基于土地收儲的農村宅基地有償退出機制的思考

何靜

摘 要：當前，農村宅基地利用率偏低已經成為農村土地資源利用中的一個突出矛盾，對農村經濟發展、農村事業建設都產生了一定的負面影響。在眾多解決該類問題的辦法中，構建農村宅基地有償退出機制是提升農村閑置宅基地的有效方法之一。本文將從意義、方式等角度入手，探討基于土地收儲的農村宅基地有償退出機制。

關鍵詞：基于土地收儲；農村；宅基地；有償退出

縱觀當下農村大量宅基地閑置的現場，其根本原因可以歸結為宅基地的無償、巫啟賢、無流轉，農民可以比較容易地獲得多出土地的使用權，而原先荒置的土地也不愿意舍棄，因為得不到任何補償。而在城市，通過對城市閑置土地的收購、開發和市場化供給，有效盤活了城市的閑置土地，如果把這種方法運用于農村，也能取得比較好的效果。

一、在農村試行土地收儲的農村宅基地有償退出機制的意義

（一）有助于明確農村宅基地使用權的經濟價值

多年來，城市土地使用權的流轉，讓一部分擁有者獲得了相當大的經濟效益，這也讓城市土地使用權流轉的行為變得十分頻繁，國家也從政策層面給予了一系列保護機制。而反觀農村，多年來實行和強調的“農村宅基地不得流轉”政策，讓農民逐漸淡漠了對農村宅基地的價值評判。而實際上，農村土地使用權依然具有一定的利用價值，能夠產生一定的經濟效益。通過構建基于土地收儲的農村宅基地有償退出機制，在這過程中給農民一定的補貼，不僅有助于解決農村土地交易難的問題，也讓農民認識到農村宅基地使用權的經濟價值，同時也有助于增加農民經濟收入。

（二）有助于推動城鄉發展一體化

隨著城鄉一體化的不斷推薦，農村建設投入也在逐年增加，我國農村在基礎生活設施建設以及道路、廣場等公共設施建設方面，需要有大量的建設用地作保障。而由于農村耕地保護政策，新增土地儼然不太現實，就需要通過對農村閑置宅基地的統一收儲，盤活現有的閑散用地。這是實現農村宅基地集約利用的必然要求，有利于為我國農村城鎮化建設緩解土地供應緊張的局面，推動城鄉一體化發展。

（三）有利于構建農村土地的科學供需關系

當前政策上，原則上市要求“一戶一宅”，要求一戶村民只能擁有一處宅基地，拆遷之后，原有的拆遷地應當退還給及，但是在實際當中，“一戶一宅”卻很難得到落實，一個主要原因就是農戶在沒有任何補償的前提下，不愿意將土地退還給集體，就造成了大量的土地閑置。如果通過有償退出機制的構建，對農戶給予相應的經濟補償，彌補其原有的經濟損失，農戶將很愿意配合。由此不僅落實“一戶一宅”的制度，也能推動構建科學的農村土地供求關系。

二、如何構建基于土地收儲的農村宅基地有償退出機制

所謂基于土地收儲的農村宅基地有償退出機制，就是在農戶自愿的前提下，由農戶向宅基地儲備機構提出申請，主動有償放棄閑散的宅基地。然后，宅基地儲備機構對農戶宅基地價格進行科學評估，在此基礎上，給予農戶一定的經濟補償，并將宅基地納入儲備土地范圍進行開發和利用。要想有效構建基于土地收儲的農村宅基地有償退出機制，就需要提高認識，同時建立起一系列配套工作。

（一）要對基于土地收儲的農村宅基地有償退出機制有明確的認識

基于土地收儲的農村宅基地有償退出機制雖然是借鑒了城市的土地流轉制度，但是農村宅基地又有其固有的特點，第一是農村宅基地收儲的對象基本上是多余的、閑散的宅基地，原本是屬于農村集體所有，因此農村宅基地儲備機構可以讓村集體自行組建，相應的收儲工作也由村集體自主管理和實行。第二是農村宅基地收儲后其仍然是農村集體經濟的一部分，不是能夠在市場流通的商品，不能進行公開自由的買賣。由此可見，和城市土地在流轉上有很大不同，也就不能照搬城鎮土地流轉經驗，需要因地制宜，根據農村宅基地的屬性、特點進行一定的調整。

（二）收儲工作應當規范科學

在農村建設環節中，農村宅基地收儲工作只是一項基礎性工作，之所以這么說，是因為農村宅基地收儲主要是為了后期的開發和供給。所以除了在收儲過程中要認真做好丈量、估價和償價等工作，當收儲結束胡，應當要對具備開發整理條件的，或者在規劃范圍內的宅基地進行及時的收拾和平整，包括地面建筑物的拆除和土地平整，使其有利于尤其的建設開發。而在收儲土地的供應上，由于收儲土地仍然是村集體的經濟產物，所以其供給也應當采取集體協商的辦法進行。

（三）建立起合理的收儲補償標準

宅基地推出意味著農民將永久放棄宅基地所產生的一系列經濟價值，所以制定合理的補償標準是宅基地收儲工作的重中之重，也是收儲工作能否順利進行的重要條件。宅基地補償的標準，可以參照當地土地估價的辦法，并根據區域內的經濟狀況、人均收入情況等參數綜合研究。同時，也要征詢村集體和農戶個人的意見，在多方位的考慮之下，制定出科學合理的收儲補償標準。

（四）制定合理的利益分配方式

農村宅基地的經濟價值牽涉的方面比較多，包括村集體、出讓者、受讓者以及地方政府，這些利益涉及方都必須考慮進去，在利益分配過程中做好公平公正。首先是出讓者，由于是宅基地的實際占用者、使用者和收益者，宅基地的出讓意味著農戶將徹底放棄其使用權，成為直接的利益受損方，所在在利益分配上，首先要解決好出讓農戶的合理需求，不僅為了機制的順利運行，也體現“以人為本”的理念；其次是受讓者，因為獲取了宅基地帶來的經濟效益，所以應當付出一定的經濟代價。村集體作為農村宅基地法定的所有者，在宅基地重新分配中的經濟利益也應當得到體現，但是村集體的利益所得不是為個人，仍然要投入到村集體的建設中去。地方政府看似在宅基地的收儲過程中參與不多，但是正是地方政府對農村的基礎設施建設和提供的法律法規保障，才為農村宅基地的價值提升和有償退出機制提供了良好的條件，所以在宅基地的利益分配中，不能忽視地方政府這一面。

綜上所述，基于土地收儲的農村宅基地有償退出機制，通過的農村閑置、廢棄、多余的宅基地進行收儲和統一開發整理，不僅實現了農村土地資源的優化配置和高效利用，而且也使得原本荒廢的農村宅基地產生了一定的經濟效益，體現了農村宅基地的經濟價值，增加了農戶的收入，地方政府應當在立足實際的基礎上，轉變思路，進行有益的思考和探索。

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（作者單位：南充市儀隴縣國土資源局）