榮盛發展繼續做大“新城蛋糕”身背1600億債務求成長

周月明

受益于“京津冀一體化”及雄安新區對河北區域的帶動，在河北二三線城市擁有大量土地儲備的榮盛發展備受市場關注。而在全國范圍看，其“三線包圍二線”的路徑仍面臨嚴峻挑戰。

河北房企榮盛發展4月份先后發布了2017年年報、2018年一季報，并計劃進一步向千億銷售額沖擊，2017年底榮盛發展的合同銷售額為679億元，距千億目標還有三百多億元的距離。這家曾被業界稱為“河北王”的上市房企，近幾年在發展過程中遇到哪些機遇和難題呢？《投資者報》報記者近日致電致函公司，有張姓工作人員稱將轉交給相關負責人，但記者還未收到進一步的回應。

拿地策略調整

據年報數據，榮盛發展2017年營業總收入387.04億元，同比增長26.39%；凈利潤57.6億元，同比增長38.88%。2018年，其計劃簽約金額為880億元，實現銷售回款約800億元，繼續向千億計劃邁進。

在向千億目標進軍的背后，榮盛發展2017年繼續拿地擴張，不過相比2016年增速減緩許多。據現金流量表數據，2016年公司購買商品、接受勞務支付的現金為415億元，同比增長99%，到2017年，只同比增長13%，2018年一季度又略有增長，為24%。從具體的拿地模式來看，2017年榮盛發展采用了多種方式，如股權收購、招拍掛、舊村改造、產業園區等，先后在京津冀、長三角、中西部等30多個城市獲得土地146余宗，規劃權益建筑面積1108.82萬平方米。

回顧榮盛發展的成長歷程，1996年成立從一家區域性公司，發展到2007年上市，再到目前成為河北地區龍頭房企之一，發展過程迅速，曾一度被業界冠以“河北王”的稱號。

不過，在成長過程中，榮盛發展也曾遭遇策略失誤。2007年前后，居河北一隅的榮盛發展定下全國擴張的戰略，但在其他房企聚焦一二線城市時，公司高層認為深耕三線城市能夠避免與實力雄厚的國企、品牌房企爭食，因此，榮盛選擇在三線城市扎根，重點進軍同級別滄州、徐州、蚌埠、呼和浩特等市場。

然而，經實踐，此戰略并沒有得到豐厚回報。相反，2010年，因為拖欠土地款項，南京市國土局收回了榮盛發展于2007年12月6日以7.1億元競得的仙林新區一宗土地，并沒收其繳納的1.065億元定金。2011年時，公司高層提出榮盛發展要在2016年實現總資產千億的目標。但隨之而來的2012年，三線城市市場開始萎縮，受此影響，榮盛發展陷入銷售困局。

且隨著市場的不斷變化，競爭加劇，2014年，榮盛發展重倉布局的三四線城市開始萎縮，為了彌補短缺，榮盛隨即調整戰略，從“廣泛布局”轉變為“重點關注京津冀和長江經濟帶”。

對于拿地策略失誤等問題，公司近日稱“2013至2015年，沈陽、唐山、盤錦、呼和浩特等城市的房地產市場較差，去化速度較慢，但目前變化已經發生，風險已經解除?！蹦壳?，榮盛發展保持可供三年左右開發需要的土地儲備總量，2018年以來，榮盛發展將繼續這樣的拿地節奏。2018年第一季度，榮盛發展已經在宜春、秦皇島、張家口等城市獲得30宗土地。按照榮盛發展的計劃，今年其新增建筑面積與去年相近，約為1500萬平米。

產業新城路線

而對于榮盛發展來說，上市以來的快速擴張與其走產業新城路線有很大關系。

公司曾表示，榮盛發展產業園區是希望能夠解決拿地的問題，獲取更為優質的地塊。園區中的住宅用地銷售所得，以及入園企業所用的土地出讓差價等都是其發展園區業務的收入來源。早在2007年，榮盛發展就簽下了其第一個產業新城項目香河產業園。至2016年，香河產業園面積擴大至88平方公里。十年間，該項目實現開發投資15億元，稅收總計超過40億元。

不過對此也有業內人士稱，“雖然目前榮盛發展在產業地產領域簽下了多個項目，但在短期內外界并未看到代表其發展模式的產品。在招商上，亦未見榮盛發展有大型的招商成果，其簽下的部分產業新城項目也出現沒有明晰產業定位的情況?！?/p>

除了走產業新城路線，榮盛發展近幾年還設立了康旅公司負責大健康、文旅等業務的拓展，在項目體量上，與產業地產項目相似。不過目前在健康旅游領域，公司的回報率還不是太高。2017年榮盛康旅簽約金額為47.61億，營業收入31.32億，但凈利潤4000多萬。對此，公司曾稱“文旅地產的結算毛利不低，凈利潤較低原因是前期投入較大?！?h3>負債繼續攀升

不過，為了持續增長規模，榮盛發展的負債情況也一路走高。據其年報披露，截至2017年底，榮盛發展總負債為1623.53億元，同比增長34.69%；資產負債率84.68%，同比增長1.98個百分點。而且為支撐這一規模，其2018年將繼續延續這一趨勢，年報中提到，2018年將提高融資效率、降低融資成本，確保公司的資金需要，計劃新增信貸融資600億元。

債務增長的同時利息支出也變高。年報顯示，2017年，榮盛發展財務費用總計為2.22億元，其中，利息支出金額為3.62億元，利息收入1.38億元，且榮盛發展計入年末存貨余額的借款費用資本化金額為92.62億元。

短期借款方面、一年內到期的非流動性負債分別約為106.51億元、111.42億元。這也意味著，榮盛發展要面臨217.93億元的短期償債壓力。

除借債渠道外，榮盛發展前兩大股東還大量質押，截至2017年12月31日，榮盛控股股份有限公司、榮盛建設工程有限公司質押股份數量分別為14.60億股、5.96億股，分別占所持股份的94.19%、99.33%。

資金量需求的增大，也令榮盛發展的經營性現金流凈額在2018年第一季度為-33.5億元，公司在追求規模的同時如何做到資金鏈的穩定，對于榮盛發展來說是一個挑戰。

截至2018年4月27日，榮盛發展股價為10.22元，市盈率7.5倍，4月24日發布一季報之后股價呈下跌趨勢。