影響我國房地產價格因素的綜合分析

邵先進

一、引言

20世紀末，由于我國的經濟體制產生了翻天覆地的變化，新一輪的住房改革制度落實之后，使得國民經濟取得了長足進步，在住房供給商品化與社會化、住房分配貨幣化的過程中，我國房地產行業的迅速發展無疑對經濟體系的崛起起到了先導作用。但在房地產市場的高速發展態勢下，也使得我國面臨著房價居高不下的民生難題，同時又因為國民經濟對于房地產行業的高度依賴性無法做出徹底的改革。

二、房地產價格影響因素

（一）土地、建筑成本和人口

首先，土地成本的波動與房地產價格變動之間存在著必然聯系，而土地的供給彈性有限，隨著土地資源的逐漸減少，也就必然會使得房價不斷上漲。在我國經濟不斷發展的情況下，受國家政策的影響，愈發加快城鎮化的腳步，建筑工程建設此起彼伏，那么也就進一步加強了房地產市場對于土地的需求，再加上土地彈性上的限定性，這就會使得土地資源日益走向短缺，從而促進了土地價格的上漲，最終影響到房價。

其次，建筑安裝成本也是房地產價格的主要決定因素，隨著建筑材料、設備以及人工成本的不斷上升，房地產價格也不斷上漲。

最后，我國的人口數量依舊呈現逐步遞增的狀態，這也就意味著對于許多人來說住房剛需價格也會隨之上漲，并且由于城市中心社會公共設施完好，人口也在不斷地向城市集中，這也在一定程度上促進了城市房價的上漲。

（二）宏觀調控政策

國家宏觀調控政策的逐步落實也是影響房地產價格的重要因素，現下所實施的相關政策主要從三個方面來看，分別是限購令、房地產相關稅費的調整以及貸款政策的變化。

首先，限購令主要是通過對已購置房產的人進行限購，不僅將房產首付比例進行逐級遞增，還限制了在城市內擁有兩套及以上房產的居住者的信貸、商貸以及公積金房貸的資格，這在一定程度上抑制了“全民炒房”的現象并且減緩了房價上漲的速度。

其次，關于房地產稅費的調整，主要是通過契稅的調整來促進或抑制市場需求，此外，房產稅的全面推行雖然還在籌備中，但是可以預見的是其將對房產價格動向造成巨大的影響，為了能夠對建設與交易環節產生的稅費負擔進行適當降低，將會對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房產稅。［1］

最后，有部分城市已經著手于公積金貸款首付比例的調整，將貸款首付比例和受益范圍進行了調低，這樣也就能幫助一部分無房人群降低購房門檻與首付成本。而對于有兩套以上住房的人的貸款限制也能在一定程度上抑制“炒房”行為，從而抑制房價上漲。

三、應對措施

（一）增加土地供應

土地的供應面積量對房價變動有直接影響，要想進一步增加土地的供應面積，就需要嘗試改變原本政府壟斷土地供應的狀態，盡可能地保證土地供應的市場化。［2］此外還需要確保土地供應過程中的主體為普通商品住房，因為就目前而言，為我國的絕大多數中低收入者并不能負擔起現階段的房地產價格，為了降低該消費群體的購房壓力，政府應當進一步加快經濟適用房與廉租房的建設步伐。

（二）金融調節

貨幣政策的變化也會對房價起到一定的調節作用，在房價異常上漲時，政府應當適當提升利率并采取緊縮性的貨幣政策，但這種調節方式在近年來并沒有展現出良好效果。［3］這主要是因為我國幅員遼闊，房地產價格存在著一定的區域性特征，如果只是一刀切地采取緊縮性的貨幣政策，就有可能會擾亂國內當前的金融秩序。根據這一特點，我國應當根據不同地區的特征來采取相應措施，以此來保證市場化改革進程的加快，運用市場資金管理的手段來調整中央銀行基準利率，在利率政策與匯率政策之間找準平衡，從而保證金融體系的完善性。

（三）社會公共設施

隨著城市人口飽和現象的逐步加深，政府應當積極配合國家宏觀經濟調控的政策，保證城鎮化進程的速度能夠跟上人口增長的速度，并且對于城市邊緣的開發也要進行進一步的加強，將集中于市中心的人口分散出去，從而減輕目前在各大城市普遍存在的住房壓力。同時政府還應當針對城市近郊的相應公共設施做好建設，尤其是一些必要的住宅配套場所，例如大型超市與地鐵公交站等交通設施都應當盡可能在住宅落成之前進行完善，從而保證人口能夠盡快地向郊區遷移。［4］

四、結語

房地產價格受到多方面因素的影響，不管是土地、人口，或是現行的國家宏觀調控政策，各因素之間都需要進行相互之間的博弈，從而獲得最終的平衡，而針對現狀所采取的措施應當盡可能地保證房地產價格始終與市場規律呈現較為相符的狀態，既不能上漲過快，也不能下降的過于迅速，才能夠真正促進房地產行業的健康穩定發展。