這方面來講，同一個城區或者同一個位置，可使用的程度也要相同或相似。

由此可見，我國進行投資性房地產的后續計量時，首要考慮的成本模式，對于公允價值模式的使用要慎之又慎。但是，國際上的普遍觀念是公允價值模式比成本模式更加恰當，這就說明了國際會計準則理事會更加傾向于公允價值模式，但是由于我國目前的房地產市場，對于公允價值計量的使用條件并不是特別成熟。

3.由于我國目前房地產的基本情況并不能廣泛使用公允價值模式，所以在企業進行投資性房地產的后續計量時，常常對公允價值的確定方法并不是特別恰當，同時由于可操作性的原因，當前我國采用的是國際財務報告準則中的公允價值確定方法。

三、采用成本模式計量方式下的企業投資性房地產的處理方法和稅法的差異

通常情況下，成本模式的計量方法對于投資性的房地產的處理是相對簡單的，這其中主要涉及到了“投資性房地產”、“投資性房地產折舊”等等項目，這些都可以參照“無形資產”、“累計折舊”進行處理，但是由于稅法中并沒有規定未定義投資性房地產，所以在這種房地產的投資項目進行會計核算時，通常采用處理固定資產和無形資產的方式進行稅務的處理。根據有關規定要求，投資性房地產在進行減值時不能扣除。

四、采用公允價值模式計量下的企業投資性房地產的處理方法和稅法的差異

企業在進行公允值價值模式計量時，通常需要明確的證據證明其真實可靠，在這種情況下，公允價值模式才能被允許使用，當采用這種計量模式時，一般需要企業在“投資性房地產”的科目之下分別設置成本和公允價值變動兩個細分科目，并且不能對投資性房地產進行折舊，應該根據資產的變化情況調整公允的賬面檢，當采用公允價值模式進行計量時，通常能夠體現出和稅法的兩點差異，首先就是在稅法可以進行折舊，并且能夠在稅前扣除，在會計上通常能夠確認公允價值的變動損益，但是在稅法中要求納稅調整。

五、結語

企業在進行投資性房地產和自用房地產或者那些作為存貨的房地產項目核算時，通常由于它們的用途和目的等方面的不同，導致采用的會計核算方式也是不一樣的。同時，由于企業的投資性房地產核算方法比較特殊，和傳統的核算方法不同，這就使得了所得稅的處理和會計的準則結果之間存在著很大的差異性，所以通常采用資產負債表債務的方式，將會計和稅法之間的差異體現出來，從而在一定程度上滿足要求。

參考文獻：

[1]王磊.投資性房地產公允價值計量實際應用情形分析[J].會計之友.2014（1）.

[2]孟冰.對投資性房地產運用公允價值的思考[J].會計研究.2013（03）.endprint