地產板塊行業巨變，龍頭股優勢明顯

秦洪

近期，地產股出現了較為抗跌的態勢。本周五，榮安地產在早盤更是一度沖擊漲停板，極大地刺激了市場參與者對地產股的認同度，甚至連處于下跌通道的棲霞建設等個股也都出現了抗跌態勢?？磥?，前期調整充分且產業預期有所改善的地產股漸漸有了短線反擊的能量。

行業巨變，危中有機

對于地產行業來說，目前已出現清晰的巨大變革，這主要來源于“房住不炒”的政策導向，且在各區域得到了有效的落實。如此也驅動了房地產一級市場出現明顯變化，一大批只租不售的土地項目的陸續推出，意味著房企的盈利模式開始由前期的賣房向租房、賣房并舉的業務模式改變。

與此同時，為了抑制商品房價格的上漲，限價、限購、限售、搖號的銷售模式也迅速在各地推廣，如此也使得商品房銷售漸漸有了股市打新的模式，這對于房地產市場來說，是一個較大的考驗?？简灥牟粌H僅是房地產開發商的智慧，且對未來房地產市場的發展以及地產上市公司的盈利模式也產生深遠的影響。因為控價意味著終端售價難以有效波動，而拿地成本卻在水漲船高，不同步的變化使得地產公司盈利空間趨窄，必然會使得地產行業出現優勝劣汰的格局，一些沒有拿地資金優勢的地產企業可能會因此退出土地開放市場。

而且，經過近二十年的發展，商品房開發的資金密集程度已達到了前所未有的地步。在10年前，幾個億、十個億算得上是大盤，可如今一個地塊項目，起拍價往往就能夠達到數十億、百億元的級別，這對于房地產市場來說，無疑是一個巨大的洗牌過程，大量的中小型房企因資金壓力迫不得已轉型養老地產，或者干脆被迫退出市場，甚至有部分地產類上市公司也囿于資本因素或者管理層的經營思路變革，出現了土地儲備急劇減少的態勢。有分析人士指出，在未來兩三年后，部分中小型房地產商，包括A股的部分中小型房地產類上市公司很可能會陷入無房可售的程度。

一級市場上的巨大變化體現在二級市場中，就是一部分實力偏弱的區域性房地產股的股價出現節節走低態勢，棲霞建設等個股就是典型的代表。而那些在近年來突飛猛進的全國性地產類上市公司，憑借著良好的銀企關系，土地儲備迅速增多，成為近兩三年A股存量資金追捧的對象，包括萬科A、保利地產等A股上市公司，也包括融創中國、中國恒大等港股。由此可見，地產行業的巨變反映在證券市場，就是危中有機。對于那些把握產業發展契機的龍頭地產股來說，股價會迎風而漲，而對于那些在行業競爭中落伍的地產股來說，則是股價節節走低。

龍頭股或成A股穩定新基石

正因如此，業內人士建議市場參與者對于地產股的操作策略就是一定要把握行業龍頭股。因為地產行業的資本密集程度越來越高，只有行業龍頭股才可以籌集更多的資本，在行業巨變中迅速調整發展方向，成為行業發展潮流的沖浪者。

與此同時，還需要進一步把握行業政策的微妙變化。由于目前全球經濟出現了資本收縮的態勢，美聯儲持續加息就是信號，所以，指望我國央行貨幣政策轉向是不現實的。但是，由于我國與美國經濟有著不一樣的地方，尤其是在中美貿易摩擦升溫的大背景下，我國經濟增長的壓力有所顯現，所以，定向適量寬松的貨幣政策導向還是可期的，而這則有利于提振市場參與者對地產行業、地產股的投資溢價預期。

更何況，從目前城市化進程以及人口生育的情況來看，城市商品房的發展前景仍然是可期的，在城鎮化和“棚改”仍在持續下，大量年輕的農村人口繼續涌向城市，且有定居的意愿。與此同時，隨著生育政策的變化和居民生活水平的提升，二孩乃至更多小孩家庭會迅速增多，這對于大戶型以及衛星城、地鐵可達的城市邊緣地帶的大盤、大戶型的地產項目，將起到強大的支撐力度，這其實也是地產股在未來仍可期的市場需求因素的支撐力度。因此，地產股尤其是龍頭地產股的股價走勢仍是可期的，有望成為未來A股市場走勢新的穩定基石。

循此思路，建議市場參與者在進行地產股投資時一定要把握龍頭，A股的保利地產、萬科A，港股的融創中國、碧桂園、中國恒大等等。當然，對于一些區域城市的地產類個股，也有著一定的機遇，原因是他們政企關系相對融洽，在城中村等諸多地方基建項目中有望獲得較為有利的競爭地位，相關公司如福星股份、金科股份等品種。