關于不動產登記條例爭議問題探討

王建棟

摘要：不動產登記條例于2015年3月實施，歷經八年拉開嶄新帷幕，就目前來看，我國不動產物權登記程序相對混亂，不符合社會發展實際需求，伴隨著出現一些管理混亂的亂象，最終發生部門推諉現象。

關鍵詞：不動產登記條例 爭議問題 對策

一、關于登記行為性質的爭議

不動產登記條例是否應當規定登記請求權關于不動產登記行為是私法行為或是行政行為，一直以來便存在許多爭議。一種觀點認為，登記實際上屬于行政行為，而另一種行為則認為登記行為與公權力無關，可認定為民事行為。筆者則認為，不動產登記本質與婚姻登記相似，應屬于民事行為，但不排除該行為結合了公法行為。理由如下：

首先，登記本是程序法上的行為，該行為是當事人間的交易行為，而不動產登記的前提是在私法上登記的請求權，其結果則是將物權變動事實公開。

其次，登記機關實施審核僅僅作為行為輔助，而非核心，從比較法來看，登記機關不一定是行政機關，經筆者調查，許多國家將不動產登記機關視為司法機關，例如：德國則將登記認定為一種民事法律行為。

再者，關于登記糾紛訴訟救濟，有學者便提出自己的看法，認為：“在登記制度上，預告登記、異議登記、撤銷登記在性質上均為向法院提起的私法上之訴權，并且登記機關應付登記錯誤之賠償責任?！币虼?，以當事人角度來看，登記實際上是一種私權行使的私法行為，不可置否的是，相關部門所審查、記載行為均屬于確權行為。

二、不動產登記條例是否應當規定登記能力

登記能力通常是針對哪些權利與哪些物進入登記范圍進行解決，登記能力對不動產權利物權地位起到至關重要的作用，原則上，物權為支配權，通過登記可成為物權，遵循物權法定主義原則，而對于是否納入登記的物權應根據相關法律。值得注意的是，登記并非是唯一的公示方式，其他公示方法也能發揮出一定作用，如：法定抵押權、相鄰關系等物權關系均由法律來規定，并賦予當事人登記能力。但要注意區分登記生效與登記能力二者的不同，登記生效是對物權變動過程動態判斷，后者則是對權利登記資格的靜態判斷，舉個例子：基于非法律行為物權變動中，因征收、繼承、建造取得的不動產權盡管未取得對抗第三人的物權，但同樣具備登記能力。

然而我國物權法則為對物權類型、范圍進行有效明確，僅在單行法上有所涉及，如：《土地登記規則》第2條規定：“土地登記是土地使用權、集體土地所有權，集體土地使用權及其他權利的登記?！被诖?，我國應對不動產登記條例中將登記能力范圍加以明確，登記能力通?？煞譃槲锏牡怯浤芰σ约皺嗬怯浤芰?。如下：物的登記能力范圍包括：（1）土地，這也是最主要的不動產；（2）建筑物，具有獨立登記能力；（3）林木：樹木在砍伐之前屬于不動產；（4）特定動產，如：機動車、船舶、航空器等，相關學者認為，自然資源不屬于非私法意義上的“物”因此不具備登記能力，對此，筆者則認為該觀點有待商榷，盡管自然資源所有權為國家，基于公有制下禁止市場交易，但自然資源的開發依然被市場而限制，主要體現在自然資源使用權的轉讓，因此自然資源應具備登記能力。而關于違法建筑，否定其登記能力缺乏妥當，因為有些違法建筑不一定非被查處，有些建筑通過補交罰款等行為可恢復其合理性。

而具有登記能力的權利則包括：（1）不動產所有權：（2）建設用地使用權：（3）土地承包經營權；（4）宅基地使用權；（5）地役權；（6）抵押權；（7）不動產信托財產權。從相關原則來看，法定不動產物權具備登記能力，此外，涉及第三人利益應具備一定登記能力，但下列權利則無須登記，如：（1）租賃合同債權；（2）優先購買權；（3）不動產相鄰關系協議。

三、不動產登記條例是否應當規定登記請求權

通說認為：“登記記載中，直接受益的一方當事人是登記權利人；在登記記載中不直接受益的當事人被稱為登記義務人?！钡怯洐嗬讼虻怯浟x務人行駛要求來完成登記手續，這被稱為“登記請求權”。

因登記請求制度無法確保交易秩序的運行，保護權利人的利益，公示公信原則難以在物權法中得到有效作用，因此，許多國家立法均對該項請求進行肯定，例如：瑞士民法等665條則規定：“有取得所有權理由取得人，對所有人有請求登記權利，如有人拒絕時，可請求法院來進行判決?！?/p>

基于不動產登記制度上，應遵循雙方申請原則，如若一方不給辦理登記手續，其物權不應發生變動，若不進行明確規定，則會為惡意一方創造有利機會。相關學者：“若無得使其協力之權利，則不僅使登記權利人，因此而不能登記，蒙受損害，同時，亦使登記制度，失卻其機能?！?/p>

四、關于登記審查性質的爭議

所謂形式審查是指，凡是符合形式要件，登記機關即可予以登記。而實質審查則是指對當事人提供的申請材料真實性嚴格審查，確認無錯誤后方可實施登記。但在物權法立法過程中還存在諸多爭議，形式審查說認為，現階段，實質審查弊端還存在許多弊端，如：效率低下、費用高昂，極易對公權力侵害私權造成不利影響，據此，相關部門應采取有效審查形式，并將身份確認核實制度引用其中。

盡管法國奉行意思主義，但依據公證人制度為支撐，從而形成良好效果。采用形式審查主義的日本，則需要取得國家級資格的“司法書士”。綜上所述，不論采取哪種審查制度，確保交易安全，促進公式信息的真實性，筆者認為，我國目前中介服務市場還不夠成熟，未養成律師參與、公證員參與的交易習慣，據此相關部門應加強對行政機關相關人員的培養力度，以防實質審查權的濫用，未嘗不可。

五、結束語

綜上，筆者對不動產登記證中存在的問題進行了闡述，政府部門應對登記機關所負責任性質進行明確，對于現存的問題進行解決。登記機關因登記錯誤的賠償責任不以過錯為要件，這也是確保不動產登記公信力的，必要條件，確保不動產登記條例與物權法的精神保持一致。endprint