農村集體經營性建設用地入市研究

[摘要]2015年3月，廣西北流市成為全國農村集體經營性建設用地入市改革試點縣（市、區）之一。北流市通過摸清家底，建章立制，培育主體，實現了收益分享的大體平衡、大力促進縣域經濟發展、有效推動了城鄉一體化。但改革過程中也遇到了金融配套尚需完善、農村集體經濟組織不健全、土地利用規劃導向性不強、相關法律有待完善等難題，建議加大金融支持力度、成立土地股份合作社、加強土地利用規劃導向、完善相關法律。

[關鍵詞]農村 集體 土地 北流

[中圖分類號]F321 ? [文獻標識碼]A ? [文章編號]1009-4245（2018）04-0023-05

DOI：10.19499/j.cnki.45-1267/c.2018.04.005

北流市地處廣西東南部，總面積2457平方公里，是廣西8個縣級市之一。2017年北流市財政收入24.9億元、地區生產總值324億元，分別名列廣西縣（市）第一、第二位。伴隨著北流市經濟高速發展，玉（林市）北（流市）同城化建設加快，土地供應問題成為影響北流市經濟社會發展的難題。北流市有人口149.54萬（2016年），需要的新增建設用地366.67公頃，每年大概能拿到26.67公頃新增指標。需求和供應差距太大，需要通過改革來解決這個矛盾。2015年3月，國土資源部下發《關于印發農村土地征收、集體經營性建設用地入市和宅基地制度改革試點實施細則的通知》（國土資發〔2015〕35號），明確北流市承擔農村集體經營性建設用地入市改革任務。截至2018年1月，北流市已實施農村集體經營性建設用地入市58宗，面積222.713公頃，成交價款5.33億元。

一、改革措施

（一）摸清家底，夯實試點基礎

北流市根據實際情況，明確農村集體經營性建設用地為：2014年度土地利用變更調查結果中地類現狀為農村集體建設用地，且在《北流市土地利用總體規劃說明（2006—2020年）》中確定為建設用地，北流市城市總體規劃、各鎮總體規劃確定為工礦倉儲、商服、旅游等經營性用途的土地。北流市已經完成13760公頃農村集體建設用地的所有權發證，農村集體經營性建設用地總存量為7866.67公頃。

（二）建章立制，確保有規可循

北流市在改革試點工作中十分注重訂立改革政策規則，確保改革依法依規進行，出臺了北流市農村集體經營性建設用地入市實施方案、管理辦法、農村集體經營性建設用地使用權出讓規定、出讓地價管理規定、集體組織收益管理使用指導意見、土地增值收益調節金征收使用辦法等規章制度，界定了農村集體經營性建設用地入市的范圍和條件，設計了入市交易的程序和規則，劃分了土地增值收益在國家、集體和農民之間的分配比例，明確了改革方向、目標、原則、內容、步驟，確保改革有章可循、有規可依。

（三）培育主體，尊重農民意愿

北流市大部分集體沒有成立經濟組織，凝聚農民的能力較弱，為順利推進改革，北流市把培育農民集體經濟組織、尊重農民意愿擺在突出位置，充分發揮農民群眾的主體作用、激發農民主人翁意識。積極培育入市主體，在不斷健全村委會、村民小組等村民自治組織的基礎上，加快培育發展壯大集體經濟組織，推動成立農民專業合作社和家庭農場。尊重農民參與意愿，規定入市決定須經村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意。收益管理方面，如內部分配、對外投資、購買物業、股份合作、購買政府性債券等，必須由村集體經濟組織（或村委會）成員會議或成員代表按一事一議的要求形成決議。

二、試點成效

（一）實現了收益分享的大體平衡

北流市為保證試點過程中土地市場穩定，堅持政府主導項目、市場決定價格，確保農村集體經營性建設用地入市取得的土地增值收益在國家、集體、農民之間利益分享比例實現大體平衡（見表1、表2）。

系、處理收益分配等關鍵問題上發揮作用。把集體土地集中歸土地股份合作社，農民享有股份，在農村集體經營性建設用地入市中具有很大優勢，由平臺公司統一把零星分散的農村集體經營性建設用地租回來，進行土地整理并按照土地比例股份約定收益分配后再統一轉租出去。

（三）加強土地利用規劃導向

結合市場規律、土地價值規律和城鎮發展規律，注重規劃引領，農村集體經營性建設用地的聚集方向應該向產業園區集中、向新城鎮集中、向重大項目集中，由城鄉接合部向人口資源環境敏感區、條件成熟功能區、都市型現代農業發展區順序推進。通過以鎮為基本實施規劃單位，圍繞土地利用目標綜合解決“人向哪去”“業從哪興”“房從哪建”“錢從哪來”等一系列問題。

（四）完善相關法律

《土地管理法》第43條第1款建議修改為：“任何單位和個人進行建設需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地或者通過集體建設用地入市取得?！苯ㄗh在《土地管理法》第47條第2款中取消每公頃被征用耕地的安置補助費上限，同時提高相關的補償標準。建議將《土地管理法》第63條修改為：“農民集體所有的土地的使用權出讓、轉讓或者出租用于非農業建設必須符合土地利用總體規劃，并通過法定程序取得?！苯ㄗh將《城市房地產管理法》第9條修改為：“城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征用或入市交易后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓?！苯ㄗh在《農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金征收使用管理暫行辦法》中分類調整調節金征收比例。在積極調整有關法律的同時，建議參照國有土地使用權立法模式，制定《農村集體建設用地使用權流轉管理條例》，對農村集體建設用地使用權流轉的范圍、條件、方式、期限等做出界定，從而使農村集體建設用地使用權流轉有法可依。

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責任編輯：陸春紅